证券时报多媒体数字报

　　在信贷紧缩、限购、限贷、限价等一系列调控措施下，房地产市场目前正处于难熬的“冬天”。这个“冬天”到底还有多长？明年会发生什么样的变化？5位业内专家就明年房地产行业的政策走向、市场走势、行业格局变化等问题进行了深入的剖析。

　　证券时报记者 张达

　　采访嘉宾：

　　住建部政策研究中心副主任 王珏林

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任 尹中立

　　金科地产集团副总裁 李战洪

　　阳光100置业集团常务副总裁 范小冲

　　国泰君安房地产行业首席分析师 孙建平

　　【关键词一：政策走向】

　　房地产调控政策会继续保持稳定和持续；

　　限购政策在首次改善需求、首次换房需求等方面会松动

　　证券时报记者：房地产调控已到了关键时期，未来的政策走向备受关注。市场普遍认为明年的信贷政策可能会趋于宽松，也有市场人士预期明年会降息，首套房利率可能会下降，限购政策也可能会有条件地放松，这些政策如果实施，对房地产的销量将起到极大拉动作用。您认为，明年的房地产调控政策会有哪些变化？

　　王珏林：看到一线城市房地产市场出现低迷的大量信息，各种揣测就会不断出现，市场的这种反应很正常。由于信贷控制主要是针对通货膨胀压力和流动货币过剩而采取的措施，在通胀压力减轻的情况下，实施一些微调是完全有可能的。只要出现宽松变化，对房地产企业和消费者都会有利。

　　今年前三季度全国商品房销售量已经相当于2007年全年的销售水平，开发投资仍保持较高增幅，商品房价格只能说是增幅放缓，整个形势还算不错，再加上经济发展比较稳定，物价还在高位，防房价反弹还会成为重点，在这种情况下，房地产调控政策会继续保持稳定和持续。

　　尹中立：明年信贷政策不会比今年更宽松，因为今年新增信贷是7.5万亿元，加上非信贷融资，一共有14万亿元左右，社会融资总量远超出2008年金融危机前正常的年份。现在融资的口径实际上已经很扩张了，想进一步扩张不可能。个人认为，存款准备金率的下调是外汇占款下降导致的，与货币政策调整没有太大关系。2005年后存款准备金率不断上调并不是货币政策从紧的标志，而是为了对冲外汇占款。随着外汇占款的进一步下降，存款准备金率还会不断下调。不过，由于现在利差还是倒挂的，未来半年之内不太可能降息。而限购就像“计划生育”一样不能放松，这是符合中国国情的既定政策，是住房制度的一种体现。当然在执行的过程中，地方政府最后没有办法了，打擦边球也有可能。

　　预计明年房地产调控政策将“进退两难”。如果放松，将面临政治上的压力，因为中央已经表态，要调整经济结构，要让老百姓买得起房子。如果再次放松的话，中央政府对房地产调控的权威性将丧失殆尽，所以没有退路，只能往前走。但是，如果房地产调控政策不放松，继续往前走也会遇到问题。因为近几年来中国经济的高速增长，就是依赖于房地产投资的扩张所带动的相关产业的增长。在经历了2009年的一轮大规模产能扩张之后，如果现在就不扩张了，那问题肯定严重，就是产能过剩进一步加剧。

　　在未来很长时间内，房地产行业的地位都是举足轻重的。正是因为房地产行业特别重要，这个产业的政策和走势需要特别关注和小心，一旦出现泡沫，等泡沫破裂时就要遭殃，欧美的危机最本质的原因就是房地产泡沫。中国的房地产泡沫是全世界最大的，房价涨的时间最长、幅度最大，一旦出现问题，后果很严重。

　　李战洪：房地产的关联度太大了，存款准备金率开始下调，不仅是调控房价的，也是调控整个经济的，从国际国内形势综合考虑，存款准备金率应该进入下行通道了。这已经说明底部信号，政策趋紧的方向已经结束了。限购是行政化的非常态手段，放松才是正常现象，明年限购应该还会持续一段时间，在底部确认后才会放松。

　　房地产调控政策在未来的几年里将继续呈现不成熟的状态，中央政府不愿降税费，地方政府不愿降房价，银行不愿降利息，开发商不愿降房价，有房的老百姓不愿资产贬值，没房的想房价快速下降。这五个方面纠缠在一起需要平衡，政策可能会在某一阶段趋向某一群体。

