证券时报多媒体数字报

（上接C14版）

（１）假设开发法（现金流折现法）

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（２）成本逼近法

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７、２００９年和２０１０年土地销售面积、销售价格实际发生数与评估报告预测数比较及说明

２００９年和２０１０年土地销售面积、价格预测数和实际发生数对照表

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从上表可以看出，２００９年的土地销售面积的预测数为２，４６３．２５亩，实际发生数为３，２１７．６２亩，实际发生比预测数多７５４．３７亩；２０１０年的土地销售面积的预测数为２，４７４．００亩，实际发生数为２，２０９．５８亩，实际发生比预测数少２６４．４２亩；２００９年、２０１０年各类土地销售单价预测数和实际发生数相比有差异，其中居住用地和其他性质用地实际发生数大于预测数，商业用地实际发生数小于预测数；２００９年预测的销售收入为９５，１１６．２４万元，实际发生数为１０８，４８９．５９，实际发生数比预测数多１３，３７３．３５万元；２０１０年预测销售收入为１１６，８２５．１３万元，实际发生数为１０９，５６８．５７万元，实际发生数比预测数少７，２５６．５６万元。

国融兴华（原六合正旭）２００９年５月３１日的评估报告是在铁岭财京公司提供的铁岭新城土地销售方案的基础上作出的预测，是和铁岭财京公司未来的销售计划是一致的。２００９年土地销售面积实际发生数大于预测数，２０１０年土地销售面积实际发生数小于预测数，主要原因是铁岭财京公司根据外部环境和客户需求的变化，调整了销售计划；２００９年、２０１０年销售单价实际发生数和预测数有差异，主要原因是土地销售单价是由位置和城市开发的成熟度确定的，随着开发的进度和配套设施的逐步完善，土地销售单价会有不同的提升。铁岭新城土地销售计划只有面积总数，没有具体地块位置，而地块单价是土地销售单价的平均价。故可能一个年度内由于销售的土地大部分在销售当年配套相对不完善，位置相对不好的区域，平均单价就偏低；一个年度内由于销售的土地绝大部分在配套相对完善，位置相对较好的区域，则平均单价就偏高，故应综合几个年度去衡量预测的单价和实际发生数的差异。综合从上表可以看出，２００９年、２０１０年合计销售收入预测数为２１１，９４１．３７万元，实际发生数为２１８，０５８．１６万元，差异６，１１６．７９万元，差异率为２．８９％，差异率不大。

国融兴华对铁岭财京公司进行的土地一级开发采用假设开发法评估，是在对铁岭市宏观经济环境分析、辽宁省人民政府批复的《铁岭市总体规划（２００５－２０２０年）》、《辽宁省人民政府关于铁岭市凡河新城区建设用地局部调整的批复》、铁岭土地市场分析和铁岭财京公司提供的铁岭新城土地销售方案的基础上作出的预测，并且是有各种假设和限制条件的，预测数和实际发生数的差异不大，国融兴华认为预测是合理的。

国融兴华认为对土地价格的预测是根据实际发生数及未来价格变动趋势判断确定的，随着铁岭新区配套设施的完善，新区土地还有一定的上升空间，因此国融兴华认为预测是谨慎合理的。

四、交易标的涉及的债权债务转移情况

中汇医药除持有成都中汇股权以外，并无经营性业务，除应付职工薪酬及应付控股子公司成都中汇款项外无其他负债。根据中汇医药的职工代表大会决议，全体职工同意上述应付职工薪酬由怡和集团承担。

截至本报告书签署日，成都中汇的债权银行均已出具债权人同意函，同意本次重大资产重组交易。

通过本次交易拟购买的铁岭财京１００％股权不涉及债权债务的转移，亦无需取得债权人的同意。

五、其他需要说明的事项

铁岭财京与上市公司的重大会计政策或会计估计完全相同，不会因为重大会计政策或会计估计的差异或变更对铁岭财京的利润产生影响。

第五节 拟购买资产的业务与技术情况

一、主要业务概况

（一）土地一级开发业务

铁岭财京是由铁岭市人民政府授权的铁岭新城城市综合运营商，具体进行土地一级开发和城市基础设施运营业务。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的土地进行统一的征收、拆迁、安置、补偿，并进行适度的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到可供出让条件，再由土地储备中心进行有偿出让或划拨的过程。

