证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

１．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。

１．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议

１．３ 公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。

１．４董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。

§２ 上市公司基本情况

２．１ 基本情况简介

２．２ 主要财务数据和指标

２．２．１ 主要会计数据和财务指标

单位：元

２．２．２ 非经常性损益项目

√ 适用 □ 不适用

单位：元

２．２．３ 境内外会计准则差异

□ 适用 √ 不适用

§３ 股本变动及股东情况

３．１ 股份变动情况表

√ 适用 □ 不适用

单位：股

注：报告期内，公司高级管理人员变动，公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股相应变动。

３．２ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

单位：股

３．３ 控股股东及实际控制人变更情况

□ 适用 √ 不适用

公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。

§４ 董事、监事和高级管理人员情况

４．１ 董事、监事和高级管理人员持股变动

□ 适用 √ 不适用

§５ 董事会报告

经营环境变化与公司的判断

报告期内，市场调整逐渐深入。年初时，因２０１０年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。１４个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比２０１０年，一季度增长１５．３％，二季度下降１１．１％。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较２０１０年同期下降３．８％，较２００９年同期下降５４．１％。如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年２季度，１４城市批准预售面积环比１季度增长７８．３％，而商品住宅成交面积却环比下降了１６．３％。

受销售放慢和新房入市增加的影响，年初以来，主要城市的新房库存量呈上升趋势。同时，在限购、限贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征也在发生变化，投资类购房继续受到抑制，高端产品的去化周期延长，面向首置首改类客户的普通商品房占市场成交的比例继续提升。日益激烈的市场竞争，对企业的产品定位、性价比、营销策略等各方面的经营能力均提出了更高的要求。

从历史经验来看，房地产开发投资情况的数据呈现存在一定的滞后性。上半年全国房地产开发投资的增速变化尚不明显，仍保持在３２．９％的较高水平。但核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的２４．１％下降至今年上半年的３．７％，上海由去年全年的３５．５％下降至今年上半年的９．４％。这与２００８年二季度的情况非常类似（２００８年二季度房地产开发投资增速，全国为３４％，五个核心城市为７％）。市场波动对企业的投资能力和投资意愿产生的影响，可能在后续时间段的统计数据中得到体现，而投资与开工的放缓可能会影响一年以后的住房供应。

年初以来，央行三次上调人民币存贷款基准利率，上半年全社会融资规模同比减少，银根紧缩的趋势进一步呈现。根据房地产投资资金来源数据，其中国内贷款部分上半年的同比增速为６．８％，已经接近０８年下半年的历史低位。融资渠道的收缩对企业的资金实力和财务稳健性构成了挑战，但另一方面，整体资金面的收紧也可能会伴随项目发展的机会，在这方面，资金相对充裕的企业将体现优势。

由于企业投资渐趋谨慎，报告期内土地市场有所降温。１６个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），上半年居住用地推地面积同比下降１８．５％，环比１０年下半年下降５０．４％；成交面积同比下降２５．３％，环比下降３９．０％。虽然流拍的情况并不明显，但底价成交已经成为普遍情况。随着政策效果的进一步体现，土地市场的调整还将延续，其中房屋市场调整较深的城市，也可能会出现较好的拿地机会，公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。

公司经营和管理情况

公司继续坚持面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位，贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标，同时公司在售产品以装修房为主，受到自住客户欢迎，取得了良好的销售业绩。上半年公司实现销售面积５６５．５万平方米，销售金额６５６．５亿元，同比分别增长７６．７％和７８．６％。２０１１年上半年，公司销售金额占全国商品房销售额的比例为２．６７％。

由于竣工在全年分布的不均匀，今年竣工集中于第四季度，上半年结算资源较为有限。期内公司实现营业收入１９９．９亿元，净利润２９．８亿元，较上年同期分别增长１９．２％和５．９％。公司结算面积和结算收入分别为１３８．３万平方米和１９１．７亿元，同比分别下降８．１％和上升１６．５％。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。