　　范小冲：明年宏观经济政策不敢说会宽松，保增长是关键。因为现在CPI（消费者物价指数）已经开始下来了，通胀问题已经得到控制，但经济增长问题还是一个巨大的挑战，所以明年一定要保住增长，社会才会平稳的发展。降息不太可能，因为现在本身已是负利率，但存款准备金率会逐渐下调。同时出台差别化利率政策，对首套房支持力度会大一些。而限购有可能会结构性调整，应该对普通商品房限购，对中高端的应该取消限购。因为原则上卖得越贵，地方政府的税源更多，也能更好地保障中低收入者。

　　孙建平：随着通胀回落和房价合理调整等政策调控目标的实现，加上2012年宏观经济可能出现显著回落，2012年的宏观调控和房地产调控政策都会出现放松的积极变化。宏观调控的侧重点可能在于存款准备金率的继续下调等货币信贷政策的实际放松，不排除降息的可能性。

　　房地产调控政策的侧重点可能在于首套房实际按揭利率从基准利率上浮1.1倍回落到基准利率打折，限购政策在首次改善需求、首次换房需求、外地人首套房纳税时间等方面会有条件地放松。事实上，11月份货币信贷政策在已经出现了转向，地方政府通过提高公积金贷款额度、普通住宅标准等也出现了转向。

　　10年黄金期的房地产行业发展到现在出现了诸多问题，同时，中国经济发展到现在也需要进行产业结构的调整与升级。在政策导向上，房地产行业的支柱地位将会改变，但未来5年内，在客观实践中房地产行业还将起到支柱产业的作用。但行业竞争格局、量价变化、税收财政机制相比前10年将发生显著变化。

　　【关键词二：市场走势】

　　房价下降将是趋势性变化，但不会进入下行大周期；

　　房地产整体向上的趋势很难改变，政策只能影响小波段

　　证券时报记者：目前楼市已深陷僵局，成交量持续下降，品牌房企开始纷纷降价，北京近期的成交量反弹就是近郊“以价换量”的成效。您认为，降价潮会继续蔓延全国吗？楼市拐点是否已经来到？您对明年的房地产市场的成交量和价格的变化如何判断？

　　孙建平：2012年房价下降将是趋势性变化，将比现在更明显地从一手房向二手房传导，从城区边缘向中心传导，从一二线城市向二三线城市传导，从中端房向高端房传导。在中央需求控制政策、开发商资金压力、行业库存供应压力和经济下滑等因素影响下，预计2012年全国全行业销量相比今年将出现4%左右的下降，全国房价出现3%左右的下降，对应到一二线主流城市房价同比跌幅大约在15%～20%左右，销量在上半年可能出现40%左右的同比下跌。楼市整体进入最近3年来的下行周期是确立的，但尚没有进入类似1998年或2003年时的那种下行大周期。

　　尹中立：如果政策不出现逆转，那降价这种趋势就会持续下去。但政策是否超预期，现在还不好说。

　　范小冲：降价预期可能逐步蔓延，但降太多也不可能，大幅降价带来的问题会更多，也未必能解决现有问题。因此，预计降价空间有限，不排除个别楼盘价格跳水，但整体预计将会有10%～20%的降价空间。拐点早就到来了，只是到今天才感觉到调控累积的力度和效果。明年的成交量会有一定的抬升，过完一季度或二季度后，价格会逐渐回稳。因为明年保经济增长，货币政策会慢慢宽松，有些政策也在回调，最严厉的政策已经到底了，随着这次存款准备金率的回调，政策再加码的可能性不大。

　　王珏林：一线房地产市场出现低迷，不等于其他城市出现低迷，因为调控政策要求不同，消费结构不同。现在还不能判断楼市出现拐点，基本条件不足。明年全国房地产市场形势还会保持稳定发展，这是我国目前所处的发展阶段决定的。房地产市场发展的好坏，主要取决于我国经济发展情况、城市建设情况，只要经济保持稳定发展势头，城市建设不放慢速度，对房地产的需求是必然的。

　　李战洪：经过一年多的政策调整，已看到明显效果，房价的下行通道已经确定，已经进入底部区域了。但房地产整体向上的趋势很难改变，政策只能影响小波段。由于行政手段不断出台，造成“非峰即谷”的走势，因此谈不上拐点，在底部区域，下降空间是有限的。今年和明年不过是2009年和2010年两个“大年”之后的两个“小年”，不存在下行。整体来说，房价短期会见底，中期向好会涨，长期趋稳。成交量方面，中国住房的购买力一直很强。

