证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 孙玉

　　“公租房建设面临困难最大，须创新模式。”上海市市长韩正在上海市第十三届人大常委会第二十八次会议扩大会议上提出的这一问题，引起了社会各界的重视。那么，困难究竟何在，公租房建设的春天在哪里？

　　按照运行模式，保障性住房大致可分为只租不售的廉租房和公租房，以及只售不租的经济适用房和限价房。廉租房、公租房一般是由政府出资，或由开发商出资建设交由政府在一定期限内使用，通过政府回购收回本金，利润来源主要为建成后的租金收益。

　　表面上看，公租房、廉租房的盈利模式并没有太大问题。但实际上，公租房租金是按照“租金略低于市场水平”的强制性要求来定价的，以低于市场水平10%来推算，公租房租金净收益率也只有3%到3.5%。但是，只售不租的经济适用房和限价房，因为是通过出售一次性回收投资，其利润率一般都要在3%以上，限价房的毛利率可以达到15%左右。

　　在几类保障性住房中，公租房和廉租房与同期存贷款利率有较大差距，利润率低、资金回笼期长、回款难，因而开发商参与公租房、廉租房建设的热情并不高，公租房建设推进大多相对缓慢。

　　但这还不是最困难的地方。公租房依靠租金回收投资还贷模式是否具有可持续性，公租房未来银行债务能否偿还、政府隐含的担保是否会出问题？这些问题才真正令人担忧。

　　公租房属于相对新颖的住房保障形式，而不断扩大的建设规模需要大量的资金投入。7月14日，国家开发银行董事长陈元的一次公开演讲透露，“目前保障房建设的融资缺口仍在一半以上，即超过5000亿元。”然而，地方政府财力有限，目前公租房的建设资金还主要依靠银行来获得，这也恰恰是银行最纠结的地方。

　　保障房建设不能成为下一个高铁。那么，银行是贷还是不贷？如果不通过银行放贷，公租房建设资金缺口如何解决，“四位一体”的保障房体系建设目标如何达到，房价控制目标能否实现；如果必须贷款，那么公租房仅仅依靠租金收入，回款困难，周期长，这3%的净收益如何覆盖风险？这些都是需要提前考虑的问题。

　　最新消息显示，上海计划试点“先租后售保障住房”建设，用10年以后产权的增值部分，弥补租赁时的收益，这也可以视为对目前租赁型保障房的补充和改良，但存在一定的政策风险；同时在保障房开工率狂飙突进的背后，包括公租房在内的保障房建筑质量问题，也直接影响未来保障房建设的债务风险，应当引起重视。

　　这样看来，上海要创新公租房建设模式，就不仅要创新融资模式，也要就公租房的运营模式、盈利模式等发挥想象力，创新游戏规则，以更好地吸引各类资本参与到公租房的建设中来。