证券时报多媒体数字报

　　自从年初中央政府宣布今年建设1000万套保障房、今后5年将共新建3600万套保障房这一庞大计划以来，围绕保障房的争论就一直没有停息过。由于保障房对地方政府来说，是一项“亏本”的生意，地方政府对此事一直采取消极拖延的态度。直到最近，中央政府还在催促，要求确保1000万套保障房11月底前全部开建。

　　首年1000万套、5年3600万套，这让反危机的4万亿建设计划相形见绌。提出这一庞大的计划出发点有两个：一是为了在高房价环境下，解决中低收入阶层的住房困难，促进社会公平；二是为了对冲社会投资的减速，防止经济增速出现过快地下降。

　　一项政策要取得成功，首要前提政策出发点必须是科学的。然而，冷静分析之后，上述两个出发点都缺乏坚实的科学基础。

　　今天中国人遇到了前所未有的住房难问题。相当部分人为一个安居之所寝食难安，在高得离谱的房价面前，许多已进入中国传统上“成家立业”年龄的青年，对住房问题充满了绝望的情绪。

　　在一般人看来，房价之所以不断上涨，老百姓的住房之所以困难，是因为城市化导致城市人口快速增长，住房供不应求。如果真是这样，那么大量建设保障房，显然是一条有效的解决之道，5年内增加3600万套保障房供给，可以解决1亿多居民的住房问题，城市老百姓面临的住房难问题即便不能全盘解决，至少也可以得到根本缓解。

　　然而，用供求关系来解释当前的住房难问题，在方法上就很可能是错误的。各方面的数据都不支持住房供不应求的说法。首先，人们只看到了城市化在推进，却没有看到城市新建住房也在不断增加，从而住房存量在持续增长。根据官方统计数据，最近20年来，中国城市化以每年大约1%的稳定速度在上升，但各地住房建设的速度比这还要快。其结果是，几乎所有城市的人均住房面积在过去若干年里都在持续地上升。以全国人口密度最大的城市深圳为例，该市的常住人口人均住宅面积（住宅总面积/常住人口数）已接近40平方方米。全国最大城市上海的人均住房建筑面积也从2003年的29.35平方米，上升到2009年的34平米。另外，根据发改委官员在今年4月份透露的数据，最近10年，中国城市建成区面积扩张了50％，而城镇人口只增加了26％。这意味着我国土地城镇化的速度快于人口城镇化的速度，差不多快了一倍，城市建成区的人口密度不断下降。这也从另一个角度间接地证明，最近十年中国的城市人口的增长并不是当前住房问题紧张的根源。

　　事实上，今天住房问题如此尖锐的根源，不在于总的供给有什么问题，症结在于分配不均以及不当货币信贷政策使住房变成金融产品，对正常的供求关系造成了扭曲。大量的住房，被开发商囤积、被炒房者囤积、被权力者占有，也就是说，相当一部分住房掌握在并不需要住房的人手中。当年中国股市处于4000点左右、泡沫警报拉响的时候，很多人认为股市上涨是因为股票供应不足，故而应该加大供应来平抑股价，孰不知，加大发行的结果是股价从4000点直冲上6000点。今天的房地产市场形势与此十分相似，当一个商品获得金融属性，并陷入投机狂潮之后，在某个时间段内会形成趋势运动，其价格无法再用正常的供求关系来解释。也就是说，今天房价之所以畸高、人民之所以住房难，与供给无关。

　　以加大保障房供给的思路来解决住房难，最典型的失败案例出现在香港回归前后。香港回归之前的数年，受回归利好的推动，香港房地产市场出现巨大泡沫，社会上出现了严重的住房难问题。1997年，特首董建华在施政报告之中提出“八万五建屋计划”，提出每年供应不少于85000个住宅单位，10年内全港七成家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。但是，该计划很快就出了问题，1998年东南亚金融危机刺破香港房地产泡沫之后，房地产市场现出原形，房价贬值70%，大量家庭成为负资产，“八万五计划”最终在人们的批评声浪中不了了之。当年香港这个雄心万丈的保障房计划之所以“种瓜得豆”，乃是因为政府误判了房地产形势，误将投机推高的房价原因归结为供给不足。今天中国内地的形势，与当年香港极为相似，这段经验教训决策者实不应忽视。

　　此外，指望保障房来促进社会公平也根本无法实现，虽然世界上确实有些国家的保障房制度达到了这个目标。但在中国的法制环境和吏治水平下，保障房不但不能促进公平，反而只会加大社会不公。过去如此，在可预见的未来仍会如此，不会因有“生命线”的护航而改变。目前，在“硬任务”的逼迫下，各地将形形色色的单位自建房、定向房充数为保障房，可以预料，最终能得到保障房保障的中低收入者将为数寥寥，大量的腐败和不公平现象将会涌现。

　　3600万套保障房计划的另一个出发点，即对冲投资下滑，也是站不住脚的。由于缺乏积极有效的体制改革，后金融危机时代的中国经济潜在增长率已不可避免地下降，当前增长下滑通胀难消的现象，即是明证。截至目前，中国经济不存在总需求不足的问题，反而在劳动力、资源各方面呈现出紧张状态，因此政府根本没必要再在总需求方面加码。即便未来出现四万亿项目结束、民间投资同步出现下滑的不利局面，政策的着力点也应该放在调整收入分配、刺激消费方面，而不能指望通过这种庞大的政府投资计划来拉动总需求。

　　3600万套保障房计划提出以来，进度问题、质量问题、分配问题层出不穷，中央提出“硬任务”和“生命线”，欲以强大的行政力量来保证该计划的顺利推进，但以行政手段解决市场问题，其效果如何不难预料。要解决中国住房问题，一定要找准病、把准脉，对于中国这种特殊环境的国家来说，市场是相对公平且有效的解决住房问题的途径。一个秩序井然，能涨能跌的住房市场，才能给人们带来公平。只要将货币信贷政策持续保持在中性水平，房地产市场自身的周期运行规律，就会使房价在长期内不会偏离人们的购买力。如果人为阻断市场本身应有的波动，频繁给投机者签发“看跌期权”，那么就会造成房价长期脱离基本面。市场因不断干预而失灵之后，又寄望于行政之手来加以调节，最终很可能在市场和保障两边都落下长久的麻烦。