证券时报多媒体数字报

　　§１重要提示

　　１．１本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　１．２没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

　　１．３乔世波副主席、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权。王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权肖莉董事代为出席并行使表决权。

　　１．４公司本季度财务会计报告未经审计。

　　１．５公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２公司基本情况

　　２．１主要会计数据及财务指标

　　（单位：人民币元）

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　　注：１．以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；

　　２．以上净资产收益率、扣除非经常性损益后的净资产收益率，均按照加权平均计算方法计算得出。

　　（单位：人民币元）

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　　２．２报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表

　　截至２０１１年９月３０日，公司股东总数为９８８，２１０户（其中Ａ股９６４，５２０户，Ｂ股２３，６９０户）。

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　　截至２０１１年９月３０日，公司总股数１０，９９５，２１０，２１８股，其中Ａ股９，６８０，２５４，７５０股，Ｂ股１，３１４，９５５，４６８股。

　　２．３报告期末前十名公司债券持有人持债情况

　　（１）前１０名０８万科Ｇ１债券持有人的名单和持有量

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　　（２）前１０名０８万科Ｇ２债券持有人的名单和持有量

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　　§３管理层讨论与分析

　　报告期内，主要城市商品住宅供应量逐渐增加，而销售速度进一步放缓。三季度，深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等１４个城市的商品住宅批准预售面积同比上升５．１％，成交面积则同比下降２０．９％，导致上述１４个城市三季度的平均批售比（成交面积／批准预售面积）下降至０．６。９月份市场进入推盘高峰期，上述１４个城市９月份商品住宅的批准预售面积环比上升４５．６％，而成交面积则仅仅与８月持平。

　　受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于２０１０年以来的高位。由于１０月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

　　市场环境的上述变化，与之前公司的预判相吻合。

　　期内，房地产行业的融资环境依然延续了年初以来的紧缩态势。１－９月，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例仅１６．２％，为历年来的最低点。在销售放缓和融资收紧的双重影响下，企业的投资意愿和投资能力普遍减弱。随着市场调整的持续深入，整体开工量可能会进一步下滑，并有可能对未来两年的住房供应产生不利影响。

　　报告期内，已实施住房限购措施的城市继续严格执行相关政策，部分二三线城市被增加至限购范围内。由于限购政策对投资购房需求、高端房需求的影响相对更大，而公司产品主要面向普通自住购房者，受影响相对较小，公司三季度销售速度明显好于市场整体，这一优势未来预计仍将继续得到体现。

　　报告期内，主要城市的土地供应相比一、二季度有所增加，但受商品房市场调整的影响，企业在拿地上日趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，底价成交的情况日益普遍。上述现象的出现在一定程度上验证了公司此前的判断，并为公司提供了相对优于上半年的拿地机会。尽管如此，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。

　　第三季度公司实现销售面积２８２．２万平方米，销售金额３２０．７亿元，分别比２０１０年同期增长０．５％和减少７．４％。市场环境的巨大变化对公司的销售也有所影响。但公司以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品特征体现出优势，销售情况明显好于市场整体。今年１－９月，公司累计实现销售面积８４１．２万平方米，销售金额９７０．８亿元，分别比２０１０年同期增长３９．９％和３５．９％。

　　第三季度公司实现结算面积９８．６万平方米，结算收入８９．３亿元，同比去年分别增长５０．５％和５６．９％。由于公司今年的结算资源集中在第四季度，前三季度结算量相对有限。１－９月，公司累计实现结算面积２３６．９万平方米，比去年同期增长９．７％，结算收入２８１．０亿元，比去年同期增长２６．９％。

　　１～９月份公司实现营业收入２９３．１亿元，比去年同期增长３１．０％。其中第三季度营业收入９３．２亿元，同比增长６６．０％。

　　第三季度公司实现净利润６．１亿元，同比增长３１．９％。由于前三季度结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。１－９月份，公司累计实现净利润３５．８亿元，同比增长９．５％。随着第四季度更多的项目竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前９个月将有较为明显的提升。

　　同样由于销售量持续高于结算量，公司已销售未结算资源继续增加。报告期末，公司合并报表范围内共有１２０８万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约１３８０亿元，相比中期时分别提升１８．２％和１６．３％。

　　由于产品定位合理、积极促进销售，公司继续保持着良好的存货结构，截止９月底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）５５．３亿元，占比仅２．８７％。公司在年初时对全年市场变化的趋势作出了正确的预判，因此当上半年市场整体推盘量相对较少时，公司有意加大了推盘力度。相对于市场整体而言，公司全年的推盘节奏较为均衡，下半年销售压力小于行业整体。

　　由于销售压力、存货压力相对较低，公司年内未出现下调开工计划的需要。１－９月，公司共实现开工面积１１３９万平方米，完成全年计划数的８５．７０％。预计公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响，预计公司全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

　　在行业整体融资环境紧缩的背景下，公司仍然保持着相对良好的财务和资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金３３９．０亿元，仍明显高于短期有息负债的总和２３７．８亿元。受预收账款增长的影响，公司的资产负债率较中期时有所上升，至７８．９７％，剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例为３５．６１％，且有息负债中５４．２３％均为长期负债，财务结构安全稳定。公司的净负债率为３０．２９％，继续保持在行业较低水平。

　　相对充裕的资金是公司目前的一大优势，尽管如此，公司仍然坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。报告期内，公司累计新增项目１８个，按万科权益计算的占地面积约１１４．９万平方米，对应规划建筑面积约３２２．７万平方米。此外，公司还参与了１个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，该项目按万科权益计算的占地面积约１．５万平方米（对应规划建筑面积约９．２万平方米）。截至９月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计３５８１万平方米，保持在未来两到三年开发需要的合理水平。鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全性的情况下，关注合理的投资机会，实现稳健发展。

　　§４重要事项

　　４．１公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

　　√适用□不适用

　　单位：人民币万元

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　　４．２重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

　　√适用□不适用

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　　４．３公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

　　√适用□不适用

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　　４．４预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

　　□适用√不适用

　　４．５其他需说明的重大事项

　　４．５．１证券投资情况

　　□适用√不适用

　　４．５．２持有其他上市公司股权情况

　　√适用□不适用

　　（单位：人民币元）

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　　注：ＳＳＴ天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。

　　４．５．３报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

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　　４．５．４其他重大事项的说明

　　√适用□不适用

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　　４．６衍生品投资情况

　　√适用□不适用

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　　４．６．１报告期末衍生品投资的持仓情况

　　√适用□不适用

　　（单位：人民币元）

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