同样，由于结算跟不上销售的原因，报告期内公司已销售未结算资源进一步增加。截至报告期末，公司合并报表范围内共有１０２２万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约１１８７亿元。

由于公司的产品定位契合当前市场的需求特征，公司继续保持着良好的存货结构，截至报告期末，公司的各类存货中，已完工开发产品（现房）的比例仅２．８％。

期内，公司的房地产业务结算毛利率为３２．１％，受结算结构影响，较去年同期的２９．０％有所上升。净利润率１４．９％，较去年同期的１６．８％有所下降。净利润率下降的主要原因是上半年销售规模同比大幅增长，与销售规模相关的销售费用、管理费用的绝对规模增加。实际上报告期内公司继续加强了费用控制，上半年管理费用占销售金额的比重为１．３３％，比去年同期降低０．２１个百分点，销售费用占销售金额的比重为１．４６％，比去年同期降低０．１９个百分点。

年初公司预计现有项目的全年开工面积为１３２９万平方米，截至６月底，共实现开工面积７５９万平方米。由于目前的产品库存处在健康水平，公司尚未调整全年的计划开工量，但为应对市场环境可能发生的变化，公司会在继续坚持主流产品定位的基础上，加强对新的市场环境下客户需求变化的研究，灵活调整产品类型结构，推进装修升级，提高产品性价比。

期内，公司新增加开发项目２２个，按万科权益计算的占地面积约２２２万平方米（对应规划建筑面积约４２３万平方米），平均楼面地价约２８２３元／平方米。此外，期内公司还参与城市更新改造类项目４个，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约５１万平方米（对应规划建筑面积约１６１万平方米），预计平均楼面综合改造成本和地价约１７２９元／平方米。截至报告期末，按万科权益计算的规划建筑面积３５８５万平方米。上半年，公司新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，截至目前，公司进入的城市数量已经达到５０个，战略纵深优势得到进一步巩固和强化。下半年公司将密切关注土地市场可能的调整，在谨慎投资的原则下灵活把握拿地机会。为了更好的推动业务发展，公司将积极开展合作机制创新，通过风险利益均衡的合作模式，有效的整合社会资源。

年初以来，行业资金面整体收紧。但由于始终坚持稳健经营的方针，公司依然保持了良好的财务状况，受益于此前的谨慎投资策略以及优于市场整体的销售情况，公司的资金实力进一步增强。期末，公司持有货币资金４０７．８亿元，相比一季度末提高９．７％，远高于短期借款和一年内到期的长期借款２３０．４亿元。公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为３６．８％，净负债率２０．８％，继续保持在较低的水平。良好的财务和资金状况确保了公司的经营的安全稳定性，同时也有利于公司在变动的市场中更好的把握机遇。为了更好的提升资金利用效率，未来较长一段时期内，公司会将投融资和项目运营工作的结合作为工作重点，积极拓展融资渠道，合理把握投资节奏，不断优化资金计划管理。

面对施工规模提升给工程质量带来的挑战，公司在规范制度和强化质量文化的同时，尝试与实力雄厚的施工企业形成战略合作，将规模挑战转化为规模效益。期内，公司与中建四局签订战略合作协议，标志着公司在发展规模型战略总包上迈出了第一步。

报告期内，公司继续贯彻落实绿色战略，推动住宅节能环保。从今年六月开始，公司所有具备规划条件的新开工项目，都将参照不低于绿色一星的标准来设计和建造。此外，公司开始筹建北京绿色建筑公园，并与英国建筑研究院（ＢＲＥ）签订合作备忘录在该项目展开合作。该项目全部建成后将成为全球最大的以绿色建筑为主题的公园，成为国内最先进的绿色建筑理念推广平台，此举有望进一步提升万科产品在绿色领域的优势。

上半年公司通过了Ａ股股票期权激励计划并开始实施。股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，进一步完善了公司的治理结构。

