证券时报多媒体数字报

　　长期以来，我国住房租赁市场发展严重滞后于住房交易市场，导致部分住房租赁需求向住房交易市场转移，以及住房交易需求前移，增加了房价上涨的压力。按照生命周期理论，购买自有住房的最佳时机应在30岁-40岁之间。通常这一阶段的群体，积累了相对雄厚的财力，可以一次性付款或分期付款购买住房。而在这之前，通常需要通过租赁解决住房需求。特别是年轻人大学毕业后，收入相对较低，事业也不稳定，选择租赁住房则是比较理性的选择。但在我国，年轻人购房的比例较高，30岁-40岁的群体选择进行改善性购买的比例较高。在这样的需求结构下，住房相对供不应求，推动房价快速上涨。

　　造成住房租赁需求向住房交易需求转移的主要原因是我国的住房租赁市场发展滞后于城镇化进程。从各国经验看，住房租赁市场成为解决居民住房需求的重要途径。德国的住房租赁比例达到58%，英国伦敦的租房比例约为40%，日本租房结婚者比例高达67.1%。但在我国，按照国家统计局统计，截至2011年9月，我国的住房自有率超过80%。

　　目前，住房租赁市场主要存在以下几个问题：

　　一是对租赁权益的保护还不到位。总体看，出租方的话语权要大于承租方。我国租赁双方对租赁合同的法律效力缺少应有的尊重，特别是在合同期内，出租方存在上调房屋租金、缩短租期、不按合同履约等行为。

　　二是大多数的住房租赁交易没有向政府进行备案登记。无论是出租方逃避税收监管，还是承租方降低成本，目前市场上的住房租赁交易大多没有向政府相关部门进行备案。这样使租赁权益难以得到法律保障，政府也无法了解市场租赁需求的真实规模。

　　三是租期相对较短。通常市场上住房租赁合同期限较短，适合于流动性较强的人群，但不利于结婚人群居住。

　　四是租金上涨过快。在房价的快速上涨背景下，住房租赁交易价格也出现快速上涨。目前，北京、上海等热点城市的住房租赁价格大多在3000元以上。

　　因此，需要进一步规范住房租赁市场。首先，需要在法律层面，对住房租赁行为进行规范，逐步将全社会的住房租赁全部纳入监管。从而为政府调控住房需求奠定基础。其次，要加强对租赁合同交易的规范。通过法律规定，强化对承租、出租双方的权益保护。第三，在尊重市场主体意愿的前提下，采取税收政策对房租进行调控。比如，对明显高出合理水平的租金适用相对较高的税率，抑制房租过快上涨。正如温总理所说，“人人要有住处，可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。”