证券时报多媒体数字报

　　见习记者 陈中

　　风传多时的深圳二手房按评估价征税政策昨日尘埃落定。深圳市地税局在昨日的新闻发布会上公布了个人存量住房的交易税收政策，深圳154万套住房将按照“一套一价”的方式核定计税参考价。业内专家认为，此项政策或将导致下半年深圳二手房交易量的萎缩。

　　评估实行“一套一价”

　　7月11日起，深圳对全市范围内的存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。也就是说，存量房交易计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于深圳制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。

　　证券时报记者获悉，该计税参考价格的评估，将深圳市分为400多个片区进行统计，目前深圳地税局的数据库中已有154万套住房的计税参考价，评估价将按照“一套一价”来进行核实。

　　深圳市地税局副局长杨龙表示，该计税参考价格由深圳市地税局和深圳市规划国土委委托深圳市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

　　记者了解到，该计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，原则上半年更新一次。不过，计税参考价格并不会向社会公布。

　　杨龙解释称，这是为了避免对房屋的买卖交易产生误导。杨龙表示，深圳此次推行二手房按照评估价核定征收税款，主要有三个目的：第一，更好地贯彻落实“国八条”的文件精神，与其他的房地产调控政策配套，进一步遏制投机、投资购房，以促进深圳市房地产市场的健康发展；第二，为了给存量房双方创造一个公平的税收环境，促进市场依法依规进行交易；第三，进一步强化税收的征收管理，贯彻落实财政部与国家税务总局的政策。

　　或导致二手房交易萎缩

　　目前，个人存量住房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费，其中个人所得税、营业税及附加由卖方承担，契税由买方承担。不过，在二手房交易市场上，多采取买家“实收”，也就是说，个人所得税、营业税及附加等原本应由卖方承担的，会体现在房屋的卖价当中，由买家承担。以原价50万、按100万核定价格征税的首套90平方米以下住房为例（5年内转让），按照政策实施前交易双方的税收成本为3.3万元，政策实施后则为7.6万元，增幅超过130%。

　　多位业内人士表示，最新公布的个人存量住房交易税收政策将导致二手房交易成本显著上升，从而导致二手房交易量的萎缩，而对房价的影响还有待进一步观望。世联地产市场研究部发布的报告认为，政策实施后会带来二手房市场的短期观望。二手房市场“实收”的潜规则，势必会导致买家购房成本的增长，在目前楼市调控的高压态势下，或许会让部分购房者望而却步；而在楼市未形成实质性的降价潮之前，业主亦难以主动降价，这可能会在短期内带来楼市的观望。

　　中国指数研究院深圳研究总监林建晖对记者表示，二手房交易成本的上升或将导致下半年二手房成交量的萎缩，一批原深圳关内的二手房潜在购房者可能会被挤压到关外购买新房，导致新房成交量的上升。与此同时，随着二手房交易的下降，部分地产中介在下半年将面临巨大压力，甚至可能破产倒闭。

　　至于政策实施后对房价的影响，世华地产研究中心总监肖小平认为，从之前对二手房交易征税的历史来看，此项政策并不一定导致房价下跌。世联地产首席分析师王海斌则表示，该政策实际是将投资、投机和改善需求、首次置业进行“一并打击”，其对楼市的影响，将取决于政策是否能严格执行，以及执行后的市场反应；实际上，交易成本的上升如果转嫁到买房者身上，就相当于变相地提高了房价。

普通住房征税情况一览

交易人 税种 征税条件 应纳税额的计算公式 免征条件

及方式

卖方 营业税及 购买不足 计税价格×５．６％ 购买超过５年（含５年）

附加 ５年的

个人所得税 核实征收 （计税价格－房产原值－转让过程缴纳的税金、合理费用）×２０％ 自用满５年（含５年）且是家庭唯一住房

核定征收 计税价格×核定征收率，核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

买方 契税 家庭唯一住房，９０平方米及以下 计税价格×１％

家庭唯一住房，９０平方米以上 计税价格×１．５％ ／

非家庭唯一住房 计税价格×３％

陈中/制表

　　说明：普通住房是指同时满足三个条件的住房，即容积率在１．０以上、单套住房建筑面积１４４平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的１．４４倍。