证券时报多媒体数字报

　　§１ 重要提示

　　１．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　１．２ 公司全体董事出席董事会会议。

　　１．３ 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

　　１．４ 公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§２ 公司基本情况

　　２．１ 基本情况简介

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　　２．２ 联系人和联系方式

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　　§３ 会计数据和财务指标摘要

　　３．１ 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

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　　３．２ 主要财务指标

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　　注：公司在报告期内实施了２０１０年度利润分配方案，以每１０股送３股进行了送股，总股本发生变化。公司２０１０年１２月３１日总股本为９７２，６６１，４０８股，２０１１年１２月３１日总股本为１，２６４，４５９，８３０股。上表中２０１０年基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基本每股收益、每股经营活动产生的现金流量净额以及归属于上市公司股东的每股净资产均按２０１１年１２月３１日公司总股本调整计算，以便于对比。

　　３．３ 非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

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　　§４ 股东持股情况和控制框图

　　４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

　　单位：股

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　　４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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　　§５ 董事会报告

　　５．１ 管理层讨论与分析概要

　　第一部分 管理层分析

　　一、宏观经济形势分析

　　２０１１年中国经济平稳发展，全年国内生产总值４７１，５６４亿元，同比增长９．２％。投资、消费、城乡居民收入、财政收入都稳步增长。房地产行业平稳发展：全国商品房销售额５．９亿元，同比增长１２．１％；商品房销售面积１０．９９亿平方米，同比增长４．９％；房地产开发投资６．１７万亿元，同比增长２７．９％；新开工面积１９亿平方米，同比增长１６．２％；施工面积５０．８亿平方米，同比增长２５．３％；保障房开工超过１０００万套。

　　持续多年的房地产市场调控初见成效，２０１１年四季度，全国７０个大中城市房价环比开始下降，２０１２年１月京沪等十大城市住宅平均价格同比下降０．６２％。在京沪等一线城市商品房销售大幅下降的同时，全国商品房销售额、销售面积仍有增长，反映全国二、三、四线以刚性需求为主的城市居民购房需求巨大，可以在弥补一线城市销量下降的缺口之后仍然使全国商品房销售面积增长１０％以上。中国巨大的经济总量、人口总量、城市化的巨大潜力使房地产市场发展潜力巨大。

　　２０１１年房地产调控在全国几十个城市实行限购、限贷、限价，使房地产行业的经营环境面临严峻考验。２０１１年连续六次提高存款准备金率、三次提高金融机构存贷款利率，增加了企业融资成本和融资难度。２０１１年房地产行业在巨大的市场潜力和严峻的政策与市场环境下虽然艰难，但全行业经济数据反映，行业还是取得平稳发展。

　　面对２０１１年复杂的形势，公司积极应变，采取了谨慎安全、灵活有效的经营策略，开发规模继续稳步扩张，面向刚性需求与改善性需求的普通住宅项目加快推进，在增加土地储备方面多看少动，等待机会，根据自身特点，选择多种合作方式，积极拓宽融资渠道，保证公司正常经营。经过公司上下共同努力，较好地完成了公司年度经营目标。

　　第二部分、2011年公司经营业绩回顾

　　一、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入２６．１５亿元，比上年同期增长４６．９９％，实现营业利润７．７３亿元，比上年同期增长２８．２２％，实现净利润４．６７亿元，比上年同期增长１６．３４％。

　　报告期内，公司实现开复工面积１３３．６万平方米，比２０１０年同期增长４０．９％，其中新开工６５．７万平方米、竣工２１．８万平米，完成销售签约额２２．４亿元，销售签约面积２５．６万平方米。

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　　报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均基本按计划推进，公司开发规模稳步扩大。

　　报告期内，受政策调控及房地产市场环境变化的影响，公司项目销售工作遇到了较大的压力。面对不利的市场环境，公司积极拓展销售渠道，及时调整销售策略，应对市场变化。由于销售准备工作的变化及市场方面的原因，原定于四季度推出销售的北京铭悦项目和长沙华远华中心项目延期到２０１２年上半年开盘，所以２０１１年完成的销售签约额比２０１０年少６．６亿元，签约面积比２０１０年少１．５万平方米。

　　报告期内，公司利用各种资源力求增加土地储备，全年对５０余个协议转让项目进行了跟踪分析及洽谈，对北京、青岛土地公开交易市场上上市交易的３０余个项目进行了重点分析和现场调研。但是，在房地产市场宏观调控持续加强的形势下，公司本着稳健经营、谨慎选择、控制投资风险的策略，暂未新增土地储备，以规避风险，确保经营安全。

　　二、报告期内主要开发项目进展情况

　　１、已完工在售项目

　　北京昆仑公寓项目

　　项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，西临京城俱乐部，占地面积５５５２平方米，总建筑面积约３万平方米，规划性质为酒店式公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有６０％权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售９２％，已售房屋客户已全部入住。