铁岭财京受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的国有建设用地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可供应条件，经相关国土部门验收后由土地储备中心统一调配划拨或出让。

（二）城市基础设施运营业务

作为城市综合运营商，铁岭财京在进行土地一级开发业务的同时，将城市基础设施运营业务作为其未来稳定的利润来源。

铁岭财京于２００８年５月设立了公用事业公司，目前该公司已经取得了新城区的供水业务、出租车运营业务、污水处理业务的特许经营权，并对新城区的垃圾处理等其他业务的运营享有优先权，同时协助传媒公司计划逐步推进道路灯箱广告以及出租车广告业务。

铁岭财京于２００９年４月成立了传媒公司，传媒公司初期业务主要为户外广告经营，包括擎天柱广告牌和路灯杆广告板。随着户外广告业务的开展，传媒公司还将陆续开展楼体广告、桥身广告、车体广告（结合出租车公司业务开展情况）和分众传媒广告等业务，以获取更大效益。

随着铁岭新城土地开发的完成、各政府机关的进驻、公务员住宅区和回迁住宅区的竣工，铁岭新城内人口数量、商业设施以及各种配套设施的增加，新城区内的净水厂、污水厂、传媒公司以及出租车运营公司等公用事业及户外广告业务的经营将会逐步成为铁岭财京公司盈利的新亮点。

二、主要业务流程图

（一）土地一级开发业务流程图如下：

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（二）市政基础设施建设及运营流程图如下：

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（三）铁岭财京全资子公司公用事业目前所运营的供水业务的具体工艺流程如下：

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三、主要经营模式

（一）铁岭财京城市综合运营业务发展概述

铁岭新城的土地一级开发与建设项目是铁岭市委、市政府以国家振兴东北老工业基地的宏伟战略为出发点，以提高人民生活水平和质量为宗旨而确立的建设现代化新铁岭、大铁岭的重大举措。２００６年３月３日市政府与铁岭财京签署了《铁岭市凡河新区土地一级开发项目合作协议》。该协议标志着铁岭财京正式启动中国北方水城—铁岭凡河新城的土地一级开发业务，也是政府资源与社会资本相结合、政府行为与市场企业化运作相结合的体现。

为更好、更快地实现多层次、宽领域、全方位地建设和运营新铁岭、大铁岭这一发展目标，２００７年１２月２０日，市政府与铁岭财京签署《关于铁岭市凡河区城市运营的框架协议书》，再次确定铁岭财京是唯一受政府委托、具体负责铁岭新城规划、设计、土地运营及一系列市政基础设施建设运营业务的单位。

２００７年１１月国土资源部、财政部和中国人民银行联合发布并实施《土地储备管理办法》，根据该办法，铁岭市土地储备中心是统一承担铁岭市土地储备工作的事业单位。为贯彻新法规的精神，切实做好新城区土地一级开发工作，铁岭市人民政府、铁岭市土地储备中心及铁岭财京三方于２００７年１２月２２日签署《土地一级开发合作协议书》，约定了铁岭新区土地一级开发各项具体事宜。

２００９年１２月５日，中央经济工作会议明确指出要促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

铁岭财京的规划和发展思路正契合了中央这一最新的城镇化发展目标。铁岭新城的规划位置即位于铁岭市铁岭县凡河镇，距铁岭市老城区８公里，距沈阳市区仅半个小时车程。连接沈阳和铁岭的沈铁轻轨正在紧张的建设进程中，２０１３年将正式通车，之后铁岭新城将实现与沈阳同城化，使其完全融入沈阳３０分钟经济圈。因此，铁岭新城将成为铁岭市和沈阳市的连接点，其城市功能定位是铁岭市和铁岭县的行政中心、沈阳经济区的旅游休闲度假中心，为沈阳７００多万人口和沈铁工业走廊中的专用车生产基地、东北物流城、北方金融后台服务基地以及辽宁职业教育基地等１５０万产业区人口提供规模化、现代化和适宜人居的生活服务配套区域。

