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银亿房地产股份有限公司2011年度报告摘要 2012-03-15 来源:证券时报网 作者:
(上接D37版) 5、公司报告期内主要财务数据变动情况 单位:万元 ■ 6、公司报告期内现金流量表构成 单位:万元 ■ (四)报告期内公司新取得土地 报告期内,公司稳健扩大经营规模,增加土地储备,共取得7块土地的国有土地使用权证,土地面积合计72.76万平方米,规划建筑面积为95.53万平方米;其中5块为公司以前年度竞标而在本年度取得权证,土地面积为61.42万平方米,规划建筑面积为74.94万平方米。 1、四明广场 该地块于2011年5月6日以526,232,970元的价格竞得,公司已于2011年7月26日获取国有土地使用权证。 四明广场项目位于余姚市中心核心区域,总土地面积43,798平方米,总建筑面积135,647平方米,建筑容积率不高于1.80,为商业用地,由世界500强百货超市、国内一线影院和商业广场组成。项目计划在今年11月预售。 2、鲁家峙岛E04-01地块项目 该地块于2011年3月30日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以267,828,496元的价格竞得,公司已于2011年5月26日获取国有土地使用权证。 该地块位于舟山市普陀区,受让面积69,602平方米,为住宅用地,建筑主体性质为住宅,建筑总面积70,298平方米,土地出让年限为住宅70年。 3、鲁家峙岛东南涂B地块项目 该地块于2010年1月27日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以266,110,000元的价格竞得,公司已于2011年10月13日获取国有土地使用权证。 该地块位于舟山市普陀区沈家门。受让面积115,000平方米,为住宅用地,建筑总面积124,245平方米,出让年限为住宅70年。 4、鲁家峙岛东南涂C地块项目 该地块于2010年1月27日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以398,008,000元的价格竞得,公司已于2011年10月13日获取国有土地使用权证。 该地块位于舟山市普陀区沈家门,受让面积172,000平方米,为住宅用地,建筑总面积189,583平方米,土地出让年限为住宅70年。 5、鲁家峙岛东南涂D地块项目 该项目于2010年1月27日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以345,966,140元的价格竞得,公司已于2011年10月13日获取国有土地使用权证。 该地块项目位于舟山市普陀区沈家门。受让面积173,500平方米,为住宅用地,建筑总面积199,711平方米,土地出让年限为住宅70年。 6、鲁家峙岛东南涂E地块项目 该地于2010年1月27日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以345,966,140元的价格竞得,公司已于2011年7月20日获取国有土地使用权证。 鲁家峙岛东南涂E地块项目位于舟山市普陀区沈家门。受让面积149,510平方米,为住宅用地,建筑总面积131,622平方米,土地出让年限为住宅70年。 7、鲁家峙E04-04、E04-05地块于2010年12月20日在舟山市国土资源局普陀分局举办的国有土地使用权挂牌出让中,以390,991,381元的价格竞得,公司已于2011年4月7日获取国有土地使用权证。 该地块位于舟山市普陀区。受让面积104,208.79平方米,为住宅用地,建筑总面积104,208平方米,土地出让年限住宅为70年。 二、2012年工作措施 目前,国家密集出台对房地产的调控政策效果正在逐步显现,房价快速上涨势头基本得到遏制,但部分城市房价过高的状况仍未改变,促使房价反弹的因素依然存在。去年12月中央经济工作会议把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。