证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 陈英

　　2010年上半年刚过，央行又加息，反映到楼市，购房的老百姓们第一反应就是：“又加息了，我的贷款额如果有100万，会增加多少月供？是否要提前还贷？”。据说，目前房贷利率升至10年最高水平。尽管购房的成本是越来越高，尽管观望中迟迟未见出手，可购房刚需们从未放松对楼市行情的关注。不知不觉中，2010年又翻过去了一半，这上半年楼市整体情况到底是怎样的？下半年房价会“如期”松动不？

　　中国楼市是政策市，政策调控方向决定楼市的运行方向，从2009年岁末的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”，楼市迎来史上最密集、最严厉的调控政策。深圳楼市不能独善其身，未能延续2009年成交活跃、房源告急等火爆场面，而是以成交量持续下降拉开2010年楼市的序幕。二季度出台的“国十条”，更是将新房成交量拉至冰点，新房单日成交量出现过1套、2套的悲惨局面，正常情况下单日成交量也是在50套上下徘徊。

　　一季度的调控预期以及二季度的“国十条”出台，催生了强烈的观望情绪，严重抑制深圳楼市成交量。特别是“国十条”出台后，成交量更是直线下降至冰点。

　　根据深圳房地产信息网的监测，上半年深圳共成交新房126.9万平方米，同比大幅减少67.3％；成交套数14484套，同比大幅减少65％；成交金额267.7亿元，同比大幅减少44％。

　　与此同时，在各种紧缩政策的压力下，深圳二手楼市的成交量开始回调。但这次回调在6月份的成交量中才全面体现出来。2010年1-5月份，二手楼市交易活跃，6月份成交量下滑对上半年总量影响不大，故2010年上半年二手楼市总体成交量仍十分可观。根据深圳房地产信息网的监测，深圳市上半年共成交二手商品房546.18万㎡，与成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套数逼近6万套，为59372套，略低于2009年同期水平，同比减少2.1%。

　　根据深圳房地产信息网的监测，上半年二手楼市成交活跃，新房成交量持续下滑，使得二手房成交量远高于新房。数据显示，深圳市二手房成交套数是新房的4.1倍，成交面积是新房的4.3倍。成交量的大幅萎缩，使得新房成交量远远低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9万㎡/14484套，同比减少近七成。

　　具体看来，相比新房市场的大幅回落，上半年二手楼市可谓一枝独秀。1-5月份二手房交易活跃，成交量高位运行；6月份成交量虽明显回落，但单日成交量仍在300-400套之间徘徊，成交总量仍比较可观。上半年二手商品房成交量逼近6万套，与2009年同期基本持平。深圳楼市刚性需求旺盛、二手房分布面广、价格实惠、配套成熟、选择空间大等等，是多数置业者购买二手房的主要因素。

　　2010年上半年楼市成交量大减，但成交均价仍高位运行。数据显示，2010年上半年深圳市住宅成交均价21094元/㎡，同比大涨七成。从2010年上半年的各月份来看，成交均价有较大回落。1月全市成交均价23251元/㎡；6月份全市成交均价已回落至16970元/㎡，半年内跌幅达为30%。上半年成交均价的回落大部分由成交结构的变化引起的。在上半年的4、5、6月份，高端物业成交占比很小，市场成交以中低端物业为主，成交产品的低端化是新房的成交均价大幅回落的主要原因。另外，“特价房”的热销也是导致成交均价下跌的原因之一。

　　在步步收紧的调控声中，深圳楼市已步入2010年下半年度。在成交量持续低迷的市场表现下，在政府频频收紧的调控政策下，在房价僵持的拉锯声中，在开发商、置业者持续观望的市场环境下，在楼市前景不明朗的迷雾中，深圳楼市必须寻找出路，寻找打破僵局的突破口。低量保价，还是降价换量，是楼市供应主体必须认真思考的问题。对于市场各方主体而言，采取降价促销策略，才是市场各方取得共赢的唯一选择。

　　从“国十条”出台后楼市的运行情况来看，调控效果正逐渐体现和强化。目前楼市处于“量跌价滞”的态势。展望下半年，楼市在当前的政策环境下，成交量仍将处于低位。在销售压力下，在资金压力下，将会有越来越多的开发商做出价格让步，以价换量，降价将成为下半年的共识。无论是直接降价还是原价打折或特价房，都将是降价的表现形式。因此，业内人士预计，下半年深圳的房价将进入“实质性”回落阶段，楼市将进入“量价齐跌”阶段。