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地产股:净资产值折价过低方可买入

2011-07-19 来源:证券时报网 作者:赵强 沈爱卿 徐军平

  房地产调控的首要目标,无疑是抑制房价过快上涨。当前,需求面已经逐步恢复了正常(投机需求不断被挤出),但供应面调整并不充分。这表现在:开发商的降价促销仍不普遍,土地一级市场的价格仍未松动,保障房的土地供应迟迟未达预期。股票市场上,地产股经历了一年半的调整,变成了“穷寇”。到底是宜将剩勇追穷寇,还是穷寇勿追呢,还需拭目以待。

  从更长远视角来看,中国的高房价乃至背后的问题,确是一堵危墙。为什么这么说呢?

  土地财政涸泽而渔

  当前,开发商之所以不愿意降房价,是因为地方政府并没有随行就市降地价。对开发商来说,如果现在降价销售,等来的是政策放松,那么就又“踏空”了。地方政府不愿意降地价,主要还是利益驱动:追求土地价值最大化。最好每块地都要卖出好价钱。然而,从另一个角度看,高地价必然会向下游传导,从而带来一系列问题:高成本使得大城市逐步失去竞争力,高房价使得新移民难以安居……产生了很多经济长期发展和民生问题。

  合理的做法是,一方面,地方政府应该适应市场需求,保持土地供应的持续性,稳定地价房价,而不是加大市场波动;另一方面,土地价格也应该随行就市,不妨采取低底价拍卖,甚至无底价拍卖,而不应该人为托市。当然,要改变土地财政,还要改变中央和地方财政收入的分配,调整对地方政府的考核激励机制。

  低利率补贴了谁?

  造成高房价的另一个问题是低利率。低利率的受害者当然是储户,受益者是投资者。以房地产行业而言,低利率会使得房屋的持有成本过低,会鼓励房屋持有者去持有大量空置房。从中国实情看,富人们有更多钱付首付,通过财务杠杆,享受到财富增值,从而变得更富有;相反,低收入阶层没有那么多钱付首付,寄希望于储蓄,结果利息不仅赶不上房价涨幅,还落后于CPI。结果,富人更富,穷人更穷。社会的分层也更加悬殊了,自然就会产生不和谐。

  房产税推进速度太慢

  与低利率一样,过低的持有成本只会鼓励无效投资,对整个社会资源的配置没有任何好处。当前,房地产税制的不合理之处,在于交易环节高税率,而持有环节不征税。实际上,也是由买卖房屋的交易者,补贴了持有多套房的持有人。房屋交易人当然有投机、投资分子,但更多的是普通的梯度改善的自住家庭。所以,现行的税制实际上也是穷人补贴富人。

  政策组合的合理与必然

  高房价会带来一系列的问题:首先,是有可能使经济增长放慢速度。高房价提高了社会总成本,抑制了竞争力,同时高房价会放慢城市化速度。其次,是给银行的金融资产带来风险。有人说,中国的商业银行就是半个“当铺”。估计,一半的信贷资产和房地产有关。所以,房价上涨后再大跌,对银行只会增加更多风险。最后,扩大了贫富差距,加大了社会分层,对社会的稳定和谐不利。

  我们相信,中央当然已经看到了这些问题。大举建设保障房是缓解问题的举措之一。土地财政、低利率、房产税这些问题由于涉及的相关方面比较多,牵一发而动全身,改革推动起来比较慢。但慢不意味着不改,而在这些改革实施之前,先用一些短期政策,稳住房价,不让它再肆意上涨,就在情理之中。限购政策和保障房建设的政策组合,就有其合理性和必然性了。

  地产股有投资价值吗?

  套用资本市场惯用的逻辑,如果用一句话来回答这个问题的话,就是“地产股从成长股变成了价值股”,估值给不高了,净资产值(NAV)不可能再给溢价了,只有折价了。只有在折价过低的时候,才能买入。 (作者系广发证券分析师)

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