受房地产市场调控影响,2011年度土地市场徘徊在低迷状态。为完成全年供地计划以及地方政府财税收入,预计2012年度各地将加大土地供应。由于全年开发贷款增速有限,按揭贷款下降,开发企业资金总体趋紧,预计2012年将有更多房地产企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼,价格调整范围可能扩大。特别随着2011年大量新建房屋的逐步入市,预计2012年供应量继续上升,在政策从紧态势的背景下,供应增加虽会带动部分需求释放,成交量可能进一步回升,但市场竞争与销售压力也会进一步加大。 公司董事会认为,国家对房地产的宏观政策调控,在对公司形成新的压力的同时,也给公司带来新的发展机遇。从长远看房地产行业仍存在着长期稳定和巨大的市场需求。作为公司必须审时度势,准确把握行业发展的趋势,实现持续稳定的发展。 公司2012年的总体工作思路是:以“关注客户、关爱人生”为经营理念。为股东创造稳定持续的投资回报;为客户提供高品质的物业和优良的服务;为员工构建不断发展进步的平台;为社会承担更多的公共责任。努力把银亿房产打造成一个拥有优质资产、良好业绩和核心竞争力的,以房地产开发与经营为主营业务的上市公司。 (一)具体工作措施 2012年,公司的经营发展策略将围绕着加快销售速度、提升产品研发、扩大融资渠道、强化内部管控、广泛招聘人才、提升企业品牌和战略投资等方面展开,具体工作措施如下: 1、要创新营销工作思路,制定正确的销售策略,提高商业地产运作能力,突破销售瓶颈,确保销售计划完成,达到公司重组时的业绩承诺。2012年,要重点抓好新开盘项目销售,同时要加强对在销楼盘的促销力度,采取更为多样化的销售方法、更具有针对性的方案和务实灵活的定价策略,加快销售和回笼资金。对于所持有商业物业也要加大运营力度、制订出详细、针对性的商业招商和管理的方案和措施,提升商业价值,要对今年新的商业项目提出适宜的管理模式和销售方式,确保公司资产的增值保值,获得更多的收益。并通过商业地产运作为银亿品牌进一步提升创建新的平台。 2、要进一步加强品牌建设,形成有银亿特色的系列产品,提升企业品牌价值。公司要向国内一流品牌上市公司看齐,今年要抓紧建立房产研发中心和营销中心,引进高端专业人才,打造银亿特色产品,提升银亿产品的品牌价值和竞争力。要通过产品研发,逐步实现大规模复制,创建全国性品牌。要对品牌管理与规划进行细化梳理,提升银亿品牌在客户中的美誉度和忠诚度,走出一条有银亿特色的房产品牌建设之路。公司品牌战略将以“做专业领先的全国知名房地产综合运营商、最受信赖的区域龙头房地产品牌”为品牌愿景,以“诚信务实、卓越创新、专业领先、稳健高效”为品牌核心价值,以“品质创造价值,品德成就品位”为品牌主张,以“关注客户,关爱人生”为品牌宗旨,实行“公司+项目”的母子品牌发展模式。 3、要进一步研究政策、把握市场,确保公司持续较快发展。2011年公司重大资产重组完成后,公司的主营业务已变更为房地产开发与经营。公司的房地产开发将立足宁波,以长三角经济圈为重点,逐步向中西部延伸,形成以宁波为起点、东部沿海为重点、向全国辐射的发展局面。虽然受国家宏观调整调控政策影响,现阶段房产公司的开发节奏以稳健为主,但公司在抓紧销售同时,还是要重要关注正处于或即将进入城市化进程的快速成长期的城市的信息收集、反馈等工作,随着下半年土地供应的增多和市场调整的继续,公司将紧密跟踪把握合适的投资机会,寻找和筛选适合公司发展的项目,适时扩大优质潜力土地的储备,继续完善全国战略。同时要进一步拓宽融资渠道,根据业务发展需要制定合理的的资金需求计划,利用多种融资方式,选择最优的融资组合,为公司发展筹措数量充裕和较低成本的资金。 4、要进一步明确管控权责,规范业务流程。公司管理层要通过提高资源整合的能力,使股份公司真正成为“资源整合平台,服务支持和协调监控中心”。通过制定整个房产公司的发展战略和实施措施,保证下属公司战略与公司战略一致性,将通过计划预算管理体系,参与业务运作,加强对项目的管理、支持和服务。将建立股份公司层面的服务平台,实现与下属公司服务资源的共享,强化各种资源的统筹安排和有效整合,通过建立各种标准和规范,为下属公司提供良好的业务指导并实施规范有效的管控。