２０１０年１月１２日铁岭市第六届人民代表大会第二次会议审议通过了铁岭市人民政府２０１０年《政府工作报告》，其中明确指出：“凡河新城区建设再掀新高潮。沈铁城际铁路开工建设，新城区客运站主体封顶，新调公路、东北物流城至新城区连接线建成通车”。“浅水湾１号分期交付使用，水木华园一期盛大开盘。以一卡通为标志的数字城市建设正式启动。新城区对外产生了强烈的吸引力，恒基兆业、上海弘久、中国新城市等知名房地产企业纷纷落户”。“把城镇化作为应对国际金融危机、扩大国内需求、调整经济结构的重要载体，为经济社会长期又好又快发展开拓新空间、增添新活力。以“一区两带”建设为重点，加快沈铁同城化步伐”。

２０１０年１月２６日辽宁省第十一届人民代表大会第三次全体会议审议通过了辽宁省人民政府２０１０年《政府工作报告》，其中明确指出要加速推进沈阳经济区一体化，将沈阳与其周边城市在交通、通讯和户籍管理等方面加速对接，同时对沈铁产业带和铁岭新城的建设予以高度肯定。

２０１０年２月１０日，辽宁省人民政府办公厅发布了《辽宁省人民政府办公厅关于在沈阳经济区城际连接带规划建设新城新市镇的通知》（辽政办发［２０１０］８号文），提出将包括铁岭市新城区在内的沈阳周边重要新城区打造为一体化的沈阳经济区；加快推进各个新城、新市镇的规划建设；鼓励民营资本参与公益事业建设，打造新城、新市镇建设投融资平台；逐步做到农民向新城、新市镇集中；同时要深化新城、新市镇的综合配套改革。

２０１０年４月６日，国家发改委发布了《国家发展改革委关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知》（发改经体［２０１０］６６０号），批准设立沈阳经济区开展新型工业化综合配套改革试验，并要求沈阳经济区着力推进统筹城乡改革，实现工业化与城镇化相互促进，率先走出一条中国特色新型工业化、城镇化道路。

２０１０年４月９日，辽宁省人民政府出具了《辽宁省人民政府关于商请支持铁岭财政资产经营有限公司重组四川中汇医药（集团）股份有限公司的函》（辽政［２０１０］８７号），其中明确声明，铁岭财京是辽宁省铁岭新城的建设运营主体和投融资平台，促进了铁岭新城、沈阳经济区的发展建设。

铁岭财京作为铁岭新城的综合运营商，将会随着铁岭新城的发展，常驻人口的增多，拓展其现有的土地一级开发业务，增强盈利能力。

（二）土地一级开发经营模式

根据《土地储备管理办法》，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

铁岭财京、市政府和市土地储备中心依据《土地储备管理办法》等相关法律法规签署《土地一级开发合作协议》，获得在新城区内从事土地一级开发业务的资格。

在项目前期阶段，经过严格挑选，铁岭财京委托行业内知名企业完成铁岭新城的相关规划和设计的编制申报工作，包括编制铁岭新城城市设计、铁岭新城定位及铁岭新城项目整体策划、铁岭新城的控制性详细规划、景观规划与设计、专项规划与设计等。

在实施土地一级开发阶段，依据政府部门批复，相关部门依法办理农用地转建设用地手续，并征为国有。在征地、拆迁等基础工作完成后，铁岭财京按照规划组织招标，并作为开发主体完成土地的“九通一平”及铁岭新城有关公共设施的建设和运营工作。

在验收和入市阶段，土地储备中心组织验收土地，纳入市土地储备，铁岭财京展开招商工作：通过营销策划、中介培育介绍、推介会等多种手段，协助土地储备中心向土地需求方推介新城区土地使用权。市土地储备中心在通过划拨或招拍挂程序出让土地使用权后，按照土地一级开发协议的约定向铁岭财京支付相关款项。

（三）市政基础设施建设和运营模式

为了切实做好铁岭新城的市政公用基础设施建设和运营业务，铁岭财京专门于２００８年５月设立了财京公用事业公司。财京公用事业公司在参与政府组织的铁岭新城供水特许经营招投标且中标后，于２００８年６月２日与铁岭市城乡建设委员会签署《城市供水特许经营协议》，约定由公用事业公司独家负责铁岭新城的供水工程建设和运营，期限为３０年。２００８年６月５日，公用事业公司取得了铁岭市住房和城乡建设委员会核发的２００８字第０１号《特许经营证书》，同意公用事业公司经营“铁岭市凡河新区城市供水”，经营权限３０年。２００９年８月２６日，公用事业公司取得了铁岭市出租车管理处核发的辽交运管许可铁字２１１２０２００００１１号《道路运输经营许可证》，经营范围是出租客运，证件有效期为２００９年８月２６日至２０１３年８月２５日。２０１１年１月７日，公用事业公司取得了铁岭市住房和城乡建设委员会核发的２０１１字第０１号《特许经营证书》，同意公用事业公司经营“铁岭市凡河新区城市污水处理”，经营权限３０年。

