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高收益雾里看花 房地产信托这样理 2011-07-23 来源:证券时报网 作者:钟 恬
证券时报记者 钟恬 “6月份全国的CPI(消费者物价指数)同比上涨6.4%,一年期定存利息才3.5%,现如今是负利率时代了,再不寻找投资机会,钱越放越不值钱了。”最近,有不少投资者发出这样的感慨。 在CPI一浪高于一浪的推动下,抗通胀、资产保值增值的需求愈加旺盛。上半年备受热捧的房地产信托理财产品投资,也因近期监管政策频出,让投资者对其合法性和风险管控能力产生了质疑。 一方面是对高风险的忧虑,另一方面又是高收益的诱惑,投资者再度陷入房地产信托理财“雾里看花”的境地。 根据用益信托研究所的统计数据显示,今年上半年投资于房地产领域的信托产品规模为890亿元,占全部集合信托产品41.22%。近几个月市面上平均每周都有五六个房地产信托产品发行。 目前房地产信托产品可分为两类:一类是固定收益类,另一类是股权投资类。前者主要是通过向项目公司发放信托贷款、受让融资方所持有的债权等形式开展,在产品到期时由项目公司向信托计划支付本金和利息。因此这类产品在发行初期就有明确的预期收益率,期限相对较短,风险相对较低;而后者一般没有明确的预期收益率,通过股权投资项目的开发建设,享受项目股权分红的同时,与开发商共同承担风险,期限相对较长,风险也高。目前市场上共发行的约350款房地产信托产品,绝大多数都属于收益相对固定的产品,期限通常在1到2年,预期年化收益率从8%到12%不等。但真正股权投资类的产品并不多见,目前被广泛关注的一款信托产品——“安城1号房地产基金集合资金信托计划”,可以算是真正的股权投资类房地产基金信托产品。作为平安信托和绿城集团联手打造的一款房地产投资基金信托产品,该产品期限5年,整体运作期间,双方共同作为基金的管理人,平安信托主要负责管理与执行各项风险控制措施: 包括参与项目管理、对项目公司经营实施监管等,绿城集团主要负责寻找种子项目以及后期操盘开发。 尽管类似安城1号的房地产基金类产品参与的是房地产开发的投资行为,投资收益想象空间较大,但毕竟该产品是一款股权投资型产品,项目的收益客观上受市场环境、宏观政策等影响,投资风险必然存在。 为此,投资者选择股权房地产信托产品时要留意四点。 首先,是衡量自身的收益要求及风险承受度。投资者需要明确自己的风险承受度,如果您是一个稳健的偏保守的投资者,那么就不适合选择真正做股权投资的房地产信托产品,因为这类产品风险较高。 其次,要挑选发行机构。要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司,着重考量公司综合实力、房地产投资经验及业务累计规模、过往的投资表现等。建议投资者可参考用益信托工作室发布的2010年信托公司综合实力排行榜,尽可能选择综合实力靠前、开展房地产投资业务较早且累计规模较大的信托公司。 第三,要看交易对手。要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产信托产品的还款来源多来自于项目销售回款,项目质量及操盘开发商的资质显得尤为重要。 第四,要看产品结构。投资的首要目的是投资资金的安全性,再是投资收益。因此房地产信托的产品结构设计至关重要,预期收益率是一方面,更需要关注产品的风险控制机制,一旦面临系统性风险时,产品的抗风险度如何,这是对于投资者最好的保障。 本版导读:
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