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　　国信证券

　　我们认为，保障房建设存在三大超预期之处，相关投资机会需要高度关注。

　　首先，关于分配的担忧现阶段不可证明，也不可证伪，保障房的综合政策力度将超预期；其次，廉/免价土地本质是一种巨额投资，保障房资金筹划的结果将超预期；第三，上下游拉动以建筑面积计算，保障房拉动的效果将超预期。

　　尽管我们认为保障房在“分配”、“冲击地方土地出让金收入”等方面仍然存在难题，但这些问题将主要在建设完毕后显现。由此，预计保障房将在政策强有力的推动下，“先建起来再说”。在这一过程中，其对整体经济与相关产业的推动作用将是确定而明显的。

　　保障性住房政策提速

　　1、下半年政策力度加大。

　　首先，从政策角度解决保障性安居工程的资金问题。地方债资金的直接介入将有力地推动保障性安居工程的建设。（1）6月17日财政部确定首发504亿元地方债为保障房筹资。其中6月27日招标5年期品种，金额254亿元；7月11日招标3年期品种，金额为250亿元。本次地方债发行主体包括山东、云南、重庆等11个省区。根据发行计划，此次发行的5年期地方政府债最高发行量为云南40亿元，其次是陕西34亿元，以及山东31亿元，新疆30亿元。山西和重庆各25亿元、福建24亿元、青海20亿元、海南15亿元、青岛6亿元、厦门4亿元。而3年期地方政府债最高发行量为云南39亿元，其次为陕西34亿元、山东31亿元、新疆30亿元。此外，山西26亿元、重庆25亿元、福建24亿元、青海19亿元、海南14亿元、青岛5亿元、厦门4亿元。（2）国家发改委6月22日发布的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确，允许投融资平台企业申请发行企业债券筹措资金，所募集资金应优先用于各地保障性住房建设。这是继去年10月财政部、发改委、央行、银监会四部委发出《关于贯彻国务院加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》之后，首次松口允许地方政府发行债券。

　　其次，从中央到地方政府重视保障性住房的建设。李克强副总理一周（13日～17日）内三次调研保障性住房。

　　2、社会各方筹措资金。

　　2011年2月26日社保基金首次参与保障房建设，30亿元的保障房信托项目在江苏省南京市落户。该笔资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达到980万平方米，为南京市提供8万套保障性住房。

　　保险资金也开始涉足保障房项目。3月9日，中国太保集团宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。此项债权投资计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　另外，民间投资开始尝试进入保障房建设。中国建银精瑞资本管理集团旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成行，将成为国内首只以民间资本投资为主的保障房建设投资基金，首批计划募集资金50亿～100亿，三年内预期能够做到500亿元人民币的规模。

　　保障房建设下半年提速

　　1、“十二五”规划第一年保障性住房提速。

　　中国住建部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，明确提出，2011年中国全国保障性安居工程住房建设规模将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%；2011年保障性安居工程投资或将达1.3万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。截至5月底，在各地区、各部门的共同努力下，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房已开工340万套，占计划的34%。

　　2、下半年保障性住房建设将对冲部分商品房投资的下滑。

　　自2008年起，为了加大对保障性安居工程的建设力度，政府从年初即制定明确的全年建设计划，且每年比前一年都有大幅增加。

　　2008年，国家计划建设廉租房、限价房和经济适用房共63万套，实际完成100万套；2009年，国家计划建设各类保障性住房共387万套，是2008年的6倍，完成330万套；2010年是历年来保障性住房建设力度最大的一年，全年计划新开工保障性住房共580万套，较上年增长49.9%，且中央政府与各地方政府签订目标责任书，确保计划按时完成，到年底实际新开工保障性住房590万，超额完成计划；2011年，中央政府将计划大幅提高到1000万套，比2010年提高72.4%，且与各地方政府签订军令状，预计今年完成情况比较乐观。

　　3、保障性住房进度有季节性，一般下半年占比较高。

　　2003年开始经济适用房投资占房地产开发的比例一直在下降，并且会呈现出较为明显的季节效应，一般在三季度和四季度的占比会比较高。并且从经济适用房投资的累计同比来看，从2007年开始一直在下滑，今年加推保障性住房建设，将改变商品房与保障房供给格局，今年经济适用房投资的累计同比增速转负为正，持续增加。未来保障房供给或将大大增加，变成保障房与商品房双轨供给体制，也必然会拉动投资的增加。