证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事局会议。

　　１．３ 公司年度财务报告已经大华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）何玉冰声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和财务指标摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　３．３ 非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

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　　§４ 股东持股情况和控制框图

　　４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事局报告

　　５．１ 管理层讨论与分析概要

　　１、宏观经济形势下房地产市场发展状况分析

　　（１）宏观经济形势

　　回顾２０１１年，面对复杂严峻的国内外经济环境， 党中央、国务院审时度势，围绕控通胀和保增长的宏观调控目标，积极灵活的调整货币政策和财政政策，在加快转变经济发展方式的同时，各项建设取得了巨大的成就。２０１１年，我国全年实现国内生产总值４７．１６万亿元，较上年增长９．２％，增速较２０１０年下降１．２个百分点；２０１１年广义货币（Ｍ２）余额８５．５８万亿元，较上年增长１２．４％，增速较２０１０年下降７．３个百分点。

　　２０１１年中国经济总体尽管仍然保持平稳较快增长，但ＧＤＰ、Ｍ２、信贷总额增速均呈现前高后低的走势，在转变经济发展方式的进程中，中国经济面临方向选择。因此，２０１２年中央经济工作会议明确提出，将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展转变和经济结构调整，着力扩大国内需求。

　　（２）房地产市场状况

　　随着２０１０年各地房价继续上涨，２０１１年来，国务院和相关部委以及各省市持续出台严厉的房地产调控政策，１月２６日公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出强化差别化住房信贷政策、直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严执行住房限购措施，７月１２日国务院再次发文明确房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施。２０１１全年，商品房销售面积和金额虽实现小幅增长，但值得注意的是，２０１１年下半年以来，房地产市场调控政策的累积效应渐显，具体表现为：房地产市场的投机需求受到较大抑制、房地产投资增速开始放缓、房地产市场销量增速减慢、多个城市库存量达到历史高点、房价出现拐点等。

　　公司认为，本轮房地产调控彰显了国家改善房地产市场供求关系、调整住宅供应结构、抑制房价过快上涨、满足国民居住基本需求、保证国家和谐发展的信心和决心，短期来看，调控政策和调控手段将会较大地影响房地产市场既有秩序，给房地产开发企业的发展带来较大的不确定性，但房地产市场中长期向好的趋势仍未改变，房地产调控有利于房地产行业的持续稳定健康发展。因此，公司将以一贯的稳健经营、差异化发展策略来积极应对调控的长期化，并在此宏观政策环境下，继续努力打造公司独特核心竞争力，在困难中寻找机遇，为下一步的可持续发展打好基础。

　　２、报告期内公司经营情况的回顾

　　（１）报告期内，面对严峻的市场形势，公司在控制经营风险的前提下，以市场需求为导向，坚持低位扩张的策略，保持了总体经营平稳发展。２０１１年公司实现营业收入５９．９３亿元，比上年增长２％；实现利润总额１１．１９亿元，比上年增长１０．６１％；实现归属于母公司所有者的净利润７．７０亿元，比上年增长２．４３％；基本每股收益０．９４元。截止２０１１年１２月３１日，公司总资产２２５．４０亿元，比去年同期增长１０．８９％；归属于母公司所有者权益６２．３８亿元，比去年同期增长８．２６％。

　　（２）公司具备的优势

　　●珠海市场稳扎稳打

　　公司在珠海深耕细作３０年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位。公司在珠海本地拥有充足的土地储备。随着珠海珠三角西岸核心城市地位的确立、珠港澳因交通改善而引致的经济联系越来越紧密，横琴岛开发如火如荼地进行，珠海经济腾飞可期，必将带来珠海本地房地产市场的持续发展。公司将有机会充分分享珠海房地产市场未来快速增长带来的收益，有利于公司未来经营业绩持续稳定的增长。

　　●良好的可持续发展能力

　　公司稳步推进异地发展战略，夯实异地经营的基础。公司相继在包头、大连、中山、沈阳、重庆、威海等地成立了项目公司累计２６家，资产规模９０多个亿。目前总土地储备建筑面积近８００万平方米，可以支持公司未来４－５年的开发需求。同时公司也计划在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重，这将提高抵御经营风险的能力，增强经营的稳定性和持续性。

　　●卓著的品牌效应

　　公司始终坚持“建筑理想家”理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场推广，打造全国性房地产精品开发商形象，辅以教育、文化、设计等子品牌，全方位发挥全国化的华发品牌效应。

　　（３）风险及对策

　　●市场变化风险

　　公司所处的房地产行业受国家财税政策、土地政策、金融信贷政策等宏观调控及国际经济金融动荡因素影响容易出现波动，为此，公司成立了专门的政策研究小组，解读国家宏观调控政策，制定科学的投资计划，严格资金使用，控制房地产投资管理风险；严格成本控制，理顺采购流程，以解决由于土地、原材料价格和人力资本的迅速上涨导致成本大幅提高的风险。

