证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 陈中

　　2011年年底的深圳楼市，显得不那么平静。在号称史上最严厉的一轮调控政策下，作为具有风向标意义的深圳楼市，在外界一片喊降声中终于低下了高昂的头。近日，中国指数研究院发布百城房价报告，数据显示，包括深圳在内的十大城市住宅价格全部环比下降，这也是深圳房价连续第4个月环比下降。深圳楼市的“拐点”到来了吗？处于房产调控关键期的深圳，或许，也正处在风雨骤变的前夕。

　　调控层层加码

　　控房价目标初步实现

　　今年3月，全国608个城市开始陆续公布年度新建住房价格控制目标，深圳市规划国土委也在其官方网站上公布了今年新建住房价格控制目标：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度国民生产总值（GDP）和常住人口人均可支配收入的增长速度。为控制房价上涨，深圳在继续执行限购、限贷政策的同时，于今年5月份开始执行更为具体的“限价政策”，对每个预售项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的不能获准预售。

　　最新数据显示，今年前11个月，深圳新房累计成交量不仅少于去年，而且少于全球金融海啸爆发的2008年；成交价不仅连续4个月环比下跌，而且今年1至11月总体均价比去年同期下跌约2%。深圳市规划国土委最新数据显示，11月份，深圳新房成交均价为18757元/平方米，环比下跌362元/平方米，跌幅2%，是今年7月份以来连续第4个月下跌，累计回落2183元/平方米，跌幅已达10%。

　　与此同时，深圳市统计局的数据表明，今年1至11月，深圳市累计完成国内生产总值1945.51亿元，同比增长14%，增长速度较去年同期加快1.3个百分点。由此看来，无论是看官方口径，还是民间统计数字，和大部分城市一样，深圳实现今年年初提出的房价控制目标已无悬念。

　　不仅如此，此前不计入房价统计口径的二手房也难逃调控命运。今年7月中旬，为打击二手房交易中的“阴阳合同”和投资、投机性购房，深圳祭出了“杀手锏”——二手房交易按评估价征税，此前一直担当深圳楼市成交量主力的二手房交易开始跌入低谷。

　　据业内人士介绍，深圳二手房成交量多年来保持在一手房的3倍左右，二手房新政实施后，该比例一度颠倒过来：二手房成交量仅占一手房的三成。最新数据显示，目前二手房成交量的“弱势”格局仍未改变，一手房成交量仍为二手房成交量的1.57倍。

　　连锁反应：

　　业主“闹房”中介倒闭

　　房价开始下跌了，有人欢喜有人忧。“忧”的人不只是开发商，还有那些可能买在了房价最高位的人们和依靠佣金、提成生活的房地产中介。

　　“金九银十”破灭后，深圳房价自10月份开始进入下行的快速通道。而随着开发商打折促销力度的加大，也出现了集体维权的业主。这些业主多是前期高价购买了物业的购房者，随着房价的下行，他们所购买的物业直接贬值，并由此在全国各地引发了业主“退房潮”，深圳也不例外。不过，与往年不同的是，此次业主的“闹房”行为并没有得到舆论的广泛支持。反而是“房产具有投资属性”、“契约精神”等关键词被不断提及。2011年的退房潮，仅仅只是楼市降价潮中的一个小插曲。

　　而对于房地产中介来说，2011年的冬天可能会比以往任何时候都更难熬。进入11月份，对楼市最为敏感的房地产中介终于撑不住了。“深圳中原地产被曝裁员2000人”的消息不胫而走，引起全国关注。尽管随后，中原地产华南区高层回应称，裁员店面和人数没有传闻中那么多，但这无疑已成为2011年深圳楼市的一个标志性事件。

　　实际上，从今年4月份开始，深圳部分房地产中介店铺关门的消息就已传开。而随着7月份二手房新政的实施，二手房成交量持续低迷，一些主要依靠二手房“吃饭”的中介店铺不得不被迫关门歇业。根据深圳市房地产协会的初步统计，今年初，深圳的房地产中介店铺有8000多家，而现在，这一数字已经锐减到了2200家左右。

　　楼市进入买方市场？

　　今年以来，随着调控层层加码，深圳楼市库存量持续上升，购房者和开发商的心态已悄然转变，有专家认为，深圳楼市正在进入买房市场。

　　根据世联地产的调查，今年前三季度，深圳购房者信心指数在一线城市中“垫底”，自第二季度购房者信心指数跌破50后，第三季度继续下滑。三季度深圳购房者信心指数为49.4，在一线城市中最低，较二季度下降0.5。值得注意的是，在第三季度，购房者预期未来房价下跌的比例也首次超过了上涨的比例，意味着房地产市场正在发生微妙变化。数据显示，56%的深圳购房者认为房价会下降，比二季度增加21%，只有24%购房者认为房价会上涨。在这样的背景下，购房者的观望情绪也愈发明显。

　　而部分“先知先觉”的深圳开发商们则早已放下身段，先降价为强。早在今年4月末，中海、万科位于深圳的多个楼盘就已率先打破僵局，以“限价”的名义开始了降价促销行为，获得了良好的市场反应。时至年底，楼市调控高压态势不减，而在经历了连续几个月的房价继续下跌之后，降价似已成为各方共识，开发商降价的幅度也逐步提升，实质性降价不断涌现。有专家断言，深圳楼市已进入买方市场，房价拐点已经到来。