人才是全社会的财富，在人生的不同阶段，经理人也会追求更丰富的体验和多元化的理想。随着行业的不断发展，职业经理人拥有更多的选择，其流动也日益频繁。上半年公司也有两位执行副总裁离职，自主创业或另谋发展。这是万科职业经理得到社会认可的表现，但也提醒了公司需要更加关注对人才的竞争。为了更好的吸纳和保有优秀人才，公司将进一步强化自身在企业文化、制度建设方面的优势，同时不断探索和完善薪酬、激励机制，增强对优秀人才的吸引力。同时，公司会更注重人才的引进、培养和管理人员梯队建设，确保经理人的自由选择与公司经营的稳定得以两全其美。

上半年公司连续第八次获得经济观察报社与北京大学管理案例研究中心评选的“中国最受尊敬企业”称号，获得国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等评选的“２０１１中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０”第一名。此外，公司还获得全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特评出的２０１１年中国最佳雇主称号。

期后事项：

公司之全资子公司北京万科企业有限公司与五矿建设有限公司共同设立廊坊万恒盛业房地产开发有限公司、廊坊旷世基业房地产开发有限公司，开发２０１０年通过公开市场获得的香河欢庆城项目。由于当地政府在有关项目土地出让中存在违规，报告期后，当地政府纠正其错误，决定收回项目用地，并对企业足额补偿，保护企业合法权益不受损害。该事项不会对公司造成重大影响。

５．１ 主营业务分行业、产品情况表

单位：万元

注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。

５．２ 主营业务分地区情况

单位：万元

５．３ 主营业务及其结构发生重大变化的原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．４ 主营业务盈利能力（毛利率）与上年相比发生重大变化的原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．５ 利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析

□ 适用 √ 不适用

５．６ 募集资金使用情况

５．６．１ 募集资金运用

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

５．６．２ 变更项目情况

□ 适用 √ 不适用

５．７ 董事会下半年的经营计划修改计划

□ 适用 √ 不适用

５．８ 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□ 适用 √ 不适用

５．９ 公司董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用

５．１０ 公司董事会对会计师事务所上年度“非标准审计报告”涉及事项的变化及处理情况的说明

□ 适用 √ 不适用

§６ 重要事项

６．１ 收购、出售资产及资产重组

６．１．１ 收购资产

□ 适用 √ 不适用

６．１．２ 出售资产

□ 适用 √ 不适用

６．１．３ 自资产重组报告书或收购出售资产公告刊登后，该事项的进展情况及对报告期经营成果与财务状况的影响

□ 适用 √ 不适用

６．２ 担保事项

√ 适用 □ 不适用

报告期内，公司及公司控股子公司新增担保６９．３４亿元，解除担保０亿元。截止报告期末，公司担保余额１０１．４７亿元，占公司２０１０年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为２２．９４％。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额９０．３１亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为１１．１６亿元。公司及公司控股子公司无对外担保。

报告期内，公司新增担保明细如下：

单位：万元

６．３ 非经营性关联债权债务往来

√ 适用 □ 不适用

单位：万元

其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金占用的发生额０．００万元，余额０．００万元。

６．４ 重大诉讼仲裁事项

□ 适用 √ 不适用

６．５ 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明

□ 适用 √ 不适用

６．５．１ 证券投资情况

□ 适用 √ 不适用

６．５．２ 持有其他上市公司股权情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

注：ＳＳＴ天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。

６．５．３ 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表

□ 适用 √ 不适用

６．５．４ 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

√ 适用 □ 不适用

６．５．５ 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案

□ 适用 √ 不适用

６．５．６ 其他综合收益细目

单位：元

６．６ 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

§７ 财务报告

７．１ 审计意见

７．２ 财务报表

７．２．１ 资产负债表

编制单位：万科企业股份有限公司 ２０１１年０６月３０日 单位：元

７．２．２ 利润表

编制单位：万科企业股份有限公司 ２０１１年１－６月 单位：元

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：０．００元。

７．２．３ 现金流量表

编制单位：万科企业股份有限公司 ２０１１年１－６月 单位：元