　　北京九都汇项目（原莱太项目）

　　由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有１００％权益。项目占地面积约１．６万平方米，总建筑面积约１０．０４万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于２００９年１１月开盘销售，于报告期内全部竣工，北区于８月开始办理入住、南区于１１月开始办理入住。截至报告期末，项目累计销售率为６７％，部分业主已入住。

　　西安君城一期、二期Ａ区项目

　　西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约８４万平方米（最终以规划审批面积为准），规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发，公司享有９９％权益。

　　其中一期占地４．９７万平方米，住宅及商业部分总建筑面积１７．３万平方米，于２０１０年３月开始入住。截至报告期末项目住宅部分已售完并全部入住，商业部分累计销售率为８０％。

　　二期Ａ区占地３．５７万平方米，总建筑面积１２．７万平方米，于２０１０年４月开盘销售，其中小学校和幼儿园已于２０１０年９月正式投入使用。项目于２０１１年３月全部竣工入住。截至报告期末，项目销售已基本完成；住宅部分的累计入住率已超过９８％。

　　青岛汤米公馆项目（原汇丰名车世界项目）

　　项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有５１％权益。项目占地面积１．５万平方米，总建筑面积８．７万平米，功能为公寓、商场。于２００９年１２月实现结构封顶，２０１０年９月开盘销售，已按计划于２０１１年３月竣工入住，商场已开业。截至报告期末，项目累计销售率为６６％，已售面积的入住率为９７％。

　　２、在建项目

　　西安君城二期Ｂ、Ｃ区和三期Ａ、Ｂ区项目

　　二期Ｂ、Ｃ区占地２．６６万平方米，总建筑面积２０．１万平方米，分别于２０１０年４月、８月陆续开工。截至报告期末，Ｂ区在进行施工收尾、Ｃ区在按计划进行地上结构施工。Ｂ区于２０１０年１１月开盘销售，截至报告期末，项目销售已基本完成，计划２０１２年３月入住；Ｃ区于２０１１年６月开盘销售，截至报告期末，项目累计销售率为６０％，计划２０１２年四季度竣工入住。

　　三期Ａ区占地２．７６万平方米，总建筑面积１４万平方米，于２０１０年６月开工，报告期末正在按计划进行地上结构施工；住宅部分于２０１０年１２月陆续开盘销售，截至报告期末，已开盘的５栋住宅楼累计销售率为８４％，剩余１栋住宅楼及商业部分尚未开盘。截至报告期末，项目已全部封顶，在进行外檐、设备安装及内装施工，计划２０１２年内陆续竣工入住。

　　三期Ｂ区占地３．４０万平方米，总建筑面积约１８万平方米，于２０１１年６月２８日开工（至此西安君城项目已全部开工）。截至报告期末正在进行基础施工。项目于２０１１年１１月底开盘销售，截至报告期末，项目累计销售率为４％，计划２０１３年竣工入住。

　　西安海蓝城一期项目

　　该项目邻近城市交通主干道东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为“城市中心生活的缔造者与引领者”，打造西安环城第一居所。

　　该项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有１００％权益。地上总建筑面积约３４万平方米。其中，一期总建筑面积１７．９万平方米（其中地上建筑面积１２．９万平方米），规划１．９的超低容积率，以精心设计的欧式园林花园及英伦风情的自然建筑，创新人与人、人与自然、人与建筑和谐关系的极致升级。项目已于２０１１年１月１５日开工、９月开盘销售。 截至报告期末，项目在按计划进行地上结构施工，累计销售率为２５％，计划２０１２年陆续竣工入住。

　　长沙华远华中心项目（原长沙金外滩项目）一期

　　长沙华远华中心（原长沙金外滩项目）紧邻长沙市湘江大道，占地总面积１１．４９万平方米，规划总建筑面积约１２０万平方米（其中地上约８２万平方米，最终以通过规划审批的面积为准）。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司９３％权益。项目分为南区、北区，北区已完成拆迁总量的９９％，将分五期进行建设开发；南区尚未开始拆迁，正在进行控规方案研究。

　　北区一期项目规划建筑面积１２万平方米（其中地上９．７万平方米），为１９８米的超高层高档公寓及商场，报告期末项目已按计划完成地上２６层结构施工，预计２０１２年上半年开盘销售，２０１３年竣工入住。

　　３、拟建项目

　　西安海蓝城二期项目

　　海蓝城二期项目地上建筑面积约２１．１万平方米，报告期末在按计划进行项目报审手续及规划设计等工作，预计２０１２年开工并开盘销售。

　　长沙华远华中心二～五期项目

　　截至报告期末，项目北区二～五期各项前期手续办理和规划方案设计等工作正在进行中，待规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。

