证券时报多媒体数字报

　　在房地产信托领域，银行、信托、第三方理财机构也已介入，除获取原有的手续费外，还通过包销、承销、代销等方式参与其利润分割。

　　作为主要设计者及合规的融资通道，信托公司无疑赚得最多，当前其收费平均水平是信托融资规模的5%以上。

　　证券时报记者 张宁

　　一只披着人类外衣的吸血乌贼，哪里有钱的味道，就毫不留情地把吸管伸向那里。

　　在基金、房地产、理财市场等诸多领域，银行、信托、第三方销售机构等渠道方已不再满足于原有的手续费收入，正逐步将触角伸至上下游的利润空间以图杯羹之让。

　　证券时报记者调查发现，除分享基金30%~80%的管理费外，部分房地产高企的融资成本中，仅有五成收益最终为出资人（信托产品购买者）获得，剩下部分则被融资链条上的一系列机构所蚕食，机构盛宴的背后则是潜在的风险在融资链条中的转嫁和扩散。

　　融资成本玄机

　　在香港上市的内地房企融创中国近日一度成为媒体的焦点。

　　一则公告显示，该公司携手大业信托发行信托产品进行融资，其信托产品优先受益人的权益是“代价为人民币6亿元另加每年17%回报”，如还款逾期违约，其“代价会增至6亿元另加每年23%回报”。此外，融创中国还披露将通过新华信托融资6亿元，其代价是“支付相当于注资总额连同综合成本不超过该金额17%之金额”。据了解，“17%回报”已是目前为止房地产信托产品市场中最高的预期收益。这一度被外界解读为房地产商资金链紧绷，进而饮鸩止渴的典型案例。

　　然而，融创中国“17%”的信托产品并未见诸市面。记者从知情人士处获悉，融创高达6亿元的融资额度最终由杭州商业银行以9%的预期收益率全部包销。与此同时，融创中国与新华信托合作的产品最终预期收益率也仅为10.2%。但与此前相同的是，融创中国实实在在地付出了17%的融资成本。

　　值得注意的是，融创中国付出的融资成本中五成左右的部分又落入谁的手中？

　　答案是这部分收益最终被融资链条上一连串的中介机构所蚕食。

　　超高成本几乎是眼下房企寻求融资时共同面对的问题，但真正出资人（信托产品购买者）的收益却远远达不到那么高的水平。在房地产信托融资成本飙升的情况下，房地产信托的平均收益仅仅微升。两者之间的差额犹如喷泄的血液一样流入了吸血乌贼的口中。

　　华智咨询研究报告的数据显示，2010年初房地产信托融资成本在13%~14%左右，2010年下半年上升至17%左右，目前融资成本已达20%左右。财汇提供的数据显示，房地产信托平均收益从2010年1月的8.32%增至2011年5月的9.59%，6月份、7月份的平均收益分别仅为9.63%和9.59%。

　　雁过拔毛

　　目前，银行在代销公募基金上的费率普遍在0.6%~1%之间，此外还收取0.45%~1.2%的尾随佣金。在阳光私募领域，银行除收取1%的代销费率外，还会要求参与私募管理费或业绩提成中20%~80%的分成。在房地产信托领域，银行、信托、第三方理财机构也已介入，除获取原有的手续费外，还通过包销、承销、代销等方式参与其利润分割。

　　对此，展恒理财相关人士表示，这其中作为主要设计者及合规的融资通道，信托公司无疑赚得最多，当前其收费平均水平是信托融资规模的5%以上。

　　作为房地产信托销售的主渠道，商业银行的收费定价一般在2%~3%，而第三方渠道承销的定价约为银行费用的一半。部分具备较高销售能力能够包销产品的公司，如诺亚财富，其渠道的借出费用普遍在2%以上。

　　对于规模较小的非上市房地产公司，大部分还要引入担保机构为拟发行产品“增信”。事实上，据中泰信托相关人士透露，信托公司有不少的业务来源于担保机构。

　　据介绍，中小房企此前为获得银行贷款，多求助于担保机构进行“增信”。但在当前银行信贷额度不足的情况下，只有寻求更高成本的融资方式。一般融资规模在3亿以内，实力较强的担保机构就能自行消化。如果中小房企需要更高金额的融资，则可通过担保机构联系信托公司发行产品。为了通过信托公司的考核门槛并降低以后的销售难度，设计担保条款提升公司资质定级也就理所当然。在此过程中，担保机构根据融资规模大小，收取费用一般为项目资金的1%~4%。

　　居间成本如此之高，那么能否不采用信托方式，绕开那些居间的食利群体，以降低整体融资成本呢？然而，信托几乎是除了银行贷款之外，房地产商目前所能找到的杠杆最高、成本最低的融资方式。

　　据百瑞信托人士介绍，目前能够满足房地产企业大量融资的，主要有银行贷款、信托、房地产基金、委托贷款和民间融资。其中，银行贷款申请难度高，且在目前银根收缩的环境下，中小地产商申请开发贷基本上是缘木求鱼。委托贷款的成本与信托融资基本持平，以上市公司香溢融通今年年初发布的公告显示，其将5000万资金贷款给某开放商时的利率为21.6%。“但委托贷款借出金额一般在3亿以内，因为一般企业的闲置资金不会太多，也不大可能将大量资金配置在高风险资产上。”上述百瑞信托人士表示。

　　至于目前的民间融资和房地产基金，其融资成本往往也不低于30%。

　　食利者盛宴

　　高企的融资成本，并未降低房地产商的融资热情。而居间的机构，在蚕食开发商所付出或将要付出的近五成利息后，赚得盆满钵满。

　　据中国信托业协会统计数据，尽管在二季度信托资产环比增幅不大的情况下，当期信托公司在经营收入、利润总额和人均利润的增长幅度仍非常可观。截至今年二季度末，信托公司经营收入余额达172.72亿元，环比增长144.4%；利润总额余额119.1亿元，环比增长152.38%，人均利润余额111万元，环比增长105.56%。记者从多家信托公司了解到，房地产信托业务几乎贡献了各公司约五成的利润。

　　8月2日，房地产信托产品销售主力之一的诺亚财富发布的二季度财报显示，其净营收为2330万美元，同比增长199.1%；一次性佣金（主要为销售信托产品）的净营收为1800万美元，同比增长204.6%；净利润为890万美元，同比增长367.4%。

　　海外研究机构罗仕证券也随即将诺亚财富评级调升为“买入”。记者查阅罗仕证券此前的相关报告发现，该机构认为诺亚财富的投资价值之一，就在于国内预期房地产信托计划仍将受到欢迎，因为随着银行信贷受到严格管制，房地产信托已成为房地产业的一个不可缺少的融资渠道。罗仕证券预期在诺亚财富未来销售的产品中，与房地产相关的理财产品将在较长时期内占据较高的比例。

　　可以说，目前的居间金融机构们正在享受房地产融资潮带来的盛宴。只是在这场盛宴背后，部分人士的“危言”不能不引起行业的注意。

　　据复地投资集团CEO周纯预测，以目前房地产信托产品的平均期限，一两年内，一旦所涉房地产项目无法承受信托融资年化15%~20%甚至更高成本的压力，房企的倒下或将紧随而至。

　　有多位业内人士认为，近期监管部门通过多种方式收紧房地产信托融资，此举主要在于避免房地产企业的倒闭风险通过信托等融资链条转嫁和扩散。