证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张宁

　　随着准备金率的逐步上调，信贷资源正在不断萎缩，令房地产市场的整体流动性趋紧，表现在房地产信托融资上，则出现了利率水涨船高的局面。

　　近日，在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。公告显示，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。增资后，融创置地及大业信托各持有融创基业51%及49%的股权。

　　据悉，该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%已无悬念。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。

　　此外，融创集团另一笔向新华信托的融资款总成本预计也为17%。

　　在高息之外，目前进行信托贷款融资的房企所承受的还有高质押率。根据公告，融创将以开发公司股权及土地使用权作价5亿，作为向大业信托融资的质押物。但从此前的公告看，作为质押标的地块为融创以9.59亿元的价格竞标所得，因此从当前市场价看，质押标的价值已经能完全覆盖可能发生的风险损失。

　　据了解，这种高息、高质押的模式在信托行业内已较盛行。据北方某信托人士表示，原因一是政策监管趋严。二是信托公司担心房地产市场系统性风险加剧。目前监管层已对房地产信托项目实行逐月上报风险监测的制度，在其中的还款来源一项中，就明确要求填写第一、第二及其他还款来源。这对房地产开发商的资金链安全提出了更高要求，也等于直接提高了审批的门槛。

　　在现实中，据信托人士介绍，由于开发商目前资金紧张，加上其他的融资渠道收紧，有可能出现与信托约定的回购期内偿还或置换信托贷款的资金无法及时到位的情况。目前虽然尚未听说有房地产信托确认无法偿还的情况，但信托计划延期的情形确实存在。同时，如果开发商销售不畅，即使能够找到置换资金保证信托计划的兑付，开发商届时也会陷入高息置换低息的恶性循环。