　　公司与香格里拉中国有限公司就建设香格里拉国际品牌酒店事宜达成合作意向，于２０１１年６月２８日签订了长沙金外滩项目合作框架协议，正在按协议约定开展后续工作。

　　北京铭悦项目（原通州砖厂项目）

　　该项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有９９％权益。项目地上总建筑面积３０．９万平方米，包含保障房（定向安置房及限价商品房）合计约１５．８万平方米和普通商品房约１５．１万平方米，地上地下总建筑面积约４０万平方米。截至报告期末，保障房及部分商品房总计２９．８万平方米已开工，剩余１０．２万平方米商品房计划２０１２年开工。保障房中的限价房已于２０１１年底开始摇号销售收款，２０１２年上半年商品房将开盘销售。预计２０１３年、２０１４年陆续竣工入住。

　　三、报告期主要财务状况、经营成果指标比较情况

　　１、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因

　　金额单位：万元

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　　２、主要控股公司的经营情况及业绩

　　金额单位：万元

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　　３、主要供应商、客户情况

　　金额单位：万元

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　　４、总体财务状况分析

　　报告期内，公司继续维持了良好的运营状态，在整体经济环境尤其是融资环境以及市场环境极为不利的情况下，公司大力挖潜，通过严密的资金计划严格控制成本费用支出，提高公司资金使用效益，整合优化现有资源，公司财务状况保持了稳定而健康的发展态势。

　　截至２０１１年１２月３１日，公司资产总额为９４．１５亿元，负债总额６８．０６亿元，归属于上市公司股东的净资产为２４．３０亿元。总资产与上年末相比变化不大，负债总额与上年末相比减少９．１４％，主要因为归还银行借款所致。公司持续保持了良好的盈利状况，归属于上市公司股东的净资产比上年末增长了１７．９３％。

　　公司整体资产结构比较合理，资产质量优良，存货（开发产品及开发成本）及投资性房地产等具备较强升值能力的优质资产占总资产的８１．１２％，是公司发展的有力保证。公司其他资产大部分为货币资金（约占资产总额１０％）及流动性较强的其他应收款项。货币资金余额较期初有较大幅度的下降，一方面是公司现有项目开发正常推进，继续加大投入，以及公司２０１０年底新增土地储备款项部分于本年初支付；另一方面，是公司归还到期贷款以及经过综合平衡提前归还部分贷款所致。

　　２０１１年末，公司资产负债率７２．２９％，较上年的７７．５５％有所下降，负债构成中，预收账款为２３．６１亿元，占负债总额的３４．６９％，这部分预收账款会随着项目达到结算条件转化为公司的营业收入，是公司未来利润的保障。扣除这部分并不构成实际负债的预收账款影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为４７．２１％，实际负债水平相对较低。

　　公司本年度银行借款期末余额２７．４１亿元，占负债总额的４０．２７ ％，较期初的３６．０５亿元减少了８．６４亿元。其中短期借款和一年内到期的长期借款为１２．８１亿元，占金融机构借款的４６．７５ ％，长期借款１４．５９亿元，占金融机构借款的５３．２５％，公司短期偿债压力较上年度有所加大。但总体来说公司的负债水平和结构比较合理。

　　报告期内，公司经营业绩保持稳定增长，盈利能力进一步增强。全年实现营业总收入２６．１５亿元，比上年增长４６．９９％，营业利润７．７３亿元，比上年增长２８．２２％，利润总额７．７１亿元，比上年增长２８．２０％，归属于上市公司股东的净利润４．６７亿元，比上年增长１６．３４％。公司加权平均净资产收益率为２０．９４％，表现了公司良好的成长性和净资产盈利能力。归属于上市公司股东的每股净资产１．９２元，基本每股收益０．３７元。总体来说公司持续保持了稳健的财务状况。

　　本年度销售市场低迷，加之银行信贷政策紧缩，购房客户取得按揭贷款的难度加大、成本增加，一定程度上影响了公司销售回款，公司采取措施开源节流，同时量入为出，加强成本费用的控制，经营活动产生的现金净流量与上年相比变化不大。

　　公司利润增长部分依赖于之前年度现金流入的积累。一方面房地产结算有滞后性，另一方面本年度现金流入确实受到市场低迷的影响，一定程度上影响了企业销售利润空间。未来公司资金压力依然存在，应加大经营现金尤其是销售现金的流入，以支撑净利润的稳步增长。

