证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张宁

　　自7月份开始相关监管部门将房地产信托产品由事后报备改为事前报备之后，房地产信托审批流程越来越慢、产品发行数量越来越少已成为一种普遍现象。

　　根据用益信托研究中心的统计，8月份房地产信托的成立规模与占比均出现了较明显的下降。数据显示，房地产信托发行规模已经从7月份的236.72亿元下降至8月份的186.19亿元，降幅为21%，占比也从43%降至35%。

　　不过，从今年1～8月份的数据来看，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产信托。1～8月房地产信托的成立规模接近2000亿元，占比为45%。

　　对于房地产信托施行事前报备程序，中航信托的一位人士认为，该政策执行后的效果显著。一方面，相关监管部门通过延长报备审批的程序周期，以此控制了房地产信托的总体规模。在此过程中，甚至有一些项目因审批周期太长，且没有确定的回复消息，致使融资企业不得不另找门路。另一方面，相关监管部门在审批过程中要求产品严格执行“四三二”政策（即项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商二级以上资质），并严防“假股权信托”（实为债权型信托），由此也筛选掉了许多不合格的项目。

　　此外，中航信托上述人士还表示，由于相关监管部门曾暗示私人银行不要代销房地产信托，信托公司多数只能通过自有渠道和第三方渠道来销售相关产品，这也是致使房地产信托规模骤减的重要原因。

　　据证券时报记者了解，由于“假股权信托”难以通过审批，目前信托公司只能加强与融资企业的沟通，尽量发行股权类产品，但由于在该类型产品中，信托公司与融资企业同股同权，因此也更容易受到当前宏观调控政策的影响，其兑付存在着一定的不确定性。

　　基于诸多不利因素的影响，为了顺利销售部分股权类信托产品，信托公司不得不调高其收益率。记者统计中信信托、平安信托、中融信托等几家发行大户的数据发现，该类产品的平均预期年化收益率均有超过20%的趋势。

　　以近日中融信托发行的一款铧融精品集合资金信托计划为例，其发行规模为9亿元，期限为2.5年，其预测年化收益率达到了20.11%。

　　中融信托一位不愿具名的人士对记者表示，20.11%的收益率仅是预测收益率，它将随着项目收益的情况而变化，并非传统意义上的固定收益。但是该产品也采取了各种信用增级措施，按照预测，在目前市场情况下，还是可以达到上述收益目标的。