证券时报多媒体数字报

　　此前市场上的房地产信托业务虽然大多号称进行股权投资，但实际操作中往往变为“溢价回购”，以达到贷款输血目的。

　　证券时报记者 张宁

　　房地产信托业务“逐笔报批”监管效果显现。信托公司越来越倾于向大型地产公司开展股权投资，以往盛行的“假股权，真贷款”业务生存空间受到压缩。

　　日前上海某信托公司信托经理向证券时报记者表示，若非大型房地产公司，该信托公司是不会为其再发新的信托产品，“因为即使能过了公司风控这一关，也无法通过当地银监局的审核。”

　　这种现象源于6月底银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”。此新规意味着监管层已进一步提高房地产信托业务的风控要求，以贯彻此前窗口指导所提出的“控增速”目标。

　　如此一来，就间接促使信托公司对现有的、拟报批房地产业务进行优胜劣汰，以求尽早通过审核进入募资阶段。而这期间，质地相对优良、更具还款能力的大型地产公司自然成为优先项目。而在部分信托人士看来，“逐笔报批”的效应还在于“假股权，真贷款”项目的生存空间将被进一步压缩。

　　中铁信托有关人士认为，监管层目前不会暂停房地产业务，但鼓励信托公司参与到开发商的项目上，做真正的股权投资，而不是单纯提供融资。

　　此前市场上的房地产信托业务虽然大多号称进行股权投资，但实际操作中会变为“溢价回购”——即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，而通过回购安排实现贷款输血功能。在具体项目开展中，信托公司只有财务监督权，而无法落实分红权、人事权等核心权力。一般来说，这种“假股权”项目的预期收益及带给信托公司的手续费也相应较低，也更符合开发商的利益。在监管新规出台之前，信托公司多数实行来者不拒、以量补价的政策，“假股权”业务市场行情也一路向好。

　　但在目前通道狭窄，多个房地产项目过独木桥的情况下，信托公司只能更加重视质量。上海某信托人士表示，能做到同股同权的“真股权”类产品的回报率远高于市场平均水平，一般的预期收益率都能在15%以上，而信托公司的报酬率也不会低于5%。预计随着新规效应的进一步发酵，房地产市场收益率水平将进一步升高。