目前公用事业公司已经取得了新城区的供水业务、出租车运营业务、污水处理业务的特许经营权，并对新城区的垃圾处理等其他业务的运营享有优先权，同时协助传媒公司计划逐步推进道路灯箱广告以及出租车广告业务。

公用事业公司净水厂设计生产规模为日供水８万立方米，目前已完成一期建设，并开始试运营。净水厂两期建设工作全部完成之后可以满足１，０００万平方米建筑面积、２０万人口需求。污水处理厂于２００９年８月份开工建设，设计生产能力为日处理污水３万吨，分两期建设完成，计划２０１１年６月全部竣工。污水厂在进行新城区污水处理业务的同时，可以通过开展中水再利用业务，比如水田灌溉和绿地浇灌，实现收入多元化。为满足新城区内部以及新老城区之间的交通需求，财京公司于２００９年８月成立出租车运营公司，计划总投入量为５００辆出租车，根据新城区发展情况和铁岭市出租车行业现状和客流量分批投入运行。２０１１年度，根据新城区的发展建设和客流情况，公用事业公司申请增加２００辆，截至到本报告书签署日，申请材料已经报有关部门，相关审批手续正在办理当中。

铁岭财京于２００９年４月成立了传媒公司，传媒公司初期业务主要为户外广告经营，包括擎天柱广告牌和路灯杆广告板。随着户外广告业务的开展，传媒公司还将陆续开展楼体广告、桥身广告、车体广告（结合出租车公司业务开展情况）和分众传媒广告等业务，以获取更大效益。

随着铁岭新城土地开发的完成、各政府机关的进驻、公务员住宅区和回迁住宅区的竣工，铁岭新城内人口数量、商业设施以及各种配套设施的增加，新城区内的净水厂、污水厂、传媒公司以及出租车运营公司等公用事业及户外广告业务的经营将会逐步成为铁岭财京公司盈利的新亮点，丰富铁岭财京作为城市综合运营商的角色。

铁岭财京目前具体的运营情况和未来盈利规划详见第十节。

四、主要业务经营情况

（一）土地一级开发业务收入情况

根据中磊出具的中磊审字【２０１０】第１００１号和中磊审字【２０１１】第１０７５号铁岭财京２００９年、２０１０年的《审计报告》和中磊出具的中磊专审字【２０１１】第１０２６号年的《铁岭财京盈利预测报告》，土地一级开发业务收入情况如下：

（单位：元）

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从上表可以看出，铁岭新城土地一级开发的毛利率较高，虽然自２００８年下半年至今，国家经济遭受全球性金融危机影响，铁岭新城的土地价值依然保持着良好的稳定增长趋势。根据国家对沈阳经济区的规划和城镇化的发展思路，辽宁省和铁岭市两级政府为铁岭新城区制订了明确的发展方向，将其作为沈阳经济一体化的重要构成部分以及铁岭周边农村地区城镇化的代表。铁岭新城未来将成为铁岭市和沈阳市的连接点，为沈铁工业走廊内部各工业园区提供良好的居住和生活环境，并对周边村镇产生辐射和带动效应。铁岭财京作为铁岭新城唯一的综合运营商，将会随着铁岭新城的逐渐发展，拓展其现有的土地一级开发业务，在持续稳定经营的前提下增强自身盈利能力。