　　【关键词三：格局变化】

　　行业将掀并购潮，行业集中度将提高；

　　房企过冬转型是关键

　　证券时报记者：经过持续的楼市调控，很多中小企业的资金已经支持不住了，地产中介也纷纷倒闭，房企间的股权并购交易开始增多，但主流大型房企虽“受伤”却并未“伤筋动骨”。您认为房企之间的并购潮是否已经开始，明年的行业格局会如何变化？您对房企将来的发展有何建议？

　　孙建平：房企之间的并购潮尚未开始，但将是2012年行业发展的重要趋势。统计显示，2012年房地产信托、开发贷款等将集中到期，将对未上市、中等区域、慢周转的开发商构成严重挑战。拥有品牌、管理、资金等优势的大中型龙头公司将获得行业并购整合、低价补充土地存货的发展良机，进而进一步提高市场份额、行业地位和影响力。

　　现金为王，剩者为王。对于大的开发商，应加强现金储备，降低负债杠杆，尤其是短期有息负债，同时积极关注土地市场和并购市场的资源整合机会。对于规模特别小的、在趋势上逐渐被边缘化的开发商，继续冬眠也是良策。中等规模开发商可能最难受，压力最大。

　　范小冲：明年行业格局会发生很大的变化，在低潮时，格局并不完全表现在“大吃小”，有些很大的公司问题可能更严重，转型和兼并重组已经开始了。但是，并购的原因主要是看中对方的土地，并不是企业间的并购。今天很多公司都停止买地了，也会停止收购，只有到市场见底，大家信心重新快恢复的时候，兼并重组才会大规模出现。

　　房企现在还在观望，准备过冬，不知未来政策走向，迷茫、防守、谨慎，在收缩，包括停止拿地、减少开工面积。那些缺乏品牌和能力的房企，在房价地价暴涨时能够生存，到了薄利阶段真正靠品牌、靠产品的时候，会缺乏竞争力，可能活不下来。因此，现在房企要真正完成转型，困难并不在外部压力，而在于自己有没有核心竞争力、盈利能力和价值。否则，熬过这一冬，下一个春天也不属于你。

　　王珏林：应当说市场竞争才刚刚开始，资金决定生存，战略决定发展，品质和服务决定市场。房地产开发企业要在市场中学会竞争，在危机中赢得先机，只要始终保持或扩大市场份额，就会处于不败之地。

　　尹中立：明年行业的集中度肯定会提高，2008年金融危机之后就有这种趋势了，就是大企业会越来越大，很多小企业会被并购或自然死亡，任何一个行业的周期波动都会有这样的结果，房地产行业也这样。另外，对于那些2009年和2010年在香港和境外发行高息票据的房企，在人民币贬值预期增强后，可能面临更大的风险。

　　李战洪：市场的调控是行业大洗牌的机会，结果是市场集中度越来越高。这轮调控力度比较大，将出现三分天下的格局，即有三分之一的企业会壮大；有三分之一的企业在挣扎，挣扎好了就活了，挣扎不好就倒了；还有三分之一的企业会退出，被并购或被淘汰。行业会向三分之一强的企业集中。

　　【关键词四：行业机会】

　　商业地产景气度将受宏观经济影响下滑；

　　旅游地产和养老地产市场风险不容小视

　　证券时报记者：此轮房地产调控可谓是“住宅”调控，商业地产毫发无损，反而出现爆发式增长，很多专注住宅的大型房企纷纷加入到商业地产的开发中来，旅游地产和养老地产业备受青睐。您认为现在商业地产是否存在泡沫，商业地产的繁荣明年是否可以持续？您认为未来旅游地产和养老地产是否会成为行业新的增长点？

　　范小冲：商业地产与住宅市场有很大不同，是一种完全不同的开发模式，未来的销售、运营资金比住宅要大得多，竞争水平更高，如果盲目大规模进入，面临的风险远高于住宅地产。现在商业地产已经有泡沫苗头了，对银行和机构影响会更大。明年商业地产会有增长，但未必会繁荣，几家欢喜几家愁，有很多人会倒在商业地产里面。