要建立完善的内控体系,对下属公司执行情况进行审计稽核,通过计划预算、财务管控和投资管控等手段防范各种风险,保证整个公司资产和开发经营的安全和高效运作。 5、要进一步加强成本管理工作,不断提高经济效益。在加大规范化、标准化工作力度同时,要深入开展成本优化活动,努力提高产品开发效益,通过产品创新和研发,优化产品设计,增加产品附加值。加强对项目所在区域造价指标的收集,提高成本测算准确性和结算审核能力。要通过推行目标成本管理体系,从规划方案阶段就开始编制项目目标成本,实行总包工程模拟工程量清单招标,对项目实施动态成本管理。继续加强和改进合约和招投标工作,逐步形成符合公司管理要求的标准格式合同文本,切实防范签约风险。继续扩大集团采购范围,进一步降低采购成本。通过选择优秀战略合作供应商,为公司提供稳定的、有质量保障的采购渠道,通过集团化采购,提供了良好的材料设备保障,通过规模效应降低项目的成本投入。 6、公司要秉承“聚一流人才,创一流业绩”的企业宗旨,营造有利于人才成长并充分发挥聪明才智的良好环境。加大人才引进和内部培养力度,要按照“德、能、勤、绩、廉”的标准选拔熟悉房产运作、专业经验丰富、有一定管理、沟通能力的管理人员和业务骨干充实公司的管理组织,以提升公司整体管理水平。要在内部培养选拔对企业忠诚度高、责任心强的同志充实到项目建设、设计研发、营运销售等关键岗位,提高项目整体运作水平和产品品质。要利用各种渠道,想法设法挖掘、引进有地产标杆企业管理工作经验的高层管理人员,将人力引进工作面扩展到上海、南京等公司,发挥上海、南京等一、二线城市公司地域优势,加大人才引进力度,加速人才引进与培养,尤其是要重视高级管理、技术人才的培养和引进。现时要做好人才储备与人才梯队建设,建立起配置合理、专业高效的人才体系。 7、加快推进信息化建设。2012年根据公司管控要求,要积极从软件设计和管理咨询公司、房地产标杆企业了解行业最新信息化建设内容,不断提升信息化管理专业水平。同时要更好地运用信息化管理技术,实现高效、及时的信息沟通,对所有项目实施动态管理。通过信息化管理,促进下属公司建立各类管理体系和流程。要加快完成ERP系统的升级改版,将现有开发项目的各类审批全部纳入系统网络传输审批,以实现对建设项目各项审批的及时流转,有效地实现对项目管理全过程控制。 (二)经营目标与开发计划 公司2012年的经营目标是:在建面积、新开工面积及竣工面积合计为207.40万平方米,其中在建面积为58.51万平方米、新开工面积为84.98万平方米、竣工面积为63.91万平方米。截止2011年12月31日,公司预收房款为324,458.96万元,主要是海德花苑、环球中心、海尚广场、海悦花苑、世纪花园、银亿万万城(三期)、舟山海悦庭(一期)、银亿上尚城(一期)等预计在2012年竣工交付项目的预收房款,上述项目大部分已销售完毕,目前正按照施工进度开发建设,可以按计划在2012年结转收入。另外,2012年公司将采取积极主动的销售策略,加强对在销楼盘的促销力度,积极增加销售收入,公司预计2012年实现归属于母公司所有者净利润不低于重组时承诺数68,491.89万元。 公司2012年主要项目开发计划见下表: ■ ■ 注:(1)2012年开发计划是公司根据已获取的规划材料编制而成,具体开发情况按确定的规划方案执行;(2)上述表格中均为公司控股子公司开发计划项目情况,未包括公司参股子公司宁波银亿永盛房地产开发有限公司开发的“晴园”及余姚伊顿房地产开发有限公司开发的“伊顿国际城”项目情况。 三、报告期公司投资情况 (一)报告期内公司无募集资金使用情况 报告期内,公司无发行股票募集现金情况。 报告期内,公司非公开发行股份购买资产事宜已实施完成。 (二)报告期内公司非募集资金使用情况 1、报告期内新投资公司情况 (1)本期子公司银亿房产出资设立舟山银亿新城房地产开发有限公司,于2011年3月15日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为330903000035386的《企业法人营业执照》。该公司注册资本6,000万元,银亿房产出资6,000万元,占其注册资本的100%。 (2)本期子公司宁波银亿物业管理有限公司出资设立上海银亿物业服务有限公司,于2011年5月26日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为310110000557438的《企业法人营业执照》。该公司注册资本300万元,宁波银亿物业管理有限公司出资300万元,占其注册资本的100%。 (3)本期子公司银亿房产出资设立余姚银亿房地产开发有限公司,于2011年6月21日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为330281000193323的《企业法人营业执照》。该公司注册资本4,000万元,银亿房产出资4,000万元,占其注册资本的100%。 (4)本期子公司银亿房产与上海同进置业有限公司共同出资设立上海银亿同进置业有限公司,于2011年7月12日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为310104000493221的《企业法人营业执照》。该公司注册资本8,000万元,银亿房产出资4,800万元,持股比例为60%,公司对其具有实际控制权。 (5)本期子公司银亿房产与宁波五洲星集团有限公司共同出资设立的新疆银洲星国际商贸城有限公司,于2011年7月20日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为330212000264886的《企业法人营业执照》。该公司注册资本8,000万元,银亿房产出资4,080万元,占其注册资本的51%,公司对其具有实质控制权。 (6)本期子公司银亿房产与宁波筑城投资管理有限公司共同出资设立的宁波银亿筑城房地产开发有限公司,于2011年8月16日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为330212000264886的《企业法人营业执照》。该公司注册资本1,000万元,银亿房产出资850万元,持股比例为85%,公司对其具有实质控制权。 (7)本期子公司银亿房产出资设立宁波海尚大酒店有限公司,于2011年10月31日办妥工商设立登记手续,并取得注册号为330211000089161的《企业法人营业执照》,该公司注册资本1,500万元,银亿房产出资1,500万元,占其注册资本的100%。 报告期内,公司非募集资金新投资主要项目情况汇总表: ■ 2、报告期内公司收购股权情况 报告期内,公司非公开发发行股份购买银亿房产100%的股权,除此之外,无收购项目公司股权情况。 (三)报告期内公司无委托理财、委托贷款情况。 四、报告期后至本年度报告披露前公司新投资公司情况 2012年2月27日,经海南省海口工商行政管理局批准,银亿房产与海南普世南山投资有限公司、上海元合投资有限公司共同投资设立海口新港湾投资发展有限公司办妥工商登记手续,取得注册号为460100000366282的《企业法人营业执照》。公司注册资本3亿元,其中银亿房产出资24,000万元,占注册资本的80%;海南普世南山投资有限公司出资3,000万元,占注册资本的10%;上海元合投资有限公司出资3,000万余,占注册资本的10%。海口新港湾投资发展有限公司的经营范围为旅游项目开发;房地产开发经营;物业服务;自有房屋租赁;项目投资融资咨询、分析、策划与顾问。公司拥有对其的实质控制权,故自该公司成立之日起,将其纳入合并财务报表范围。 五、报告期内公司利润分配政策的制定、执行或调整情况 1、公司利润分配政策的制定 公司权益分派的实施,严格按照《公司章程》的相关规定执行。公司高度重视对广大投资者的回报。公司利润分配方案须经公司董事会审议通过,由公司独立董事发表独立意见,并提交公司股东大会审议通过。公司2011年7月26日召开2011年第一次临时股东大会,审议并通过了《关于修改<公司章程>的议案》,新的《公司章程》对现金分红作出如下规定“公司最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十”。 2、公司近三年的利润分配方案或预案 经天健会计师事务所审计,公司2011年初未分配利润为1,227,187,045.59元,2011年合并净利润为629,254,373.89元,2011年度计提法定盈余公积 36,689,980.99元,2011年末未分配利润为 1,819,751,438.49元。