证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张达

　　从今年2月17日北京开始执行最严厉的限购政策起，北京楼市成交量一路萎缩。

　　北京房地产交易管理网数据显示，从2月17日至8月16日，北京期房住宅签约套数为3.55万套，现房住宅签约为6183套，二手房住宅签约套数为5.02万套，合计住宅总签约仅为9.19万套，创近三年最低，与去年同期相比跌近四成，与2009年同期相比更是跌近六成。

　　同时，北京房价在最近半年出现了停涨的现象，楼市总成交均价为2.18万元/平米，环比下降了0.8%，而与去年同期相比仍上涨了3.7%。

　　本地首次购房量上升

　　投资需求归零

　　相关数据显示，下降最多的二手房成交量更是从5月份开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量已经接近2008年均值。值得注意的是，半年来，外地户籍在京购买二手住宅和商品住宅的总量不足万套，占市场比例不足10%，创数年最低，而该比例在限购之前是50%左右。

　　在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房数量大幅增加，同比增加了39.3%。而去年同期还高达25%以上的投资需求，半年来基本归零。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟分析认为，限购直接导致需求减少，外地户籍需纳税5年才有购房资格，影响了大部分外地需求入市，有部分外地户籍选择了不受限购影响的商住类物业，也使得最近半年北京商住类物业的签约明显升温。而本地首次购房数量增加，说明居民的刚性自住购房需求在增长，政策通过遏制投机投资需求使刚需得到了保护和释放，这也使得部分郊区项目签约率比较高。

　　郊区现降价促销

　　拐点四季度或至

　　北京房地产交易管理网签约价格统计数据显示，最近半年来，北京楼市价格出现了停涨的现象。楼市总成交均价最近半年为2.18万元/平米，其中，新建普通商品住宅均价环比之前半年上涨了0.6%，而相比去年同期上涨了2.7%；别墅均价环比之前半年上涨了2.2%，而相比去年同期更是上涨了15.3%。

　　由于最近半年北京楼市商品房签约比例明显出现郊区化，其中五至六环的比例达到了55.25%，占据市场绝对主力，因此，成交均价出现结构性下调。

　　“通州、大兴、房山、顺义都有比较典型的促销降价项目，但是部分项目促销的力度还未得到市场的认可。”张大伟表示，部分郊区已经明显开始出现了降价促销，表明调控的效果已经逐渐清晰化，但是拐点出现不会太早。

　　张大伟认为，从前7月北京楼市的情况看，开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加，7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，预计年底到明年初将有大量项目进入供应，在供应达到顶峰后，市场将明显变化。预计普通商品房和保障房在年内都会达到供应高点，三四季度降价求量的行为将增加，在调控政策不放松的前提下，市场明显的拐点将可能在今年四季度到明年初出现。