　　●集团管控风险

　　随着全国化战略的展开，异地管控风险增大，为此，公司持续推进管理体系优化工作，进一步完善了组织职能，提升集团管控与组织能力，打造具有华发特色的房地产集团管控与流程管理体系。

　　（４）公司主营业务及经营状况

　　公司的主营业务是房地产开发与经营，主要是住宅小区综合开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、会所、车库等。２０１１年全年公司实现营业收入５９．９３亿元，实现利润总额１１．１９亿元，实现归属于母公司所有者的净利润７．７０亿元。

　　●主营业务分行业、分产品情况

　　单位：元 币种：人民币

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　　营业利润率（毛利率）比上年增长１０．７８％，主要系本期销售楼盘单价较高，成本降低所致。

　　●主营业务分地区情况

　　单位：元 币种：人民币

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　　中山营业收入较上年减少４１．１１％，主要系交楼面积减少。

　　（５）报告期公司资产构成同比发生重大变动的说明

　　单位：元 币种：人民币

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　　其中，与公允价值计量相关的项目 ：

　　单位：元 币种：人民币

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　　（６）报告期公司的现金流量构成情况

　　２０１１年度末货币资金余额２６５，４６２．８８万元，现金及现金等价物净增加额为－１６４，６３０．４０万元。

　　报告期经营活动现金流量净额为７１，７６８．１９万元，与２０１０年的３１２，６３９．５３万元相比减少２４０，８７１．３４万元，主要是本年度预收楼款减少。

　　报告期投资活动现金流量净额为－３１０，４２９．５８万元，与２０１０年的－１１８，０９３．４５万元相比投资活动现金支出增加１９２，３３６．１３万元，主要是本年度购地投资支出增加。

　　报告期筹资活动现金流量净额为７４，０３０．９９万元，与２０１０年的－５５，１８５．２９万元相比筹资活动净流入增加１２９，２１６．２８万元，主要是银行融资净流入增加。

　　（７）主要项目开发进度情况

　　２０１１年是公司“立足珠海，面向全国”战略取得实质性进展的关键一年。公司在建以及计划开发建设的项目总建筑面积３００多万平方米。一年来，珠海公司和各异地城市公司按照公司的统一部署，在各技术业务部门和单位的密切配合下，不断加强管理协调力度，全面做好项目开发各项工作，有力保障了各个项目按计划稳步推进。

　　●珠海本地项目：

　　蔚蓝堡项目工程进展顺利，完成主体封顶面积２１万多平方米，地下室面积１４万多平方，办理预售证面积９．４万平方米；

　　华发新城六期工程进度基本按计划完成，主体封顶面积近１４万平方米，地下室面积１１万多平方米，办理预售证面积１０万多平方米；

　　斗门容闳国际幼稚园于８月份已竣工并交付使用；

　　鸿运台别墅已按计划交付业主使用；

　　华发山庄、四季名苑和峰景名苑均按计划逐步推进；

　　华发集团委托的容闳学校初中部和华发会馆正加紧推进，确保按计划完成。

　　华发·水郡一期Ａ区全面完工，４标段２０１１年３月份按计划顺利入伙移交；二期Ａ区提前完成１、２、４标段竣工验收备案；二期Ｂ区完成两个标段５万多平方米主体结构封顶，砌体工程８０％，专业分包工程５０％；二期Ｃ区完成桩基础工程１００％，土建工程主体框架８０％；湿地公园完成资料馆１００％的工程量。

　　●异地项目：

　　包头华发新城一期１－８栋土建工程已完成封顶，住宅室内外精装完成６０％；二期９－１８栋主体封顶，１９栋主体施工至１７层，地下车库结构工程全部完成；完成三期概念设计并报规划方案；完成会所室内装修设计并展开招标准备工作。

　　大连华发新城一期的工程建设稳步推进，完成了现场销售中心、样板房及景观样板示范Ａ区等工程，一期土建工程全部封顶，并着手展开精装修工程。此外，大连华发绿洋山庄和华发四季开发建设前期各项工作正按计划有序展开。

　　沈阳华发首府项目相继完成土地开挖、回填、桩基础设计等工程，主体结构施工完成９－１０层，会所主体已封顶，并完成５０％精装修；岭南荟项目相继完成场地平整、桩基础以及外展场精装修工作，创造了当年拿地当年开工的佳绩；沈北新区保障房建设一期工程１７．４万平方米全部封顶，获得沈阳市委、市政府的高度赞扬。

　　中山华发生态庄园完成了二期二阶段景观和园林绿化工程，４、５、６标段单体竣工验收，以及样板房和相关配套工程；完成了生态庄园三期规划及产品调整和设计工作，并对三期及后续项目产品定位进行重新认证与分析；完成对中山华发广场商业部分的规划调整；完成了观山水项目整体定位、概念规划设计、景观设计等，并展开施工前期各项准备工作。