根据《土地一级开发协议》中的约定，铁岭新城区的供地方式为划拨和招拍挂，除政府机关用地、军事用地、公益性用地以及城市基础设施用地可以划拨方式供地之外，其余均通过招拍挂出让，其中，仅以划拨方式供地的土地销售收入通过铁岭市财政支付，而通过招拍挂方式供地的土地销售收入与铁岭市的财政收支无任何关系。根据铁岭财京的初步统计，２００９年其营业收入中以划拨方式供地形成的收入约为１．５亿元，占营业收入的比例约为１５％；２０１０年其营业收入中以划拨方式供地形成的收入约为７，１６７万元，占营业收入的比例约为６．５４％。因此，铁岭市财政收支情况对新城区土地出让收入以及铁岭财京土地一级开发收入的影响较小。

（二）主要客户

１、土地一级开发业务

我国《土地储备管理办法》规定：“土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”；“土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”。因此，铁岭财京的土地一级开发项目是与铁岭市政府及市土地储备中心合作，对依法取得的铁岭新城土地资源进行前期开发、将达到“九通一平”的土地交予市土地储备中心，由其储存以备供应土地。因此，铁岭市土地储备中心是铁岭财京公司土地一级开发业务的唯一客户。

２、市政公用基础设施建设和运营业务

铁岭财京在铁岭新城的市政公用基础设施建设和运营业务尚处于起步阶段，其服务对象为新城区２２平方公里内的居民和企业。随着铁岭新城土地开发的完成、各政府机关的进驻、公务员住宅区和回迁住宅区的竣工，铁岭新城内人口数量、商业设施以及各种配套设施的增加，新城区内的净水厂、污水厂、传媒公司以及出租车运营公司等公用事业及户外广告业务的经营将会进入新的发展阶段。

五、铁岭新城土地一级开发项目概况

（一）项目规模及城市定位

为改变铁岭市工业化及城市化水平偏低的现状、释放其强大的后发优势，为铁岭整体可持续协调发展奠定坚实基础，在辽宁省人民政府的支持下，铁岭市政府、铁岭市土地储备中心联手铁岭财京，以高起点、高标准规划和建设铁岭新城。铁岭新城目前的规划面积为２２平方公里，其城市功能定位是铁岭市和铁岭县的行政中心、沈阳经济区的旅游休闲度假中心，为沈阳７００多万人口和沈铁工业走廊中的专用车生产基地、东北物流城、北方金融后台服务基地以及辽宁职业教育基地等１５０万产业区人口提供规模化、现代化和适宜人居的生活服务配套区域。

经过４年多的潜心规划和建设，铁岭新城已将一个崭新的“依山而建、择水而居、山环水抱、组团错落”的国际化生态山水景观城市呈现给世人，铁岭新城也将成为一个经济社会、人文自然和谐发展的城市新区，成为辽宁中部城市群中一颗耀眼的明珠，成为辽宁省乃至东北地区新城区建设和城镇一体化的模范样板。

（二）项目开发位置及规划格局

本次铁岭新城土地一级开发项目位于铁岭市南部，隶属于铁岭县凡河镇区内，地处莲花湖生态湿地以南、哈大快速铁路以东、京哈铁路以西的用地内，铁岭市银州老城区西南方向８公里处，与１０２国道，京哈电气化铁路、沈四高速公路以及规划中的沈环高速公路和哈大快速铁路相接。

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铁岭新城因其环境优美、地理位置优越，被称为是中国十大活力城市之一—沈阳的 “后花园”。铁岭新城的规划格局可以用“一心三轴”来概括： “一心”，指如意湖行政文化中心，环绕如意湖布局市民服务中心和文化娱乐中心。“三轴 ”，指天水河市级公共设施轴、凡河生态景观轴以及联系铁路门户的赣江路商业轴。其中，天水河市级公共设施轴由南往北依次布局市民服务中心、商业金融中心、文化娱乐中心。

（三）开发计划

根据铁岭新城《铁岭市凡河新城区控制性详细规划》，铁岭新城２２平方公里的基础配套设施工程于２００６年开工，２００７年底完成起步区约４．４平方公里的配套工程；２０１０年完成拓展区１１．９平方公里的配套工程；凡河以南约５．７平方公里计划２０１３年初开工，目前已开工建设，计划于２０１４年底完成全部２２平方公里基础配套设施建设。

铁岭新城土地一级开发工作进程情况表

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（四）投资计划

整个土地一级开发项目计划投资约４６亿（含不可预见费），投资包括征地拆迁报卷、大市政工程、前期工程费等。截至到２０１０年１２月３１日，已完成投资约２８亿元。根据国融兴华出具的《拟购买资产评估报告书》（国融兴华评报字【２０１１】第１０６号），铁岭新城建设资金投入情况如下：

