证券时报多媒体数字报

　　在日前召开的北京市住房保障工作总结大会上，北京市住建委相关负责人表示，北京近期将出台政策，拟建立经济适用房封闭运行机制，规定今后新购买的经适房将不得上市交易，如果业主确要出售，只能由政府回购。

　　在各地大规模地兴建保障房的背景下，北京市将要出台的这条政策具有一定的现实针对性。自各地推出经适房以后，由于在分配上存在的漏洞，出现了一些不符合条件的人购得经适房的情况，一些住房并不困难的人以相对低廉的价格购得经适房后并不需要入住，只待其可以上市以后将其抛出牟利，这不仅使经适房的功能出现了扭曲，而且也造成了社会利益分配的不公。因此，北京市准备将经适房纳入封闭运行机制，与可以自由交易的商品房区隔开来，禁止其上市交易，有利于堵塞骗购经适房所产生的漏洞。

　　但是，政府所推出的政策往往只能做到“一刀切”，解决了一个方面的问题，却随之而产生了另一个方面的问题。因为，即使确实存在骗购行为，但大多数购买经适房的业主毕竟是符合条件的，而随着时间的推移，比如其家庭成员收入的增加，他们自然也会产生改善居住条件的强烈愿望，出售原先拥有的经适房，筹款购买自己中意的商品房，便是一种理性的选择。然而，当他们需要出售经适房的时候，却无法通过市场交易保证自己权益的最大化，而是只能将房屋出售给政府，但是，一个可以想见的现实是，政府不可能与经适房业主通过讨价还价的博弈机制来确定价格，而只能是由政府制定一个“一口价”，业主除了接受这个价格以外，没有其他途径可以选择。

　　当然，经适房的产权不同于商品房，政府在经适房的建造过程中投入了土地，并且在税收等方面向经适房购买者作出了倾斜，因此，经适房业主享受到了一部分公共资源，其对经适房的产权是一种不完全权利，这也说得过去。但是，在这个过程中，政府对经适房投入的主要是土地，看起来，政府似乎牺牲了部分本来可以通过竞拍得到的土地收益，但是，这部分土地收益对于政府来说，本身是值得怀疑的。土地属于全民所有，政府只是一个管理者，但在目前的房地产市场中，政府已经成为一个土地所有者，通过对土地的运作又成为房地产市场中最大的得益者，这种畸形模式的一个直接结果便是使商品房价格出现了大幅上升。正是这种土地制度使大量中低收入者无法通过市场解决居住问题，只能购买产权不完整、居住条件也相对较差的经适房。因此，政府回购经适房，其实是要将原来补贴在经适房上的土地收益重新拿回来。在这个由政府“一口价”主导的经适房回购过程中，政府可以凭借其刚性的行政权力稳操胜券，而业主的权益却受到了损害，他们的正当要求无法得到满足。

　　经适房业主与政府共同拥有对经适房的产权，这是一个客观事实，但是，经适房业主所拥有的产权应该与政府是平等的，而不是一方必须无条件地听命于另一方。由于政府并不是一个合格的市场交易者，它更多地习惯于以行政手段来确定价格，因此，由政府回购经适房很难保证交易的公平公正，并不是一个好的办法。经适房的出路还是应该回到市场，业主出售经适房的价格应该通过市场博弈来确定。就目前来说，业主大规模出售经适房的高潮还未出现，但这在将来是一个无法回避的问题，因此，从目前开始，政府就应细化对经适房的管理，比如，按照业主和政府各自对经适房的投入，对经适房的产权明晰化，这样，在经适房出售以后，业主和政府可以按照各自所拥有的权重进行利益分配。这样做，也可以让政府省去了在回购经适房后必须投入的管理，并且保证经适房在流转过程中物尽其用。