证券时报多媒体数字报

　　从2000年以来，房价就处于不断上涨中，每一次决策当局对房地产市场进行的调控，都成为投资者进入该市场的良机；直到2010年，在决策当局再次决定对房地产进行调控时，投资者多质疑房价是否真能调下来，历史是否会重演。

　　要使房地产价格下降，可选用的经济政策工具很多，例如税收工具、货币工具和金融工具等。但房地产作为支柱产业，投资规模占整个固定资产投资规模的五分之一，土地收入又是地方财税的主要来源，且上下游牵涉60多个行业的景气度，它的任何变化都将影响整个宏观经济的运行，因此，其调控相当复杂。

　　在房地产市场调控政策的选用和房地产市场的制度建设上，很多发达经济体其实都有比较成熟的经验，例如：德国采用法律方式对开发商利润进行严控；新加坡在面对房价快速上涨时，采用对二手房交易的利润所得征收高额所得税；美国通过对自住房屋和非自住房屋征收差别较大的物业税，来避免房价上涨带来社会问题。

　　由于中国经济和社会发展所处的阶段与其他发达经济体不同，所以海外一些好的调控政策和制度建设未必在当前阶段适合中国，看上去很美的政策，由于行政体制的问题很容易“水土不服”。例如，对非自住房屋征收累进房产税，便可直接抑制房地产投机，这一市场调控政策在全国实施将面临多方面挑战：其一，在养老保险体制没有完全有效建立，而老百姓投资渠道又极度缺乏的背景下，用什么办法去保证居民财产性收入的增长和消除对未来养老与医疗的忧虑？其二，由地方政府操作对相当多的房屋征税，是否会重现90年代农业税征收的结果，地方政府进行税费绑定，无形之中放大了居民税负，而背离政策出台的初衷？其三，由于区域发展不平衡，有些区域城镇化刚起步，就开始采用制度性的措施抑制其发展，是否适合？其四，税收一旦开征，各级财政将对其形成收入依赖，一旦房市低迷，也很难通过此工具刺激。

　　但房价的上涨在2010年已经到了不得不调的程度，并最终出台了非市场化的看似“简单粗暴”的“非常4+1”组合调控政策，即：强制性土地收回，迫使开发商开工以打击囤地，切断开发商的正常融资渠道，以打击开发商对房屋的囤积，通过限购抑制不合理的投机性需求，通过加大保障房的开发满足中低收入人群的住房需求，最后通过扩大内需的系列政策，对冲房地产调控所带来的对宏观经济的冲击。尽管这些政策很多为市场原教旨主义者所诟病，但短期已逐步取得预期的调控效果。

　　这种组合政策调控，通过打击囤地和加大保障房建设以扩大房地产的短期供给，通过限购方式抑制房地产需求，同时通过抑制房地产开发商融资需求，迫使开发商以高融资成本延续其在建项目，从而造成开发商多年囤地所形成的利润不断被侵蚀最终被迫打折销售，从而有效抑制房价。

　　由于今年遭遇通胀压力，决策当局为有效控制物价上涨，进行了货币总量控制，加之有效抑制房地产开发商的融资需求，造成今年前三季度开发商的融资成本快速攀升，出现了当前的高利贷问题。一旦这种高利贷融资环境持续的时间拉长，那么房地产开发商出于自救，对商品房进行折价销售的时间将快速出现。

　　随着“金九银十”梦碎，房地产市场已步履维艰。与此同时，物价压力趋缓，而经济增速现下行趋势，决策当局对总量调控政策进行了微调，信贷的投放开始出现回升。尽管实施的是对中小和微小企业及对政府在建项目的“有的放矢”，但开闸放水必然惠及“池鱼”，这对苦苦挣扎的开发商而言无疑也是“甘露”。

　　但由于决策当局对房地产调控的取向没有发生任何改变，而且所选用的政策工具也不会出现任何的动摇，房地产市场寒冷的冬天将比较漫长。这种总量上的微调对房地产市场而言，仅仅是在快要沸腾的水中加了一些凉水，水温出现了一些回落，由于调控之“火”仍在“燃烧”，房地产市场也就慢慢步入“温水煮青蛙”的状态。

　　（作者系中国银河证券首席经济学家）