１、已投入资金统计

根据六合正旭出具的六合正旭评报字【２００９】第０４１号《铁岭财京资产评估说明》，截至评估基准日２００９年５月３１日已付款部分为：

单位：万元

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根据国融兴华（原六合正旭）出具的国融兴华评报字【２０１１】第１０６号《铁岭财京资产评估说明》，截至到评估基准日２０１０年１２月３１日，资金投入状况：

单位：万元

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２、本项目投入资金总量及未来资金需求总量测算：

单位：万元

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根据资金总需求和已付款部分计算出未来资金需求总量为：

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３、项目投入资金进度安排

根据征地、拆迁、大市政建设进度及各款项的付款进度要求，综合考虑投入资金进度如下：

单位：万元

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续上表

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根据上述资金使用计划，２０１０年１２月３１日之后土地整理所需资金投入总量约为１８．２亿元，且２０１１－２０１４年为资金投入的高峰期。２０１１年至２０１２年投入资金主要用于凡河以南土地一级开发的前期准备工作以及土地征地、报卷等相关工作。

４、项目建设主要资金来源情况

在建设初期铁岭财京主要资金来源于股东投入、股东长期借款、商业银行贷款以及依靠土地出让形成的土地一级开发收入，具体说明如下：

土地一级开发项目，截至到２０１０年１２月３１日，先期投入的资金约为２８亿元，其中包括注册资本为４亿元、股东借款约为６亿元、其他金融机构贷款约为３亿元以及前期的土地销售收入的回款约为１５亿元。

随着土地整理的分批分片完成，土地销售逐步增加，铁岭新城区的土地销售收入将可以支撑后续土地开发的资金投入。

根据铁岭财京目前统计的新城区土地出让情况，预计２０１１年铁岭财京能够完成该年度的销售计划，且不存在现金流无法维持公司正常经营的情况。同时，根据２０１１年的盈利预测情况，铁岭财京预计营业收入约为１４．７亿元，营业利润约为８．４亿元，远高于２０１１年约５．０９亿元的资金投入需求。

根据国融兴华出具的国融兴华评报字【２０１１】第１０６号《铁岭财京资产评估说明》中列示的铁岭财京土地销售计划以及土地价格增长情况计算，自２０１１年度开始，铁岭财京年均土地销售收入为１４．７亿元，２０１１年至２０１７年共计实现销售收入约为１０３亿元。铁岭财京２０１１年和２０１２年的合计资金投入需求为８．５亿元，在这两年间的累计土地销售收入回款足以满足其在２０１３年和２０１４年投资高峰期的资金需求。

六、项目报批事项

（一） 规划审批

１、总体规划

２００６年３月，在铁岭市规划局的组织下，上海同济大学城市规划设计研究院编制完成了《铁岭市总体规划（２００５－２０２０年）》；２００６年９月，专家评审通过了本次总体规划的修编成果。

２００６年５月２４日，辽宁省人民政府做出了《辽宁省人民政府关于铁岭市城市总体规划纲要的批复》（辽政【２００６】１１５号），原则同意铁岭市人民政府报批的《铁岭市城市总体规划纲要（２００５—２０２０年）》，同意规划纲要确定的主城区规模，符合《中华人民共和国城市规划法》第１２条、第２１条之规定。

２００７年１月８日，辽宁省人民政府作出了《辽宁省人民政府关于铁岭市城市总体规划（２００５－２０２０年）的批复》（辽政【２００７】３号），原则同意《铁岭市城市总体规划（２００５－２０２０年）》。

由于上述辽宁省人民政府批复的《铁岭市城市总体规划（２００５－２０２０年）》中新城区包括铁路东部以工业用地为主的辽海工业园区和铁路西部以生活用地为主的铁岭新城区两个部分；根据铁岭市人民政府的申请，２００９年４月３日，辽宁省人民政府作出了《辽宁省人民政府关于铁岭市凡河新城区建设用地局部调整的批复》（辽政【２００９】６１号）：“根据铁岭市新城区建设的需要，同意将原总体规划中京哈铁路东侧１０平方公里规划建设用地调整到铁路西侧的新城区远景发展用地中，总体规划确定的２２平方公里的铁岭新城区建设用地规模保持不变，且调整后的铁岭新区建设用地布局方案纳入《铁岭市城市总体规划（２００５－２０２０年）》”。

