证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 余子君

　　谈起合格境内机构投资者（QDII）基金，很多投资者的记忆还停留在2007年，那一年，QDII首度扬帆出海，却遭遇了百年一遇的金融危机；那一年，很多投资者满怀热忱走出去，如今却依然处于深度套牢中。那一年的巨亏，让不少投资者丧失了再度出海的信心，去年以来QDII普遍发行惨淡也印证了这一点。对于投资者的这种畏惧出海心理，诺安收益不动产基金拟任基金经理赵磊表示，首批QDII的大幅亏损确实伤害了一批投资者，但是因此而放弃出海也是不明智的选择，因为集中投资于A股市场，无异于将鸡蛋放入同一个篮子。

　　投资者应勇于出海

　　在看到赵磊的简历时，5年的从业经历让记者以为他是一个书卷气的年轻小伙，但是见到赵磊后，干练的短发、笔挺的西装以及浑厚的嗓音让他拥有了一份超越年龄的成熟与稳重。短短两个小时的交谈过程中，赵磊着墨最重的就是风险控制，这让记者更加坚信他超越年龄的成熟与稳重。

　　赵磊表示，不同国家不同地区经济发展各不相同，无论是经济发展程度、发展速度还是发展时间都具有不平衡性。因此，各国的股票市场、房地产市场等在同一历史时期的表现也会有所不同。对于投资者来说，在不同国家之间进行投资既可以有效分散单一市场的风险，也可以利用不同国家不同地区的经济发展程度和景气度的不同，及时调整资产配置，以最大程度获取收益。

　　“以房地产市场而言，中国的房地产市场和美国的房地产市场在发展周期上就存在较大的差别，因而投资价值也不同。目前中国的房地产泡沫化严重，而美国的房地产经过了近几年的持续调整后，已经处于相对低位。”赵磊表示，中国的房地产最近几年经历了黄金发展期，房价如火箭般上蹿，但是租金的涨幅却远远低于房价的涨幅，泡沫已经非常明显。不仅如此，中国高企的房价已经成为影响国计民生的大事，国家从去年开始就连续出重拳抑制房价，目前中国的房地产市场可谓是遭遇了估值和政策双顶。而美国房地产市场则不一样，在金融危机过后，美国房地产市场就持续萎靡，2010年在税收优惠政策的刺激下，曾经出现过短暂的复苏，但是随着优惠政策的到期，美国房地产市场也再度陷入萎靡，目前美国房地产价格甚至已经触及金融危机以来的最低点。

　　赵磊认为，投资者除了要注意规避单一市场的风险之外，还要注意单一资产类别的风险，尽量在相关度较低的资产类别之间进行一定的比例配置。如在配置股票资产的同时也配置一些债券，由于股票和债券的相关度相对较低，一旦其中一类资产行情不好，投资者不至于血本无归。而诺安收益不动产基金的投资标的则是房地产信托投资基金（REITs），REITs是一种不动产证券化金融工具，收益主要来源是物业的租金收入，加一定的物业增值，与股票、债券等资产的相关度较低，投资者在配置股票和债券的同时，配置REITs也可以起到一定的风险分散作用。

　　五个维度精选REITs

　　虽然REITs在海外已经是非常成熟的产品，而且以它为投资标的的产品也不胜枚举，但是在国内它确实是一个新兴事物，诺安作为首批吃螃蟹的公司，能否驾驭呢？

　　作为诺安收益不动产基金的拟任基金经理，赵磊信心满满，“REITs在国内虽然属于新兴事物，但是对于诺安基金和我来说却已经是‘老朋友’。”他表示，自从加入诺安基金以后，他便一直负责产品设计方面的工作，由于职业的关系，他对优质的投资标的具备很强的敏感性，所以一直都很关注REITs，在公司决定开发诺安收益不动产基金之后，更是进行了大量深入的研究，期间曾多次赴海外进行深入调研。而且，在产品设计成功后，经过近一年的模拟操练，收益也颇为可观。

　　据了解，目前全球REITs已经有600余只，其中美国市场约有195只，市值4800亿美元左右，占全球REITs总市值的50%以上。虽然REITs产品很多，但是要想入赵磊的法眼，尚须过五关。

　　赵磊表示，与A股市场的基金经理选股一样，他选择REITs也自有妙招。首先，考量标的业态。不同的REITs业态是不一样的，而不同的业态也决定了REITs不同时期投资价值的不同。以医院型的REITs为例，如果有诸如医改之类的政策出台，那么可能对医院型的REITs构成利好。再以养老院类型的REITs为例，美国已经进入了老龄化社会，但是美国各个区域老龄化的情况又不一样，在老龄化严重的国家或者地区来说，养老院类型的REITs投资价值可能更高。

　　第二，考量租约情况，包括REITs投资的物业空置率情况、租约的长短期问题、租户质量以及偿付能力等。一般说来，医院等物业的租约比较长，普遍在20年左右，而写字楼等物业的租约就比较短，普遍在3年到5年左右。不过不能简单地用租约的长短来衡量REITs的优劣，长期租约稳定性强，但是租金增长能力相对较弱，而短期租约则是稳定性不足，租金增长能力则相对较强，因此，要视不同的经济周期和不同的地域来具体分析。除此之外，租约的集中度风险问题也是考虑要素之一，如果REITs标的资产组合的大多数租金收入或净运营收入来自于一个或两个相同的区域或租户，则表示其缺乏多样性，应该降低配置。

　　第三，考量资产质量问题，也就是资产平台的问题。如REITs的负债情况、现金流稳健与否、资本结构是否合理以及融资能力的强弱都是重点考察内容。

　　第四，考量REITs管理人的能力。由于REITs收益的主要来源为租金和地产增值，因此，REITs管理人的投资眼光、管理能力等将会在很大程度上影响REITs的收益。因此，在对REITs管理人的考察上，主要是从公司治理的合理性和透明度、管理团队的稳定性、公司的激励机制、历史业绩、兼并收购能力等层面来把握。

　　第五，考量分红能力。由于各个地区在REITs上的政策和法律各有不同，对于分红比率的规定也各不相同，因此，在挑选REITs时，分红比率高以及分红的持续增长能力强的REITs应该成为首选。

　　事实上，赵磊对REITs的信心不仅仅来自于自身以及公司团队扎实的研究，更在于在过去的几十年里，REITs实实在在给投资者带来了丰厚的收益。据富时指数公司和全美不动产协会、欧洲不动产协会共同编制的全球REITs指数数据显示，全球范围内所有权益类REITs近10年的平均年化收益率接近10%，远远高于股票市场和债券市场的收益。