证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 朱景锋

　　近日，鹏华美国房地产证券投资基金获批，公募基金获准涉足海外房地产信托凭证市场（REITs）。REITs在国外已发展30多年，而国内两个交易所尚无此类产品上市，境内投资者对REITs还较陌生。鹏华基金总裁助理、国际业务负责人毕国强表示，鹏华美国房地产证券投资基金的顺利获批，标志着中国基金业产品创新进入了一个全新的领域——投资房地产信托凭证。在当前全球经济错综复杂，主要发达国家经济复苏放缓、财政出现困难，新兴经济体（包括中国在内）通胀高企的背景下，国内投资者有机会通过这一产品，参与北美地区房地产投资，有效实现家庭资产配置的多元化目标。

　　REITs长期投资机会显现

　　毕国强指出，鹏华国际业务投研团队通过对全球REITs行业的深入研究和判断，认为目前投资美国REITs市场时机已成熟。虽然经历1987、1997、2001、2008年等数次危机，美国REITs长期表现依然优秀。截至2010年底，富时美国股权类REITs指数在过去35年年均回报率接近14%，每5年翻一番，过去35年涨了97倍。

　　毕国强表示，“美国住宅地产和商业地产分别于2006、2007年高点回落，全国平均跌幅30~40%，调整近6年，已处于房地产业循环的调整后期。去年以来，部分地区已出现价格上涨、租金上调的现象。近期国际市场波动，REITs股价出现了较大幅度的调整，风险已一定程度的释放，长期投资机会浮现。”

　　毕国强特别指出，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，包括购物中心、办公楼及停车场、出租公寓、酒店及度假村、医院及养老院、自助仓库、物流配送中心、高速公路服务区和林场等。“每一类REITs均有其独特的价值驱动因素，通过我们的主动管理，选取长期前景良好、分红稳定、公司治理完善、价值低估的品种集中持有，将力争为投资者取得持续稳定的长期良好回报。”

　　REITs基金适合

　　各类投资者长期投资

　　有多年海外证券从业经验的毕国强指出，REITs是机构投资者战略资产配置的主要品种之一。无论是主权财富基金、养老金、大学捐赠基金、保险公司和大型财务公司，都是REITs市场主要投资者。近年来，REITs基金也日益成为个人投资者的主要理财产品之一。美国REITs的免税、高分红特点尤其适合那些对未来现金流有计划的投资群体，比如REIT基金定期分红，可支付日常子女的教育费用和老人的退休费用等。

　　毕国强表示，不仅REIT持有的物业可能随着物价上涨价值不断上涨，租金水平也可能随通胀水平的上升而定期上调。长期来看，REITs是个人投资者最有效的抗通胀投资品种之一。对于国内的高净值人群，投资于美国市场一篮子优质地产物业组合，将有利于家庭财富的多样化配置。尤其是在美国房地产市场经过长期较大幅度调整，人民币对美元汇率连创历史新高的背景下，适当参与投资流动性良好、分红稳定的美国REITs市场是较理想的选择。

　　投资者应充分了解

　　投资REITs的风险

　　毕国强指出，REITs的长期价格取决于其基本面情况，短期内，则受到市场供求和投资者情绪波动的影响，REIT价格有时波动较大，投资者应有充分的心理准备。

　　对美元贬值的问题，毕国强指出，“虽然无法预测美元未来走势，但我们认为美国经济复苏是长期趋势，美元作为全球唯一储备货币的地位长期稳固，美元购买力依然坚挺。从1994年实行浮动汇率以来，人民币已持续升值17年，年均升幅1.3%。与美国REITs长期年化收益率相比，影响较少。当然，我们也考虑利用货币对冲工具，防范人民币大幅升值的潜在风险，此外，我们将部分投资加拿大市场，适度分散货币风险。”

　　对于美国房地产是否会二次探底，毕国强指出，“我们虽然无法预测股票市场、包括房地产市场的未来走向，但是从美国经济基本面、未来人口结构变化，房地产市场供求关系、房地产市场价格水平及所处阶段等多方面来看，目前美国REITs市场是最值得长期投资的领域之一。”

　　毕国强表示，在REITs产品的运作模式和收益特征以外，境内投资者也要充分了解投资REITs会面临的风险，从自身的投资理财需求出发，充分了解该产品风险收益特征，选择与自身风险承受能力相匹配的投资产品。