证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 孙玉

　　库存的压力最后也是资金的压力。

　　“不要用你自己的钱！”据说这在2008年以后成为了一些房地产企业的“1号信条”。证券时报记者走访沪、宁、杭三地后发现，目前，房企银行贷款成本最高上浮30%、信托融资成本最高达20%、资金中介年息最高70%，房企资金确实存在一定压力，但实际情况比外界想象的要乐观。南京一家上市房企总经理认为，吸取2008年教训后，今年房企采取“慢拿地、缓开发、不称王”的策略，有意识、有节奏地控制手中的现金流，大部分上市房企资金明后年都不会出现太大问题。

　　银行信托中介

　　融资成本水涨船高

　　“房地产行业真无良，行业要断粮，要去见死去的老娘。”对于媒体从去年就开始房地产行业资金链断裂的报道，某房企老总自嘲地讲出这样一个犀利的顺口溜，他的内心不无愤怒：干了十多年的房地产业，如今被架上“末日审判”的被告席，人人希望自己中弹倒下。

　　房地产企业收到的第一颗“流弹”来自于银行。

　　额度和利率，成为如今悬在房地产企业头上的两把达摩克利斯之剑。杭州某上市房地产企业董秘向记者表示，第一是额度，银行对房地产公司、对上市房地产公司要求越来越高，一般的房地产公司现在已经达不到银行的最低标准了，即便像自己这种资金情况、品牌资信皆佳的企业在申请贷款时，额度审批周期也越来越长，或者额度拿到了资金却无法到位，影响公司后续经营。

　　第二是利率，与往年相比，贷款成本明显上升，目前银行给公司的贷款利率在基准利率上还要上浮15%到30%。有时，银行还要求增加管理费、制定费等等，或提出“贷多少、存多少”，即假如公司要求贷款1亿元，就必须相应地在银行有1亿元存款，这种隐性的条款，增加了企业的借贷成本。

　　房企收到的第二颗“流弹”来自信托。

　　房地产信托要求的年收益从2010年的12%增长到目前最高20%。杭州本地的房企老总表示：“房地产信托作为一个次于银行信贷的融资渠道，对房地产公司来讲是一个很常见、很普遍的融资方式。市场情况好的时候，房地产信托的年收益在10%到12%；不好的时候，年收益率在16%到18%。2009年和2010年，市场行情相对较好，年收益率大概在12%左右。半年前房地产信托要求的年收益在16%左右，现在有的也会达到20%。”采访中，有房企表示其实信托收益率在30%以内，都可以承受。但是，需要注意的是这些大多数属于资金头寸的调剂，属于个案，假如房地产企业平均融资成本都涨到20%左右，那么就真的有问题了。

　　房企收到的第三颗“流弹”则来自民间资金中介。

　　有上市企业老总向记者透露，目前从民间借贷的年息大部分在25%至30%左右，最高达60%到70%左右的年息，或者5%至6%的月息，视公司情况和地区、期限不同而有巨大的差异。一般房地产企业贷款的资金需求期限较长，因此借贷成本偏高，如果房地产企业又是跨地区借贷的话，那么成本可能更高。另有房地产公司老总表示，甚至因为利息高，一些资金状况较好的房地产企业甚至也进行了部分放贷性质的业务。

　　资金回笼压力大

　　房企慢拿地缓开发

　　慢拿地、缓开发、不称王——这是如今房地产企业应对现金流管理的主要策略。房企资金链并没有很快断掉，现在看来，这些房企老总们都得说“要谢谢2008年”。因为房企如今应对危机能够这样的从容有度，多半是拜2008年所赐。

　　上述融资渠道之外，企业资金更要靠销售和自有资金的历史积累。一方面，调控政策的指挥棒确实导致销售惨淡：今年8月，上海完成交易1.18万套、环比增加0.14%，杭州交易3716套、环比下降7.31%，南京成交2591套、环比下降23.38%。“交易量的持续下降，的确影响到房企资金回笼的速度和现金流的安全。”杭州当地房企高管表示。中报显示，这家公司的营业总收入较去年同期骤降近八成。

　　但另一方面，在2008年之后，房地产企业都已经修炼好了“内功”，在资金、现金流方面做了一些准备。根据Wind统计，截至8月31日，A股全部124家房地产上市公司现金流为2119.8亿元，同比增长12%。

　　如果从平均资产负债率来看，上市房企的负债率较半年前的68.47%确实是上升了1个百分点。但是广宇集团董秘华欣有不同的看法，“这并不是真实的负债。现在资产负债率的上升主要因为预收款出现了较快增长，而这其实在未来是要转变成上市公司收益部分的，因而并非真实的负债。”她表示，如果扣除预收账款，房地产公司的负债率应当是处于历史低位。

　　统计数据显示，目前大多数公司的资产负债率在60%至70%之间，如果剔除预收账款，真实负债率约在30%上下。大量预收账款的存在，实际一定程度上奠定了未来资金周转的基础，并且一定程度上平滑公司未来的业绩。

　　从记者了解到的情况看，对于大多数上市房地产企业而言，目前资金面也只是紧张，还没有断裂。

　　南京中北总经理潘明指出，问题的关键还是资金链，现在拿地必然面临着大量现金支出。在还有大量开发没完成、销售逊于预期的情况下，拿地风险骤增，因而大家拿地速度和热情骤然冷却。公开数据显示，今年前8月份，沪宁杭三地土地市场拿地热度明显下降：南京共挂牌拍卖50幅土地中，32幅地块底价成交，4幅地块流拍；杭州主城区卖地收入162.6亿元，同比减少了45%；上海土地成交金额743.1亿元，尚不足去年全年一半。

　　缓开发，就是房企有意放慢竣工进度，目的就是要减少现金的支出，控制手头的资金周转。广宇集团董秘华欣认为，随着去化周期的拉展，房地产公司在资金上多少有些压力。但2008年后，上市房地产企业都已经比较成熟，在拿地节奏、开发节奏、资金回笼，以及拿地的定位、产品的定位、销售策略上都很有经验，并且有意识地根据市场环境提前进行了调整，在资金面、现金流等方面都有充分准备。

　　南京有的房企，为了提前准备“过冬”，把公司三年内还没有被征收土地增值税的楼盘都梳理了一遍，每年把利润提出来，以防止未来突袭征税，对公司业绩造成波动；上海有的房企则采取“低空飞行”策略，即控制开发量、把握开发节奏、提高资金周转率、减少利息支付周期，尽可能缩短资金支出与收入之间的跨度，包括调整开发节奏、快速推盘、谨慎拿地，增加现金净收入等。

　　“冬天是肯定来了，但是房地产企业身体都还很棒，因为大家都有经验了。”潘明笑道。而华欣也认为，大部分上市房地产公司到2012年、2013年都不会有太大问题。

　　（张霞、吕靖、李际洲、蒋晔等人对此文亦有贡献）