　　旅游和养老都是新的行业，不是住宅不做了就可以转别的那么简单，这里肯定有市场有机会，但是面临跨行业的门槛和风险，最大的风险来源是想得太简单了，思想准备不够。

　　孙建平：如果说商业地产有泡沫，相比之下，整体比住宅地产也要安全很多。但潜在供应量、网购等冲击是不可忽视的，所以地段、管理团队和租户质量等因素对项目成功影响越来越大。2012年商业地产景气度将受宏观经济景气影响而有下滑，但因为和中央扩大现代服务业、扩大消费和内需密切相关，预计在贷款定向宽松等政策支持力度上将比住宅更明确和持续。

　　旅游地产可能还处于扩张期，养老地产可能刚进入启动期，但现在“挂羊头、卖狗肉”的居多，个别具有与养老相关资源的企业值得关注。

　　尹中立：商业地产的空间是有限的，现在已经有过度发展的迹象，那些没有经验的人一定要注意，不是谁都能做的，要有很高的技巧。养老在中国是一个问题，但是从华人世界的养老地产经验看，现在还不能找到一个很好的模式，因为老人不愿离开故土，养老地产不是在家门口建，再加上老人花钱比较节省，做起来有点难，所以是“叫好不叫座”。但中国例外，财富大多集中在六七十年代人手中，这个人数比较大，这些人今后的心态是不是会更开放些，现在还说不好。从台湾地区的经验看，养老地产想赚钱很难。而旅游地产更多的是个概念，跟商业地产一样。

　　王珏林：房地产市场本身就包括住宅、商业、工业地产等，都是在土地上做文章，相互流动属于正常情况。调整住宅，必然使一些企业、资金、消费向其他市场转移。各类地产开发虽有相似之处，但区别也还是很大的，不能贸然随流，要做好充分准备，才能减少风险。

　　李战洪：随着人均收入的提高，以及人口老龄化的到来，加之城市发展到一定阶段，旅游、养老地产的蛋糕就在那里，只是去不去分的问题。

　　嘉宾观点集锦

　　房地产调控政策会继续保持稳定和持续；现在还不能判断楼市出现拐点，房地产市场会保持稳定发展；市场竞争才刚刚开始，只要始终保持或扩大市场份额，就会处于不败之地；调整住宅地产市场，必然使一些企业、资金、消费向其他市场转移。

　　——王珏林

　　限购就像“计划生育”一样不能放松；但在执行的过程中，地方政府也有可能打擦边球；如果政策不出现逆转,降价这种趋势就会持续下去；房地产行业的集中度会提高，大企业会越来越大，很多小企业会被并购或自然死亡，在境外发行高息票据的房企面临更大的风险；商业地产空间有限，现在已有过度发展的迹象，养老地产“叫好不叫座”，旅游地产更多是个概念。

　　——尹中立

　　明年限购应该还会持续一段时间，在底部确认后才会放松，政策可能会在某一阶段趋向某一群体；房价已经进入底部区域，下降空间有限，短期会见底，中期向好会涨，长期趋稳；将出现三分天下的格局，即有三分之一的企业

　　会壮大，有三分之一的企业在挣扎，还有三分之一的企业会退出，被并购或被淘汰；旅游、养老地产的蛋糕就在那里，只是去不去分的问题。

　　——李战洪

　　首套房利率应该降低，限购有可能会结构性调整，对普通商品房限购，对中高端的应该取消限购，政策再加码的可能性不大；整体预计将会有10%～20%的降价空间，成交量会有一定的抬升，过完一季度或二季度后，价格会逐渐回稳；房地产行业的转型和兼并重组已经开始了，但只有到市场见底，兼并重组才会大规模出现，企业现在还在观望；商业地产已经有泡沫苗头，有很多人会倒在商业地产里面，旅游地产可能还处于扩张期，养老地产可能刚进入启动期。

　　——范小冲

　　首套房实际按揭利率，从基准利率上浮1.1倍回落到基准利率打折，限购政策在首次改善需求、首次换房需求、外地人首套房纳税时间等方面会有条件地放松；房价下降将是趋势性变化，不会进入下行大周期，一二线主流城市房价同比跌幅约在15%～20%左右，销量在上半年可能出现40%左右的同比下跌；并购潮尚未开始，但将是2012年行业发展的重要趋势，中等规模开发商可能最难受，压力最大；商业地产景气度将受宏观经济景气影响而有下滑。

　　——孙建平