该调整有利于保证铁岭新城区的完整性，符合《中华人民共和国城乡规划法》第１４条和《城市规划编制办法》第１７条之规定。

２、控制性详细规划

２００６年９月１３日，铁岭市人民政府做出了《铁岭市人民政府关于对铁岭市新城区控制性详细规划（２００６－２０２０年）的批复》（铁政【２００６】６３号），原则同意市规划局报批的控制性详细规划并要求严格按照规划指导新城区建设。

２００７年１月１９日，铁岭市第五届人民代表大会第四次会议审议通过了《关于凡河新城区规划和建设的决议》，会议强调凡河新城区规划业经铁岭市人大常委会通过和省政府批准，具有法律效力。

２００９年５月２７日，铁岭市人民政府做出了《关于铁岭市凡河新城区控制性详细规划的批复》（铁政【２００９】３５号），原则同意铁岭市规划局报批的控制性详细规划（２００９年—２０２０年）的请示，并明确新城区用地由凡河以南、凡河以北两部分组成，凡河北侧用地北至黑龙江路，西面和南面至凡河河堤，东至长白山路，用地面积１６．３０平方公里。凡河南侧用地北至凡河河堤，西至黑龙江路和哈大客运专线客运站地块，南至湘江路，东至长白山路，用地面积５．７０平方公里，规划范围内用地合计２２平方公里（不包括凡河河道及其堤防用地）。

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（二） 立项批复

１、铁岭新城征地拆迁项目

２００６年８月２２日，铁岭市发改委作出了铁市发改发［２００６］２６８号《关于铁岭市新城区征地及拆迁项目建议书的批复》，原则同意铁岭新城的征地拆迁项目立项。

２、铁岭新城新城区建设项目

截至本报告签署日，铁岭市发展和改革委员会就铁岭新城的建设项目做出了相关批复，涵盖新城区的道路桥梁建设、电力电信、凡河新村、给排水、供热、净水厂、热源厂、铁三线、污水厂、变电站、污水管网等项目。

（三）项目征地及拆迁安置批复

铁岭财京现已基本完成起步区范围内以及起步区外其他在建项目的征地工作，征地面积合计约为１２９２．２０公顷，合约１２．９２平方公里。该等土地均不属于基本农田，不涉及基本农田保护问题。截至２０１０年１２月３１日，铁岭财京已支付征地补偿费用４４，４５５．４２万元。

根据铁岭财京提供的铁岭新城２００６年至２０１０年土地批件，其土地征收情况如下：

单位：公顷

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截至２００９年１２月３１日铁岭财京土地一级开发业务所涉及的建设施工面积约１２０公顷（约为１８００亩），铁岭新城土地销售面积累计约４１６公顷（约为６２４０亩）。

根据铁岭新城取得的相关土地批件及辽宁省国土资源厅出具的证明，截至２００９年１２月３１日，铁岭新城累计取得土地征收指标为１１７１．０８８３公顷（约为１７５６６亩），可以满足铁岭新城目前的建设进度和销售进度。

截至２０１０年１２月３１日，铁岭财京土地一级开发业务所涉及的建设施工面积约２４，４９８亩，合计１６．３平方公里，铁岭新城土地销售面积累计约５６３公顷。

关于未来征地的面积和时点，铁岭财京声明将根据铁岭新城的建设进度、销售计划陆续向相关政府部门提出申请。

铁岭市政府已经书面承诺，在铁岭市取得的土地指标范围内，将优先满足铁岭新城需要取得的相关土地指标。根据《土地一级开发协议》，政府方应该按照国家、辽宁省的有关规定，积极争取相应的土地供应总量指标，尽可能满足铁岭新城的土地出让需求。由于政府方的原因没有取得足够的土地出让指标的，政府方应该承担违约责任。

