证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 孙玉

　　“按我们的贷款规模，以前付给银行的利息，相当于每天开出去一辆桑塔纳，现在则相当于每天开出去一辆宝马。”上海某经手土地一级开发贷款的知情人士感慨，“差不多涨了10倍啊！”

　　当保险资金踯躅在一级土地开发市场的大门外时，银行也提高了土地一级贷款门槛。实际上，在保险资金参与土地一级市场开发之前，银行已经开展过类似性质的业务，只是眼下条件已明显严苛。

　　据悉，银行开展此项业务，通常是以低于同期贷款利率的水平，将信贷资金投放给土地储备中心。土地储备中心利用银行信贷收购土地、进行土地平整，然后以土地招拍挂获得的土地出让金作为回报，偿还银行贷款。银行之所以乐于开展这一项业务，主要吸引力就在于“政策红利”——国内银行更多是希望凭借该业务吸收到政府财政存款。

　　彼时，银行对土地一级开发贷款适用的是“信用贷款”，即土地项目借贷不需要提供任何担保，并且允许同一土地项目进行重复借贷，利率还可按照同期基准利率下浮10%左右。

　　但现在已经是时过境迁！随着房地产调控政策进一步加码，目前用于土地一级开发的银行融资渠道门槛已明显提高。据悉，银行为了控制风险，提高了土地一级开发贷款的门槛，不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。此外，目前银行的抵押率（即贷得的款项不超过这块土地评估价的比例）较去年大幅下降了约20个百分点。

　　另外，从利率上看，土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。“去年从银行获得土地一级贷款利率大概是下浮10%；但是今年以来，受银根收紧、调控加强的影响，已经很少见到这种优惠贷款了。目前，银行主要按照基准利率放贷，有时还会在基准利率的基础上上浮10%。”上海某土地储备中心人士向记者表示，对涉及经适房用地的大型居住社区一级土地开发贷款，今年基本上还是按照基准利率放款。

　　虽然目前银行对于土地一级开发贷款并未设定“封顶额度”，但是由于各地土地储备中心归属各地方政府管理，所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度，往往受地方政府投融资计划限制。“这个计划的制定，以该储备中心年度项目运作计划资金需求量为依据，被核准后才会确认一个可融资额度。至于能不能融到这个量，就得看市场状况了。”上述土地储备中心人士称。

　　“对一级土地开发贷款的投放，目前银行普遍表现得非常谨慎，主要还是受调控政策的影响。”上海本地一家大型上市商业银行人士说，毕竟过去土地一级开发贷款业务缺乏规范，业务开展的各个环节上都存在一些问题。但近一段时间以来，多个部委就土地一级开发贷款进行过多轮专项检查，而银行和保险机构出于风控原因自主收紧贷款，至少应该说是“无功也无过”。