证券时报多媒体数字报

　　“标配”地产

　　重点关注保障房

　　从房地产整个行业形势看，5月的成交走势完全符合我们的预期，周成交同比增速走弱，但环比4月小幅增长，往前看，随着推盘供应的增加，6月份主要城市销售量有望环比双位数增长，但项目开盘去化率将继续下降；降价信号要看到通胀见顶，因为此次价格上涨的主要推手是受限购挤出的三、四线城市投资需求，我们维持三季度看调价的判断。

　　我们一、二、三线城市数据拆分结果显示：三、四线城市依然价量齐升。我们看到三线城市1-4月销量、价格依然保持上升势头，背后原因，我们认为与一二线限购后的需求挤出以及三四线城市房地产周期滞后性有关。此外，投资增长集中在二线城市：考虑到二线城市新开工、在建面积增速情况均保持正常，我们推测地款支付是二线城市投资高增长的主要原因，随着开发商拿地更为谨慎，未来投资增长将逐步放缓，全年将前高后低。

　　我们认为，目前经济放缓、通胀上行的宏观环境，以及全国成交、投资数据同比上行，价格未出现全面松动的实体市场，将压制地产股走势，短期内，在5月宏观数据公布期，我们强调防御性，看好估值、资金面优势明显的全国龙头，以及受政策影响小的商业地产股票；同时由于近期公布全国保障房建设进度差于预期，政治压力下保障房开工进度将加快，地方政府将更为重视“政府+开发商”模式，建设提速以及相应的政策扶植将利好保障房相关个股，提示投资者重点关注。我们看好龙头地产、商业地产和保障房/建筑类地产三类公司表现，A股推荐万科A、中国建筑、金融街、首开股份及北京城建。建议维持仓位70%及股票配置。

　　半年来

　　龙头股表现强于板块

　　受各城市房屋成交量低迷、三线城市地价监控等消息影响，中金A股地产指数近一个月以来下跌4.1%。个股方面，龙头以及商业地产公司表现明显好于中小型公司，华侨城A年初至今上涨11.6%，金融街年初至今上涨6.4%，万科A年初至今跌3.8%，保利地产年初至今下跌4.2%，金地集团年初至今下跌5.5%，滨江集团年初至今上涨0.8%，首开股份年初至今跌12.4%，中南建设近一月下跌19.8%（年初至今下跌15.2%），荣盛发展近一月下跌12.9%（年初至今下跌18.2%）。整体组合净值期内下降4.8%，差于A股地产指数-1.2%以及A股指数-4.1%的表现。

　　保障房建设

　　下半年将明显提速

　　资金压力下全国保障房建设开工仅三成，加快建设需政策扶植：目前，已经有16个省市披露了各自截至4月底或目前的保障房开工情况，已经统计到的16个省市中，2011年保障房建设任务为470.8万套，已开工141.9万套，开工率为30.1%。今年住建部的目标是全国1000万套保障房建设要在10月底之前开工，经历2011年前两个季度的推地、报建准备期后，各省市保障房建设在下半年将会明显提速，从而推动投资、新开工数据维持较好增长；而地方政府的资金压力将使其在保障房建设上更为依赖“政府+开发商”的运作模式，未来保障房扶植政策出台将会是大概率事件，对应看好保障房相关个股以及建筑类地产上市公司。 　（作者系中金公司分析师）