证券时报多媒体数字报

　　据新华社电

　　对于当前的楼市调控而言，判断其成功与否最重要的标志就是房价的变动情况。而从目前市场形势来看，本轮调控不会是一场“空调”。在国内最严限购令的打压下，北京楼市迅速遇冷，其中反应最快、振动最大的当属通州区域，该区域由２０１０年初北京楼市的涨价急先锋，变成了如今的跌价急先锋。

　　降价幅度令人瞠目

　　近日，通州楼市再现标志性的楼价跳水动作——２００９年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在２．５万元／平方米，但目前该项目最低定价为１．３万元／平方米，可谓一石激起千层浪。

　　在该楼盘售楼处，记者通过销售人员了解到，该项目共有近２０栋楼座，目前有５栋已取得预售证，其中１７、１８号楼共有２２０套房源，正以１．５万元／平方米的均价低价销售，其中楼层稍差的底层初步定价为１．３万元／平方米，楼层较好的定价在１．７万元／平方米左右；两栋楼里只有底层的几套房子价格定在１．３万元／平方米，每高一层价格便高一个档次。该销售人员告诉记者，项目的最终定价应该与宣传的１．５万元／平方米不会有太大出入。

　　与该项目在北京市住建部门申报的价格相比，其宣称的降幅确实较大。记者从该项目现场张贴的申报价格表上看到，１７、１８号楼的原本拟售价格为２．５万元／平方米以上，部分房源价格甚至高达近３万元／平方米，这相当于该楼栋房源普遍直降了１万元／平方米，平均降幅为４０％。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求基本已经绝迹，部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域，购房需求锐减。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

　　“跳水”扯出定价暴利

　　即便将该项目预计最低售价１．３万元／平方米视作保本价，显然１．５万元／平方米的销售均价仍能保持项目的盈利性，那么其申报的高达２．５万元／平方米甚至３万元／平方米的价格无疑属于暴利。

　　房地产项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示，２００９年９月３０日，北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了２００轮现场竞价，以１５．３亿元的价格夺得了建筑面积为２２．６８万平方米的该项目，楼面价高达６７４６元／平方米，是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。而税费和管理运营成本，据张大伟估计该项目应在３０００元／平方米左右。至于工程造价，多位业内人士表示，北京一般项目的建安费用应在３０００元／平方米以内。

　　由此可以看出，该项目的成本应该低于其预计最低售价１．３万元／平方米，或者说“不会亏本卖”。这意味着，其申报的高达２．５万元／平方米的拟售均价比成本价格高出约一倍，难脱定价暴利之名。

　　一位业界人士分析指出，这表明目前的楼市定价机制有问题，开发商随意定高价，无疑会制约购房者的购买力，而一旦中途降价，又将面临反暴利、退房等。要打破这种局面，必须建立成熟理性的房价定价机制。首先，房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。其次，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。