证券时报多媒体数字报

　　香港房地产是以所有权和使用权相分离为基础的，土地买卖的是使用权；政府对土地保持有效的管制，包括对建筑、城市规划和市场机制的建立；土地税收构成财政收入的主要来源。从1881-1997年，地产收入占到香港财政收入1/3。

　　1841年英国占领香港后，随着香港产业转型和回归，一次次大事件背后则是一次又一次的房地产的起伏。

　　鸦片战争后，随着太平天国运动、辛亥革命等内地动乱，大陆人不断涌向香港，人口从最初的5000多人增长到1941年的163万人。由于建设不足，房租、地价和房价持续升高。此间也出现过由于华商购地在1877-1881年地价上涨6倍的情况，香港开始成为一个城市。

　　1956-1966年是香港工业化发展最快的时期，香港人口从200万提高到300万，欧美和印尼资金在香港开办实业。香港进入了一个建筑、买卖的高峰期。商业地产、仓库、厂房需求急剧上升，商厦从1961年的5栋提高到1964年的20栋，租金从1962年的1.6元/平方尺提高到1964年的4元/平方尺。

　　1964年发生拆旧事故，造成政府干预旧楼拆迁，使得部分靠银行贷款的房地产开发商资金周转困难，加上对银行开始进行风险监管，由于过度的房地产开发贷款，出现了银行倒闭的挤兑风潮。房价因此暴跌，当年工业用地降幅达67%，高级住宅跌幅35%。1967年爆发了反英抗暴的政治运动，资金外流，地价当年又跌了50%，政府买地收入仅为高峰期的18%。也正是这一次大跌，完成了房地产公司的转换，李嘉诚、李兆基、郑裕彤等地产商低价购地，奠定了后来香港经济主导者的地位。

　　1968年政局稳定后，市民信心恢复。加上香港进入了第三产业快速发展期，海外资金再次流入香港。该阶段香港的股市表现最好，从1967年8月底的58.61点上升到1973年的1775点。另外由于港元贬值，物价全面上升，通胀预期也拉高了租金和房价。海外投资增加带动了对高级住宅的需求，高级住宅楼价最先上涨。此后股市暴跌和石油危机使得房价再次回落。

　　1976年以后，香港成为国际金融中心，大批外国金融机构在香港设立公司；大量移民不断涌入，还有50、60 年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期，使香港1975-1981年期间保持持续10%以上经济增长。楼市于1975年触底，1981年达到高峰。这一时期，地价上涨了7倍，楼价上涨了3倍。

　　美国采取沃克尔紧缩后，香港利率升20%，资金成本压力加大，加上世界经济不景气，中英关于香港前途问题谈判困难，楼市崩溃，地价跌幅40%-60%，高级住宅下跌50%。

　　中英在1984年底谈判结束，对于市民关心的1997年到期后的土地租约问题，进行了妥善解决，市场信心在次升起；另外世界经济形势好转，美元贬值带动香港出口增加，经济再次进入高增长。利率也开始进入下降周期，海外资金流入香港，创造了房价上涨的条件。随着1991年通胀预期高涨和股市上涨，1991年3月楼市再次出现上涨。

　　香港政府在1991年8月到1992年二季度连续采取措施抑制房价，包括收取印花税、禁止内部转让楼花、降低按揭比例；但没有阻止房价上涨，针对降低按揭比例这一措施，房地产开放商自己组建财务公司，向购房者贷款。1993年地王拍卖屡现，带动房价继续上涨。1994年一季度之后，香港政府继续抑制房价：包括增加土地供给、房屋供给、打击投机；另外美国7次加息后，房价从1994年二季度下跌，一直持续到1995年三季度，这次房价平均下跌3成。董建华上任后，大家对香港前途信心充足，1995年后继续恢复上涨，一直持续到1997年。　（国泰君安策略团队）