证券时报多媒体数字报

　　国泰君安策略团队

　　根据我们的人口数据来看，我国住宅购买的主力年龄分布在18-35岁之间。而从这一年龄段的人口变动趋势看，不考虑城市化进程，城市人口将呈现出下降趋势，但农村人口却一直增长到2022年。考虑城市化进程，未来10年城市化率达到54%的水平，每一年龄段的农村人口中的30%需要迁移到城市，这构成了住宅需求人口。从该部分人口的变动趋势看，住宅需求的高峰期或在2016年结束。

　　当我们将住宅的最终状态分为居住和空置以后，房屋的状态就由人口的分布决定了。在设定一个状态点的情况下，新增加人口的住宅需求，最终将通过购买满足的，这里的逻辑在于“占位”效应。当空置房子的数量一定时，新的需求无论是通过租住还是购买满足，其必须通过挤占才能得到。而被挤出来的人再通过租住和购买满足，最后的挤占结果是通过购买新房得到满足。所以从这个角度讲，房地产的需求本质上由人口决定，房地产需求的本质是人口的变动。

　　从人口角度预测房地产需求，需要解决的第一个问题就是哪些人在购买住宅，年龄段分布有什么特征。在这里我们从两个角度总结。第一，关于购房年龄段的问卷调查，35岁以下购房占总购房的比例在60%-80%之间。第二，根据国家统计局公布的户主按年龄分布情况，用各年龄段的户主人数除以各年段的总人口数。如果占比达到50%，则证明这一年龄段的结婚购房已经完成。从图上看我国的18-35岁之间的年龄段是户主占比快速增加的阶段，也就是说这一段是购房的主要力量。

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　　我们根据上图可以反推出各年龄购房占到总购房的比例，从数据上看18-35岁之间的各个年龄购房占比都在3%以上。年龄段的购房高峰期在19-30岁之间。

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　　我们以2005年人口数据为基础，预测2006-2025年各年龄人口的分布变动情况，然后求每一年中18-35岁人口的总和数，可以将该总和数作为住宅需求变动趋势的替代函数。

　　从城镇的角度看，在没有城市化的情况下，住宅需求将呈现出逐步下降的趋势。

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　　从农村的角度看，该部分人口的总和数将持续增加，一直延续到2022年，这也反映了我国计划生育在城乡之间执行力度和时间、城乡生育模式上的差异。

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　　考虑我国城市化过程中的人口变动，由于我国特殊的人口结构，18岁以下年龄人数具有明显的低城市化率现象，所以未来保持我国的城市化进程，必须保证农村人口的有序迁移。根据测算，需要各年龄段中的30%农村人口不断地迁入城市。

　　结论：从人口的变动趋势看，本次房地产的需求高峰期可延续到2013-2016年；但在2016年以后，随着我国人口结构的快速调整，房地产需求将出现快速下滑。另外，未来房地产需求增加的主力，将来自于城市化进程中农村人口的迁入。