证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 杨晨

　　6日，深圳市房地产研究中心发布的分析报告显示，今年上半年深圳市新建商品住房均价同比微幅回落，但成交量同比有所增加。据统计，1至6月全市新建商品住房加权平均价格为19544元/平方米，同比下降1.03%；1至6月各月新建商品住房加权均价分别为19406元/平方米、20531元/平方米、19912元/平方米、20987元/平方米、19075元/平方米和19661元/平方米，环比分别上涨3.80%、5.80%、-3.01%、5.40%、-9.11和3.07%。

　　开发投资力度略显不足

　　报告显示，1至5月，深圳完成房地产开发投资170.26亿元，同比增长4.17%，其中住宅完成开发投资109.35亿元，同比减少2.47%；新建商品住房新开工面积161.02万平方米，同比减少23.22%；新建商品住房施工面积1698.02万平方米，同比减少5.29%；新建商品住房竣工面积130.87万平方米，同比增加12.32%。

　　1至6月，全市新批准商品房预售面积157.78万平方米，同比减少7.51%，其中新批准商品住房预售面积147.04万平方米，同比增加3.58%。

　　分析报告认为，1至5月深圳市房地产开发投资额同比有所增长，但与年度计划目标458亿元相比仅完成了37.2%，月平均完成7.4%，与年度平均月计划完成目标8.3%相差近1个百分点。当前深圳市房地产开发投资力度仍然略显不足，这使得未来加大房地产开发投资的压力较大。

　　此外，2011年深圳市计划新批准预售商品住房总规模为5.24万套，526万平方米，与深圳市“十二五”住房建设规划中的年度供应规模6万套较为接近。而从上半年情况来看，虽然1至6月新批准商品住房预售面积同比有所增加，但从全年计划批准预售总规模的入市进程来看，上半年仅完成了全年目标的三成左右，表明当前市场供应仍然不足。

　　限价房发力成交量回升

　　受调控政策的影响，今年2月深圳楼市成交量一度跌至冰点。但从5月开始，随着限价令的实行，开发商加大了楼盘打折促销的力度，住宅市场成交量出现回升。今年上半年深圳新建商品住房成交量同比有所增加，1至6月各月新建商品住房成交面积分别为33.55万平方米、14.4万平方米、22.28万平方米、15.92万平方米、24.62万平方米和26.74万平方米，同比分别增加-4.03%、86.77%、-10.31%、-41.34%、139.49%和83.15%。

　　上半年全市新建商品房销售面积152.21万平方米，同比增加2.88%，其中新建商品住房销售面积137.51万平方米，同比增加15.04%。根据国家统计局发布的数据，深圳市1至5月各月的新建商品住房价格指数同比分别上涨3.1%、3.3%、3.1%、3.2%和3.8%；环比分别上涨2%、1%、0%、0.7%和0.4%。6月份数据尚未公布。

　　另一方面，上半年二手住房成交规模较去年同期有所下降。1至6月，深圳市二手住房成交量363.43万平方米，同比下降21.22%，与新建商品住房成交量的比例为2.6：1。1至6月各月二手住房成交规模分别为85.89万平方米、24.48万平方米、71.26万平方米、53.87万平方米、59.37万平方米和68.56万平方米，同比分别增长-1.46%、-45.74%、2.03%、-48.71%、-39.10%和20.98%。

　　居民自住需求获较大释放

　　按新建商品住房成交户型结构分，1至6月，90平方米以内户型均价为17900元/平方米；90～144平方米户型均价为18475元/平方米；144平方米以上户型均价为22772元/平方米。按区域分，罗湖区新建商品住房均价为24550元/平方米，福田区为32938元/平方米，南山区为32397元/平方米，盐田区为19465元/平方米，宝安区为19359元/平方米；龙岗区为14509元/平方米。

　　分析报告认为，从上半年居民购买新建商品住房套数情况看，实施住房限购措施以来，购买首套住房的比例出现明显上升，从2010年9月的56%上升到2011年6月的86.7%，住房自住需求得到持续的、充分的释放。近期的龙岗区中海康城花园、宝安区的招商观园和水榭春天花园等楼盘，在限购政策作用下，在房价得到有效控制前提下，当天签约率达80%以上，且85%都是首次购房需求，这表明在当前宏观调控政策的作用下，深圳市自住需求得到一定程度的有效释放。

　　从数据分析看，上半年深圳市住房实际供应规模与计划供应规模相比仍有所不足，尤其是普通商品住房和安居型商品房的供应仍有待增加。下半年，随着已报计划尚未批准预售商品住房的大规模入市，以及安居型商品房的建设，预计未来居民自住需求的释放空间将会继续增大。