证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 徐欢

　　在香港通胀高企的背后，楼价不断高涨是一个不可忽视的推动力量。昨日，香港特区行政长官曾荫权表示，目前香港部分住宅屋苑的楼价已超越1997年，将会密切留意楼市，有需要时将再度出手为楼市降温。

　　曾荫权是在出席香港立法会答问大会回应议员的提问时做出上述表述的。他指出，香港政府在增加土地供应及打压楼市炒风后，香港楼市炒风稍有收敛，但私人物业的楼价仍然持续上升，个别物业楼价更超越1997年高峰。他进而表示，在资金泛滥及低息环境下，如有需要，政府将会毫不犹豫再度出手，保持香港楼价稳定。

　　上涨势头不减

　　面对通胀以及楼市高涨双重压力，香港政府已经在今年多次抛出关于将严防通胀恶化以及抑制楼价高涨的言论，也不断就潜在风险对市民做出预警。但是，即使在政府重重打压下，香港楼市上涨势头却始终未被成功压制。

　　香港住宅楼价今年以来已上涨10%，第一季的新签房屋租金也同比上升了13.2%。英国著名物业顾问公司Savills Plc.表示，在过去的两年中，香港的住房价格涨幅超过了55%。有统计显示，目前港人每月房屋贷款支出占薪水的比例已经上升至48%。

　　上周的政府拍卖土地，更是诞生出港岛第三幅地王，新鸿基地产以44.9亿港元拿下司徒拔道地块，每平方米的楼面地价高达约25万港元，新地王的诞生也加重了港人关于楼价或将持续高升的忧虑，有分析指出，这样的成交价反映了楼价在3年后至少升50%。此外，根据香港民建联近日发布的调查报告，大部分港人均认为目前租金及楼价均超越负担能力。

　　另外，在香港楼市节节高升的背后，内地豪客的身影始终活跃其中。自两年前由内地人购买的“天汇”豪宅创下天价后，有关内地富豪在香港“一掷千金，一次性全额付清房款”购买豪宅的新闻便源源不绝。按照香港中原地产研究的分类，总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。中原地产市场部数据显示，2010年下半年，内地买家在香港购买豪宅的比例为28.8%。其中一手豪宅达到35.5%。

　　楼市已是强弩之末？

　　香港楼市日益炽热，有关资产泡沫破灭的忧虑也随之加重。多家投行以及市场人士均对楼市做出风险预警。

　　麦格理表示，随着香港强劲的经济增长，将产生经济过热的风险，目前香港存在物业及资产泡沫的风险。大和证券发表研究报告指出，随着美国第二轮宽松货币政策在下月结束，预计香港楼市将会下跌。高盛也指出，未来可能出现的经济逆转及突然加息，对房地产将会构成风险，投资者应量力而为。

　　独立经济学者关焯照表示，目前香港楼价已出现泡沫，受到香港银行加息及政府增加土地供应等因素影响，楼市已是强弩之末。预计本季度楼价将反复向上，但会呈“价升量跌”的局面，下半年市况逆转的可能性很大。

　　里昂亚洲地产研究部主管王艳也对香港楼市持悲观态度，她表示，香港楼市已很接近上升周期之末。她说：“目前楼价继续上升，是因为今年供应仍然不足，而本地的经济及就业市场仍然强劲。”

　　此前，香港金管局总裁陈德霖曾提醒投资者要注意息口上升的风险，他表示，投资者应该对香港楼市前景保持审慎。他指出，近期已有银行调高了楼宇按揭息率；此外，受套利活动影响，一旦美国加息，于2008至2009年间流入香港的6400亿港元将有机会流出香港，令利率走势及资金流向改变，楼市贷款买家将面临利率风险。