证券时报多媒体数字报

　　证券时报记者 张宁

　　2011年房地产信托发行势头不减，成为银行开发贷款之外房地产行业最重要的融资渠道。预计2011年该类信托新增规模将与2010年的2864亿持平，这也是在监管部门频繁出手严控规模的情况下实现的。不过，部分2011年到期的房地产信托项目遭遇了兑付危机，这也导致即将迎来兑付高峰的2012年，“保兑付”成为了监管部门与信托公司明后两年的主要课题。

　　控规模为主旋律

　　年初以来，房地产信托监管的主基调之一就是控规模。

　　先是2月份印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管指标做出了明确规定，并将房地产信托中最主流的融资类房地产信托业务的风险系数上调至最高3%的风险计提比例。在此过程中，监管部门也曾多次约谈业务发展较为激进的信托公司注意控制房地产业务增速。

　　但面对房地产信托高报酬率的诱惑以及房地产市场极大的资金需求，信托公司的应对只是将风险资本转嫁给开发商，通过上调开发商的手续费用来弥补因净资本计提而调高的交易成本；与此同时，信托公司股东们也纷纷慷慨解囊，今年以来有近10家信托公司将注册资本提升至10亿级别。

　　而房地产信托回报率同样惊人。据多家信托公司人士透露，今年上半年就已经基本完成全年业绩目标，其中房地产信托的贡献额超过五成。

　　直到监管部门将房地产信托项目由事后报备改为事前报备之后，房地产信托的发行数量逐渐递减，总规模受到控制。而在业内看来，其奥妙之处在于从“备案制”变成了事实上的“审批制”，通过监管审批速度放慢以及审批程序加严，来实现控制规模的目标。

　　在12月份召开的信托业协会峰会上传递出来的数据显示：截至10月末，房地产信托余额将近7000亿元，较2010年底的余额增加近2700亿元，预计全年新增规模将与2010年2864亿的增加额持平，与今年初监管部门确定的“稳中有降”目标相差不远。

　　保兑付提上议程

　　在房地产信托规模基本控制的同时，“保兑付”已提上议程，这将成为房地产信托2012年、2013年的主要课题。

　　随着房地产市场限购的实施以及保障房建设力度加大，国庆节之后房地产市场降温明显，在此情况下，据证券时报记者了解，部分信托项目因开发商销售困局而不得不寻求信托计划延期，乃至寻求第三方机构“过桥资金”以便在产品到期时能够兑付。包括资产管理公司、房地产私募基金、信托公司大股东乃至信托公司之间都成为了潜在的接盘方。

　　对于房地产信托到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门在近日的会议中也明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

　　据记者了解，随着“保兑付”提上信托公司议程，现在各家信托公司每月都需要自行进行压力测试，其压力测试标准大多按照房价下跌60%来进行。同时，虽然有的信托公司没有停止新增房地产信托业务，但对于项目的风控要求进一步提高：项目质押率都在4折以内；为确保开发商的流动性，必须提供完备的第二还款来源。

　　据诺亚财富统计，仅2012年到期的房地产信托产品规模达1172亿元，整年兑付规模较大，其中2012年3月、6月、7月和8月为兑付高峰。