证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 唐曜华

　　张先生前不久花5万美元盘下了美国拉斯维加斯一套120平米的房产。在花5000美元简单装修后，将房产出租了出去，每月租金600美元左右。他并非定居美国的华人，而是工作、生活在中国的一名普通投资者。

　　张先生并无时间、精力料理房产，便将房子交给了当地中介打理，由中介负责将房产出租并代收租金，中介收取1%的佣金。张先生算了一笔账，去掉各项杂费后，每月可以净赚500美元，年化收益率接近11%。投资房产获得收益只是第一步，张先生更长远的打算是，再过几年全家移民美国，让小孩接受更好的教育。

　　李小姐就没有张先生那么“逍遥”了。她在深圳的房产每月租金收入亦相当于500美元，但李小姐当初买房投入的资金则相当于22万美元，每月月供近1000美元。只有房产价格上涨的情况下李小姐才能通过出售房产获得投资收益，否则这笔投资则可能出现亏损并背负沉重的月供压力。

　　国内房价高企以及限购等政策出台，让越来越多的中国投资者，尤其是有意向移民的人士将目光投向了海外房产。因此，以房养学的投资模式尤其受到中介机构大力推荐，所谓“以房养学”，是指通过投资外国地产获取回报来解决子女留学费用，如果投资得当，子女毕业后出售房产还能有所盈利。而遭受金融危机冲击而陷入低迷的海外房地产市场，大多对国外投资者持开放态度，中国投资者投资海外房地产市场并无障碍。

　　尽管投资海外房产的租金收入可能较为可观，不过海外投资房产同样蕴藏风险。即使所投资的外国房产价格上涨，上涨速度也不一定像中国一样快，而一旦继续下跌，那么房产出售则可能有亏损的风险。众所周知，中国房价上涨快，一是因为通胀，二是因为中国人有购房的传统习惯，如“丈母娘需求”就是支撑高房价重要因素之一。

　　因此，海外投资房产还得做足功课，研究当地的供需状况、经济复苏前景，选择到好的地段才可能真正赚到钱，并非遍地黄金。

　　此外，纯粹为了投资目的而在海外购房，不能忽视两大风险：首先是汇率风险，若人民币相对所投资国家的货币持续升值，那么将外汇收益兑换成人民币将面临汇兑损失；二是政策风险，每个国家的购房政策不同、征税不同，未来还可能存在政策变化风险。比如在美国购房，持有房产期间需按比例缴纳房产税，这一点与国内不同，国内房产税仅处于个别地区试点阶段。

　　在房产交易环节，还需慎选合法中介机构，谨防上当受骗。有的房产中介机构以投资买房可移民来诱导投资者，而在美国等国家并没有购房即可移民的相关政策，纯属中介机构欺骗宣传。