证券时报多媒体数字报

　　中欧中小盘基金经理王海：国内房地产调控势必要坚持下去。从证券投资角度来看，房地产行业今年的投资机会将十分的显著，或有可能在今年演化出2009年以来的一轮反转行情。选股上，偏向于业务简单的、具备持续发展能力的公司。

　　中海基金高级分析师、基金经理助理陈忠：房地产信托的兑付会成为制约行业资金面的因素之一，但很难形成系统性风险，只要行业销售不出现大的问题，资金链的风险就是局部的，很难成为一个普遍现象。

　　见习记者 陈春雨

　　春节后，在信贷放松和政策微调预期下，房地产板块迎来小阳春。但随着佛山、芜湖、上海等地放松政策相继被叫停，上周房地产股再次陷入僵局。中央调控与地方政府如何博弈？未来房价走势如何？本次反弹是否告一段落？本周圆桌论坛特邀请中欧中小盘基金经理王海，中海基金高级分析师、基金经理助理陈忠共同探讨。

　　调控大方向不变

　　小范围会有松动

　　证券时报记者：继芜湖后，“上海居住证三年以上可购买二套房”上周被叫停，这是否意味着在中央与地方的博弈中，中央仍将保持强势，地产政策不会松动？

　　王海：国内房地产调控势必要坚持下去。因为过去十年房地产产业快速发展过程中积累了很多问题，尤其一线城市房价过高，这些问题需要适当加以处理，以免未来某一天问题集中爆发导致对经济的巨大负面冲击。但同时也要看到，目前行政化调控手段是政府出于无奈的情况下所采取的暂时措施，一旦制度性、市场化的手段得到推进，相信政府会解除这些临时性行政措施。

　　实际上，从去年10月份以来，地方政府已进行多次这方面的微调动作。往后看，预期政府将针对首套房等刚需采取适当微调政策，如贷款利率优惠、按揭成数下调等。

　　陈忠：上半年政策明显松动的可能性很小，无论是芜湖还是上海，都得到来自中央层面的否定。但是下半年，随着调控效果的进一步巩固和整体宏观经济环境的明朗，目前这种严厉的调控方式应该会有一定范围内松动的可能。

　　房价呈微跌态势

　　证券时报记者：从目前公布的房价数据看，政策调控对于价格刺激效果已开始显现，如何看待未来房价走势？房地产商会否采取降价来回笼资金？

　　王海：由于中国是个大国经济体，不同区域间的房价趋势肯定有不同之处。预计今年房价将基本保持在微跌态势，要出现明显上涨的可能性非常小。房地产商目前普遍的态度是适当降价跑量，没有谁会想到去提价。

　　不过，需要警惕的是，到今年年末，尤其是明年，由于可售房屋的大量减少，房价到时候有可能出现飙升。要预防这种局面成为现实，调控政策现在就要开始适当针对性的微调了。因为从拿地到房屋预售，这之间有个漫长的过程，最快也要6~12个月的时间。如果等这种局面的出现成为比较明显态势时再来调整政策措施，那时已经晚了不少时间。

　　陈忠：来自草根的调研情况显示，目前大开发商的策略进入到积极推货的阶段，价格相比前期高点有了不同程度的优惠，客户来访量也明显回升，这与我们近期观察到的成交量环比回暖的统计结果相吻合。从全年角度来看，房价最剧烈的调整阶段已经过去，如果不出现极端情况，一线城市的房价下行空间有限。具体到其他的城市，现在还很难一概而论，主要取决于区域的供求关系和开发商的资金状况。

　　政策是短期干扰因素

　　证券时报记者：在上海政策松动被叫停后，地产股普遍出现调整，您认为调整的时间和幅度有多大？

　　王海：上海政策叫停是市场短期的干扰因素，导致市场情绪受影响，房地产公司的股价出现一定波动，这很正常。对于房地产板块投资而言，我更加关注的是一个公司的价值发展趋势如何。目前来看，我认为房地产行业的政策顶部在去年10月就已经出现，后面只可能是趋向转好。唯一不确定的是，具体转好的进程节奏以及措施等，但整体的大趋势还是较为确定的。如果确信是向好的方向发展，那么阶段性出现了不利的扰动因素，或许反而是一个较好的投资机会。

　　陈忠：自去年末开始，我们对地产的看法就相对正面，这种对地产的看好不会因为短期的、地方性的政策变化而改变。虽然短期地产的涨幅较大，在短期政策面临冲击的情况下可能会有回调风险，但地产的行情不会就此结束。从全年的角度看还是比较乐观的。

　　信托集中兑付

　　系统性压力不大

　　证券时报记者：据统计目前房地产信托存量有7000亿元，2012年到期约为2500亿元，2013年有2800亿元，这对房地产市场影响有多大？

　　王海：对于房地产信托问题，市场过于担心。首先，接近3000亿元的规模是行业整体数据，对具体公司压力不大。例如万科，本身拥有数百亿现金，几十亿信托的规模并不用太过担心。其次，有少数的确是存在一定压力的信托项目，相关的信托公司和地产公司早就开始着手解决这个问题。具体措施很多，例如提前结束信托项目或者是转卖给更有实力的接盘者等。从今年全年来看，个人认为房地产信托出现问题是小概率事件，即使发生问题，也只是个别的、散点式的，不大会出现普遍的、大面上的问题。

　　陈忠：房地产信托的兑付会成为制约行业资金面的因素之一，但很难形成系统性风险，只要行业销售不出现大的问题，资金链的风险就是局部的，很难成为一个普遍现象。我们预计今年全行业的销售额还会保持在5万亿元以上的规模，将有效支撑行业的资金来源。相比而言，2000多亿元的信托兑付压力并不是行业的主要变量，土地和建安支出都存在灵活调整的空间。

　　投资价值凸显

　　超配地产股

　　证券时报记者：在连续两年走低之后，今年地产股的投资价值是否已经显现？对于该板块您会采取什么样的投资策略？

　　王海：从证券投资角度来看，房地产行业今年的投资机会将十分的显著，或有可能在今年演化出2009年以来的一轮反转行情。在选股上，偏向于业务简单的、具备持续发展能力的公司，“招保万金”当然很典型，同时也有不少二线的优秀公司存在显著的投资价值。不过，房地产行业股票中也存在数量众多的概念题材股。

　　陈忠：我们全年的投资建议都是超配地产，但策略上会阶段性做出调整。从风格来看，上半年还是关注稳健的一线品种和成长性确定、估值便宜的二线品种，下半年可以适度超配弹性较大的二、三线品种。

　　链接

　　2011年10月11日，佛山政府率先抛出放松限购的政策，成为首个吃螃蟹的地方政府，最终迫于压力，于当日晚间11时24分发布通知，决定暂缓实施放松限购的政策。

　　2012年1月22日，广东中山将商品房限价由每平米5800元上调至6590元，2月16日，中山住建局和国土局发文称，上述为部门试行措施，今年将严格执行房地产调控不动摇。

　　2012年2月9日，芜湖市发布通知，凡2012年购房，免契税，发放补贴以及购房落户等优惠政策，3日后新政便流产。

　　2011年2月，上海市房管局有关负责人明确表示，持上海居住证满3年可买二套房，出台7天后被叫停。

　　（余子君 整理）