证券时报多媒体数字报

　　昨日，申银万国房地产板块整体涨幅1.17%，涨幅位于23个一级行业之首，明显好于上证综指-0.03%的表现。其中，龙头地产股表现抢眼，首开股份涨幅7.1%，荣盛发展涨5.4%、招商地产涨4.8%，保利地产涨3.9%、万科涨2.98%。对昨日地产股走势，我们并不意外。因为：无论从地产股的投资价值还是投资时点看，地产股的机会都已远远大于风险。

　　我们曾提出的六维度依然显示地产股价值优势非常明显。市盈率（PE）处底部、市净率（PB）处底部、相对市盈率（PE）处底部、重估净资产值（RNAV）平均折价25%、DCF测算结果等显示万科股价已包含非常悲观预期。从产业资本看“招保万金”股价对应的土地成本甚至低于公司2008年以来的拿地成本。

　　当然，若房价大幅下跌，地产股的价值将无从谈起。这也是我们在与投资者交流过程中，发现市场普遍担忧的问题。但无论是从下半年的供求关系还是信贷量来看，我们判断下半年整体房价大幅波动的可能性较小。

　　从供求关系看，下半年供应较上半年大幅增加是历年来的共性。而从全年角度看，若扣除非销售性保障房的影响，假设2011年商品住宅销售面积同比不增长（事实上，2011年1-6月住宅销面积同比增12%），则2011年供销比约为1.18，虽较2010年供销比0.99有明显改善，但远不及2008年供销比1.4。因此，供应对房价的冲击相对有限。

　　从信贷量看，仍可支撑2011年楼市成交量的相对稳定。假设下半年新增人民币贷款3.5万亿，相当于全年7.67万亿，流向房地产购房贷款比例12%，相当于2011年二季度水平，购房贷款占商品房销售金额的14%、相当于2010年下半年水平，则2011年下半年商品房销售金额将达到3万亿，相当于全年5.46万亿，在下半年销售均价较上半年不变化或小幅下降5%的情况下，对应2011年商品房销售面积9.86亿平米或10.38亿平米，相当于比2010年同比下降仅为5.4%或0.5%。

　　从投资时点看，现在已是地产股阶段性反弹前夜。政策面和基本面左右地产股趋势，趋势的底部特征往往是“出台政策利空+基本面不好的预期+估值底部”。顶部特征往往是“预期将出台政策+已经很好的基本面+估值高位”。目前的状态是：7月12日国务院提出二三线城市限购，7月销售表现平淡，股价再次下跌至历史底部估值区域，这种状态显然已是地产股趋势的底部特征。而走出底部，需要两个条件：1、二三线限购的城市和力度明朗化；2、部分重点城市出现“环比价跌量升”的基本面走势。我们预计三季度下半段有望具备上述两个条件。所以，从投资时点的角度看，目前已可以加大地产股的配置。

　　当行业整体增长放缓甚至不增长时，龙头公司仍可通过市场占有率的提升继续增长。万科2011年上半年市场占有率达到2.67%的历史新高就是证明。我们建议继续配置销售优秀、业绩锁定性高的龙头“招保万金”、首开股份、中南、金融街、华发股份、荣盛发展等。而风险因素则可能存在于二三线城市限购超预期和房价大幅下跌。　（作者系东方证券研究员）