母公司财务报表中2011年初未分配利润为-527,815,899.95元,2011年度净利润为-976,408.98元,2011年末可供分配利润为-528,792,308.93元。 为保证公司经营的稳健性,以应对行业调控的影响,同时考虑到母公司财务报表中2011年末可供分配利润余额为负数,2011年度公司实现的归属于母公司所有者的净利润将用于弥补以前年度亏损,故本年度拟不进行利润分配,也不实施资本公积金转增股本方案。本预案将提请公司2011 年年度股东大会审议。 公司 2009 年度及2010 年度的利润分配方案均为不进行利润分配,也不进行资本公积金转增股本。 公司最近三年现金分红情况见下表: ■ 注:因公司在2011年度实施非公开发行股份购买银亿房产100%股权的重大资产重组方案,本次重组构成反向购买,本公司在法律上为母公司,但其为会计上的被购买方,合并财务报表的比较信息是法律上子公司银亿房产前期合并财务报表。上述表格中“年度可分配利润”数据为银亿房产前期合并财务报表数据,原兰光科技2010、2009、2008年期末合并报表“未分配利润”分别是-44,761.10万元、-45,331.30万元、-52,722.13万元,不具备现金分红条件。 六、董事会日常工作情况 (一)董事会成员履职情况 在报告期内,本公司各位董事能严格按照相关法律法规和公司章程的要求,诚实守信、勤勉、独立的履行董事职责,在职权范围内以公司利益为出发点行使权利,维护公司及股东特别是中小股东的合法权益。独立董事积极参与公司董事会、股东大会,认真审议各项议案,独立公正的履行职责,对确保董事会决策的科学性、客观性、公正性发挥了积极的作用。 (二)报告期内董事会的会议情况 报告期内,本公司第四届董事会共召开四次董事会会议、第五届董事会共召开五次董事会会议,合计为九次董事会会议,会议的召集、召开与表决程序符合《公司法》及《公司章程》等法律、法规和规范性文件的规定。 ■ (三)董事会对股东大会决议的执行情况 报告期内董事会认真执行了股东大会决议,各项股东大会决议均得到贯彻和落实。 (四)董事会下设审计委员会的履职情况汇总报告 公司现任董事会审计委员会由公司 2 名独立董事和1 名董事组成,审计委员会召集人由会计专业的独立董事担任。报告期内,审计委员会积极关注公司内部控制制度的建立健全和执行情况,并对公司整个内部控制有关工作提出了建议。 根据中国证监会、深交所有关规定和公司制度,报告期内,公司董事会审计委员会本着勤勉尽责的原则,全程关注公司2011 年度财务会计报表的审计工作,充分发挥监督作用,具体履职情况如下: 公司2011年度审计工作开始时,董事会审计委员会听取了公司关于全年度经营情况的汇报,形成会议纪要,与年审注册会计师就公司2011 年年度审计问题进行了沟通,听取了年审注册会计师关于本年度审计工作计划,协商确定了审计时间安排;审计委员会就审计工作小组的审计计划、审计中关注的问题等进行了充分沟通,审计委员会发表了书面审核意见。 公司年审会计师进场后,董事会审计委员会与审计机构充分沟通并督促其在约定时间提交审计报告。公司年审注册会计师出具初步审计意见后,董事会审计委员会审阅了公司2011 年度财务会计报表,并发表书面审核意见并督促其在约定时间提交审计报告。 公司年审会计师出具2011 年度审计报告后,董事会审计委员会召开会议,对经审计的2011 年度财务会计报表进行了审阅,对天健会计师事务所本年度审计工作进行了评价,审计委员会发表了书面审核意见。 审计委员会认为天健会计师事务所能够按照本年度财务报告审计计划完成审计工作,如期出具了公司2011 年度财务报告的审计意见;在从事公司2011 年各项审计工作中,能够按照中国注册会计师审计准则执行审计工作,相关审计意见客观、公正,较好的完成了对公司2011年度财务报告的审计工作。 (五)董事会下设的薪酬与考核委员会的履职情况汇总报告 公司董事会薪酬与考核委员会成员由 3 名董事组成,其中2 名为独立董事,1 名非独立董事。薪酬与考核委员会召集人由独立董事担任。 