　　第三部分、２０１２年公司展望

　　一、外部环境及行业趋势分析

　　２０１２年尽管国际国内经济发展都存在许多不确定因素，中国经济仍将保持７％以上的经济增长速度。中国２０１１人均ＧＤＰ达到５４００美元，城市化率在２０１１年超过５１％，与发达国家在同等经济发展水平时的城市化率７０％左右相比，中国的城市化率至少还有２０年高速发展期。持续的经济增长和人民收入的增长，巨大的城市化发展潜力，这两方面将支撑房地产业至少还有２０年的高速增长。中央政府对房地产业的宏观调控将常态化，调控的目的是为了行业的健康发展，不断改善人民的居住和生活条件。调控政策仍然是增加保障房和普通住宅的有效供给，抑制投机性和投资性需求，加强监管保证市场规范运行。在这样一个大前提下，公司对行业发展保持谨慎乐观，２０１２年房地产业仍将平稳发展。我们将专注于在房地产行业的发展，不会去盲目进行多元化扩张。

　　二、公司２０１２年发展方向与策略

　　２０１２年，房地产市场的复苏前景、金融环境及市场环境存在不确定性。２０１２年政府对房地产市场的宏观调控将持续进行，房地产企业的经营环境依然严峻，公司依然会坚定的克服重重困难努力前行。

　　公司二次创业十年来，一直在稳步扩大发展规模，２０１２年公司的经营方针是：稳中求进，顺势发展。公司将本着安全、稳健的经营原则，继续扩大开发规模。公司现有的开发项目，基本上都是符合当地市场需求的项目，公司将通过调整经营策略、深化内部管理、继续完善区域布局等一系列措施，进一步优化公司管理，加速推进现有项目的开发建设，缩短开发周期，提高运营效率，确保项目工程质量和计划进度，降低成本，按时按质按量向客户提供满意的产品和服务。

　　持续不断的宏观调控压缩了房地产行业的融资空间，２０１２年公司将继续利用控股股东的资金优势和公司的品牌优势，积极研究关注新形势下融资政策和融资手段的变化，寻找适合公司的新的融资方式，拓宽融资渠道，通过多种融资渠道和多种合作方式进行融资，以支持公司业务的发展。积极推进销售，加快项目资金周转，是提高公司利润率的重要手段，销售回款是公司最重要的资金来源，２０１２年公司将积极分析市场，抓住所有能够抓住的市场机会，顺应市场需求，调整销售策略和手段，加速推盘，加速销售，加快公司资金周转速度。

　　公司在未来几年都将处于在不断扩张开发规模、扩大公司实力和影响力的过程中，２０１２年房地产市场的竞争会更激烈，市场在充满风险的同时也将会出现机会，公司将保持敏锐的洞察力，积极寻找机会，适度增加公司的土地储备，为公司持续发展扩张做好准备。

　　２０１２年公司将进入二次创业的第二个十年，公司将努力践行“责任地产，品质建筑”的公司理念，积极克服前进道路上的重重困难，努力实现公司经营目标，为股东创造更大收益，为社会作出我们的贡献。

　　三、２０１２年经营计划

　　（一）、开发规模

　　２０１２年全部开复工面积为１８４万平方米，同比增长３７．７％；其中新开工７２．２万平方米，同比增长９．９％；竣工５２万平方米，同比增长１３８．５％。其中，

　　２０１２年计划新开工的房地产项目如下：

　　●北京铭悦项目项目新开工１０．２万平方米。

　　●西安海蓝城二期项目新开工１６万平方米；

　　●长沙华远华中心三、四期项目新开工４６万平方米；

　　２０１２年计划竣工的房地产项目如下：

　　●西安君城二期项目竣工２０．１万平方米；

　　●西安君城三期项目竣工１４．０万平方米；

　　●西安海蓝城一期项目竣工１７．９万平方米。

　　（二）、商品房销售

　　２０１２年在售项目为北京昆仑公寓项目、九都汇项目、铭悦项目，西安君城二、三期项目和海蓝城项目，以及青岛汤米公馆项目。鉴于２０１２年的宏观调控政策仍存在较大不确定性，面对可能会出现的市场不利形势，公司将采取更为积极与灵活的销售策略，力争在２０１２年取得良好的销售业绩。

　　四、２０１２年投资计划

　　根据公司发展规划和２０１２年经营计划，２０１２年公司计划房地产开发直接投资总额４６亿元。

　　其中，在建及已完工项目约２２亿元，主要包括：西安君城二～三期项目，海蓝城一期；青岛汇丰名车世界项目；北京铭悦项目、九都汇项目；长沙华远华中心一期等；

　　拟建项目约４亿元，主要包括：北京通州一级开发项目；西安海蓝城二期；长沙金外滩二～五期项目等；

　　新项目拓展约２０亿元。

　　董事会提请股东大会授权管理层具体执行２０１２年度投资计划，并给予如下具体授权：

　　１、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。

　　２、授权董事会视公司２０１２年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划２０％的范围内增加总投资。

　　５．２ 主营业务分行业、产品情况表

　　单位：元 币种：人民币

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　　§６ 财务报告

　　６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

　　６．２ 本报告期无前期会计差错更正

　　董事长:任志强

　　华远地产股份有限公司

　　2012年3月13日