此外，为了进一步确保铁岭新城土地一级开发顺利实施，铁岭市人民政府于２０１０年１月７日出具《铁岭市人民政府关于铁岭新城相关土地指标问题的声明与承诺》，明确表示：“在铁岭市取得的土地指标范围内，我们将优先满足铁岭新城需要取得的相关土地指标。根据铁岭市历年取得的土地指标数量，我们进一步声明并承诺确保上述铁岭新城的出让土地可以按时取得相应的土地指标以满足铁岭新城的建设和销售计划，如果铁岭市人民政府不能取得相应的土地指标，给铁岭财京造成任何损失的，铁岭市人民政府将承担相应的赔偿责任。”

根据铁岭财京与铁岭县凡河镇人民政府分别于２００６年６月２日签署的《拆迁工作委托协议》、《征地工作委托协议》，铁岭新城的征地与拆迁工作由铁岭财京委托铁岭县凡河镇人民政府进行。

截至本报告书签署日，铁岭财京现已基本完成起步区范围内以及起步区外其他在建项目的拆迁工作，预计至２０１３年将完成对新城区的拆迁工作。截至２０１０年１２月３１日，铁岭财京已实际支付拆迁费用５８，４４８．７９万元。

七、项目开发进程

截至２００９年底，铁岭财京在新城内修建的道路、管网、桥梁等市政工程建设所涉及的建设面积合计约为１２０公顷（约为１８００亩）。

截至２０１０年底，首期开发的约４．４平方公里起步区已具备土地出让条件。１１．９平方公里拓展区内道路、管网、桥梁等市政工程建设基本完成；铁岭财京在新城内修建的道路、管网、桥梁等市政工程建设所涉及的土地面积合计约为１３４公顷。新城区的绿化率已达到１５％，预计绿化总面积将达到５５２万平方米。预计铁岭财京将于２０１４年前完成２２平方公里内全部的基础配套设施建设工作。

新城区的建设已初具规模，城区内实景拍摄图片如下：

新城区天水河鸟瞰图

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铁岭新城金鹰大厦

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八、项目前景分析

（一）铁岭市土地市场分析

１、近年土地供应计划回顾

２００５年－２０１０年土地供应情况

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通过对铁岭市２００５－２０１０年土地供应情况看，２００７年以前土地供应计划呈逐年上涨趋势，其中２００７年比２００６年土地供应上涨２０４．１０％，增幅较大，说明铁岭土地市场较为活跃。２００８年土地供应与２００７年相比略有下降，主要是受２００８年底国家对房地产和土地市场的宏观调控影响，２００９年比２００８年上涨２２．６１％，２０１０年比２００９年上涨５２．８４％，从２００９年到２０１０年土地供应计划开始明显增长。在各类土地供应计划中，从２００５－２０１０年的供应总量分析，住宅用地所占比例最大，为４４．４２％，其次是商住用地，占２８．６０％，再次为商业用地１５．９５％，这三类用地是土地市场供应的主流。

２、近年土地整体成交分析

① 成交率分析

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数据来源：铁岭市国土局网站

② 成交量分析

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数据来源：铁岭市国土局网站

如以上两图可见，２００５至２０１０年铁岭土地供应个数和供应面积总体为逐年上升趋势，土地成交率也呈逐年上升趋势。从土地成交量与土地供应量比较数据来看，２００９年成交量最高，２０１０年与２００９年相比，土地供应量增加，但成交量基本与２００９年持平。但从六年总体情况来看，铁岭土地市场需求上升较快，总体需求潜力较大。

③ 成交价分析

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从上图来看，除２００５、２００６年铁岭市商业用地供应量较少，成交价格较高外，从２００７年至２０１０年商业用地成交均价逐年上涨，尤其是２０１０年上涨幅度较大，主要原因是随着新城区配套设施的逐步完善、大型开发商的进驻与常驻人口的增加，以及周边沈铁工业走廊的开发建设，新城区内的土地价格不断上涨。

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从上图来看，铁岭市住宅及商住用地２００６年比２００５年平均价格有所上涨，２００７、２００８年平均价格均有不同程度下降，２００９、２０１０年基本和２００８年持平。铁岭市供地方式不统一，根据以前年度的国有建设用地使用权出让公告，供地方式有净地、毛地、现状等方式，供地个体差异较大，成交价格差异也较大。

④ 土地分布

目前铁岭市成交的土地用地主要是以市中心的商业繁华地段以及凡河新区周边区域为主。

⑤ 土地主要成交客户分析

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（下转C16版）