证券时报多媒体数字报

　　地产资产证券化已成为券商资管产品创新的方向之一。目前，已有三家券商就地产资产证券化开展筹备调研工作，首个地产资产证券化项目的诞生或已不会太遥远。如若相应监管能逐步放行，这类业务将有望成为券商新的利润增长点。

　　实际上，券商筹划地产资产证券化项目并非今年才起步。早在2006年，已有上海券商筹划类似项目，但后来受美国次贷危机影响，该业务一度被叫停。

　　在业内人士看来，将地产资产打包进行证券化交易具有天然的优势。据介绍，地产资产证券化获取收益的原理主要基于两方面，一是物业经营带来的长期、稳定的现金流，以未来具有稳定现金流的资产为支持，发行证券进行融资；二是兑现物业未来转让带来的预期收益。这意味着，只要有合适的项目、稳定的现金流，公司就具备了发行此类产品的条件，房地产项目中的“收租型”成熟物业也因此具备了较为明显的先天优势。

　　近几年，商业地产热度不退，大型写字楼租赁业务也日渐兴旺，这给此类项目的开展创造了良好的条件。

　　虽然市场条件日趋成熟，但是该项业务所面临的政策环境却并不宽松。“目前地产商、券商的参与兴趣都较为浓厚，但并没有与之相关的政策支持，短时间内很难放开该类业务的审批。”上海某大型券商固定收益部负责人表示。

　　此外，业内人士指出，由于资产证券化是一种相当复杂的金融产品，交易环节多、参与者众，其中的税收缴纳问题十分复杂，这也将对资产证券化的成本和收益造成决定性的影响。

　　“首先要实现资产独立，资产所有权不能在原有拥有者名下，要实现真实销售，而转让必将增加产品的税收成本。”上述负责人表示，“在国外，因为可以免除部分税款，这才使资产证券化成为可能。”

　　据了解，该类业务的收益率约为5%左右，如果扣减税收成本，利润空间将大幅缩减。

　　除了税收问题之外，前述筹备该项业务的券商负责人还表示，目前，能够开展该项业务的地产商还存在着资产量不足的问题。不过该负责人也认为，产品设计上可以考虑将不同开发商手中的零散物业组成一个资产包，再设计一个包含10年至20年租金收益的产品。

　　尝试仍在进行中，资产证券化的突破性进展也仍冀望各项政策的调整。

　　（本版文章均由黄兆隆撰写）