报告期内,董事会薪酬与考核委员会对公司董事与高级管理人员2011年度履职情况及薪酬进行了审核,认为公司董事(非独立董事)及高级管理人员在2011年度均能严格遵照公司各项规章制度的要求正常工作,认真、诚信、勤勉地履行职务。公司各位董事(非独立董事)和高级管理人员根据各自的分工,认真履行了相应的职责,较好的完成了其工作目标和经济效益指标。公司年度报告中所披露的公司董事、监事和高级管理人员的薪酬状况符合公司目前的薪酬标准。 公司目前没有对高管人员实行股权激励计划。 (六)信息披露指引 2011年 1-12月信息披露指引 ■ ■ ■ (七)报告期公司所有公告均在《证券时报》以及巨潮资讯网(http://www.coninfo.com.cn)发布。 七、其他事项 (一)《内幕信息知情人登记管理制度》执行情况 根据中国证监会及深圳证券交易所的规定,报告期内公司对《内幕信息知情人登记管理制度》进行修订。公司在信息披露工作中严格贯彻和执行本制度。同时,认真落实公司内幕信息知情人登记管理制度,对内幕信息知情人进行登记,并按照规定向深圳证券交易所进行报备。公司对 2011 年度重大事项发生期间及2011 年年度报告期间的内幕信息管理情况进行了专项核查,经自查,公司在定期报告及重大事项的编制、审议和披露期间,内幕信息知情人及公司董事、监事和高级管理人员无违规买卖公司股票情况,公司及相关人员不存在因内幕信息知情人登记管理制度执行或涉及内幕交易被监管部门采取处罚措施及行政处罚情况,《内幕信息知情人登记管理制度》有效执行。 (二)《外部信息使用人管理制度》的建立和执行情况 根据中国证监会、深圳证券交易所相关规定,报告期内公司制定了《外部信息使用人管理制度》,在公司定期报告及重大事项编制、审议和披露期间,规范外部信息的报送和使用,严格执行《外部信息使用人管理制度》的相关规定。 (三)内部控制规范实施工作计划及方案 2012年,公司将成立内部控制实施领导小组负责组织和协调公司及各职能部门及下属子公司共同开展内部控制规范建设工作。主要包括: 1、内控建设工作计划 (1)2012年4月30日之前,确定本次内控规范的实施范围、完成公司业务层面的各项管理制度的论证及修订工作。 (2)2012 年5 月31 日之前,执行业务层面的内部控制,识别风险、查找内控缺陷。 (3)2012 年6 月30 日之前,根据内部控制设计和运行测试情况,制定内控缺陷整改方案。 (4)2012 年8月31 日之前,落实缺陷整改方案并运行一段时间。 (5)2012 年9月30 日之前,公司内控实施领导小组检查内控缺陷整改情况和效果。 2、内控自我评价工作计划 2012 年12 月31 日前,公司董事会从公司或子公司内部相关机构抽调熟悉情况的业务人员组建内部控制评价工作小组,对公司内部控制设计与运行情况的有效性进行全面评价,并形成内部控制评价报告。 3、内控审计工作计划 (1)确定内部控制审计的会计师事务所。公司将根据相关要求聘请会计师事务所对公司2012 年12 月31 日为基准日的内部控制设计和运行有效性进行审计,发表审计意见,出具《内部控制审计报告》。 (2)在2012 年年报中按照上市公司信息披露要求,披露《内部控制审计报告》。 (四)报告期内,公司不存在重大环保或其他重大社会安全问题。 (五)报告期末,公司子公司股权结构图 ■ 5.2 主营业务分行业、产品情况表 单位:万元 ■ 5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明 √ 适用 □ 不适用 ■ §6 财务报告 6.1 与最近一期年度报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明 □ 适用 √ 不适用 6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响 □ 适用 √ 不适用 6.3 与最近一期年度报告相比,合并范围发生变化的具体说明 √ 适用 □ 不适用 ■ 6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 □ 适用 √ 不适用 本版导读:
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