　　南宁华发新城项目完成了拆迁，拆除违章建筑１．４万ｍ２，同时地方政府出资对横跨项目用地内的一条架空高压线进行了拆除和埋地处理，清除了一期项目用地内的主要障碍，改善了周边环境。在此基础上，平整了场地，完成了地质勘察，完善了临水、临电等设施，为南宁华发新城开工做好了充分准备。

　　重庆华发·中讯广场项目完成了项目规划设计、前期报建、总体及商业产品定位以及品牌和项目推广前期各项工作。

　　盘锦华发新城完成了总体规划调整、一期规划调整和深化、一期住宅方案设计和园林设计等工作。此外，完成了办公楼整体装修以及售楼部初步设计等工作。

　　（８）公司主要控股公司经营情况

　　单位：元 币种：人民币

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　　３、公司未来发展展望

　　近年来，公司在巩固珠海地区龙头地位的同时，坚持理性扩张的原则，成功进入重庆、沈阳、大连、南宁、包头、中山、盘锦、威海等地市场。随着全国市场布局的不断完善，公司将形成 “一线城市作标杆，二线城市为主力，三四线城市作储备”的战略发展结构，为公司长远可持续发展积蓄了巨大能量。

　　一直以来，公司秉承“越完善越追求完美”和“建筑理想家”的理念，致力于打造房地产精品，已形成具有独特核心竞争力的发展模式。目前公司正逐步进入商业地产领域，并初步尝试保障房及一级土地开发业务，通过增强自身综合开发实力，在细分市场与其他主要的开发企业形成差异化发展态势，争取在全国新一轮城市化进程过程中获得更多的机遇，使公司在日益激烈市场竞争中找到新的“蓝海”领域。

　　４、新年度的工作计划

　　２０１２年，面对持续从严从紧的宏观调控形势和日益严峻的市场环境，公司提出２０１２年工作总体策略和思路是：转变观念，更新思维，树立全局发展意识，紧跟市场发展方向，加大资源整合力度，全面加强统筹管理，在确保公司运营安全平稳的基础上，努力达成年度经营目标，实现公司持续稳定健康发展。

　　（１）加大营销统筹力度，全力推动楼宇销售，努力实现年度销售目标

　　２０１２年，面对国家严厉的宏观调控政策以及日益激烈的市场竞争环境，公司的楼宇销售将面临更加严峻的挑战。面对新的形势，公司将充分发挥品牌优势，采取积极主动的营销策略，把握市场机遇，全力推动楼宇销售，着力加快资金回笼，确保经营业绩持续增长。

　　（２）加大融资统筹力度，灵活应对资金压力，确保资金链条顺畅运转

　　加强融资统筹工作力度，研究制定全公司及各项目的融资计划方案，并抓好督促落实；继续保持与各大商业银行和金融机构长期稳定的合作关系，争取在贷款融资方面获得最大限度的支持，进一步巩固并扩大银行融资规模；积极拓宽融资渠道，实施股权私募基金、信托贷款、并购贷款、资本市场融资等多元化的融资模式，灵活应对资金压力。

　　（３）实施稳健的开发策略，稳步推进项目开发建设

　　２０１２年公司将实施稳健的开发策略。一是加快推进已售楼宇项目的工程建设进度，确保按时完成，并顺利交付使用；二是按计划正常有市场销售前景项目的工程建设。

　　（４）树立成本控制意识，着力加强成本费用控制

　　加大成本费用控制统筹力度，进一步强化树立成本控制意识，确保公司工程款及成本费用控制工作目标的实现；实行工程款审核审批制度；加强成本费用控制，严格审核项目开发成本开支，实行预算管理制度，做好各项费用预算，根据工作开展的实际，合理安排营销费用及管理费用。

　　（５）把握市场机遇，完善开发业态和产品结构组合

　　２０１２年，面对来自市场、资金等方面的压力，公司将对项目投资拓展策略作出调整。一方面从公司的整体布局和长远发展考虑，坚持以较少的资金投入获得较大的市场发展空间为原则，积极寻求和把握机遇，审慎实施项目投资拓展，不断完善区域市场布局；另一方面，把握国家的产业政策方向，促使公司从单一商品房开发建设，逐步向商业地产、保障性住房建设、一级土地开发等方向发展。

　　（６）继续推进管理体系优化工作，实施全国化品牌战略

　　继续完善公司管理流程和业务流程的梳理和优化，以及各项管理制度的修订和编制工作；聚集优势资源，扩大品牌发展，促进华发品牌向全国化延伸。

　　５、资金需求计划

　　为完成２０１２年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、销售资金回笼、商业银行贷款及资本市场融资等途径和方式来解决。

　　５．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　请见前述５．１

　　５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

　　请见前述５．１

　　§６ 财务报告

　　６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

　　６．２ 本报告期无前期会计差错更正

　　６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

　　本报告期内，本公司纳入合并范围子公司以及本部共计６０家，比上一年度增加１６家子公司，其中１４家子公司为新设公司，另外２家子公司为非同一控制下的企业合并。 本期没有减少的合并主体。

　　董事局主席:袁小波

　　珠海华发实业股份有限公司

　　2012年2月26日