证券时报多媒体数字报

  (上接D79版)

  公司一直本着稳健经营的原则，在实现自身快速发展的同时，努力改善公司资产结构，增强公司自身实力。与去年同期相比，报告期资产结构比例无重大变化，其中相对变化较大的是预付款项、其他应收款和存货。

  （３）存货变动情况

  单位：元

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  （４）金融资产投资情况

  报告期末，公司不存在较大金额的证券投资等金融资产、委托理财等财务性投资或套期保值等相关业务。

  （５）主要资产的计量

  主要资产计量属性：固定资产按照成本法进行初始计量，固定资产折旧采用直线法计算。投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量。无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。

  （６）主要子公司或参股公司的经营情况及业绩情况

  单位：元

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  （７）ＰＥ投资情况

  报告期内，公司不存在ＰＥ投资情况。

  ５、报告期公司负债情况

  （１）债务变动情况

  单位：元

  ■

  ①偿债能力指标分析：公司近三年各项偿债能力指标如下表：

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  公司２０１１年末流动比率１．５１，比最近三年平均值降低了０．１９，比２０１０年降低了０．１８，一方面公司销售规模扩大，预收款项增长较大，２０１１年末公司预收款项为９２．９５亿元，比年初增长２２．３６亿元，增长率３１．６７％；另一方面公司规模扩大，短期借款和一年内到期的非流动负债增长较大，２０１１年末公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计为５１．５３亿元，比年初增长２７．６６亿元，增长率１１５．８３％。以上两方面增长额占流动负债增长额的８３．５１％。

  公司２０１１年末速动比率０．４３，比最近三年平均值降低了０．１２，比２０１０年降低了０．１４，主要是本年公司规模扩大，预收款项、短期借款以及一年内到期的非流动负债同比增长导致流动负债同比增长所致。

  ２０１１年末合并报表的资产负债率为７４．８７％，比公司最近三年平均值提高了１．０２个百分点，比２０１０年降低了０．１１个百分点；公司总体负债水平同比略有下降，表明公司坚持稳健经营，负债率控制水平得当。

  截至报告期末，公司扣除预收账款及递延所得税负债后的净负债率为？４１．２７％，继续保持在行业较低的水平。预收账款由２０１０？年底的７０．６０亿元增长至９２．９５亿元，但预收账款并不构成实际的偿债压力，剔除预收账款及递延所得税负债后，公司实际需支付的负债占总资产的比例为４１．２７％，相比２０１０？年底的４０．８６％同比小幅上升０．４１个百分点，公司偿债能力继续保持稳定。在整体金融环境趋紧的情况下，公司仍有效的利用各种融资手段，财务有息负债占全部资产的比例２９．３７％，同比小幅上升１．０４个百分点，仍然保持较低的负债水平，体现财务的稳健性原则。由于销售情况较好，在投资上坚持谨慎的策略，公司在行业整体融资环境相对紧张的情况下，仍然保持着相对良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金２６．８５？亿元，比年初增长３２％，与负债增长率一致，公司偿债能力保持稳定状态。

  公司２０１０年利息保障倍数为３．４３， 比公司最近三年平均值降低了０．７２，比２０１０年降低了０．７９。利息保障倍数同比降低，主要原因是随着公司规模的扩大，借款融资规模不断扩大，利息支出增加，２０１１年末借款余额８２．７６亿元，比２０１０年增加了１９．５３亿元，２０１１年末借款余额同比提高３０．８９％。

  ②偿债能力综合分析

  公司２０１１年流动比率、速动比率、利息保障倍数同比下降，母公司资产负债率略有增长，变动主要原因为公司预收账款和银行借款同比增加。

  从债务构成来看，公司债务主要集中于预收账款、银行借款和应付账款三方面。预收账款在结转为收入之前属于流动负债项目，但是无须公司偿还，待符合收入确认条件之后转入营业收入，基本不存在偿债压力和偿债风险，截止期末预收账款余额９２．９５亿，占负债总额的４４．０７％；公司与主要商业银行保持了持续的合作，拥有良好的资信水平，银行借款运行情况良好。

  从现金流构成分析，公司２０１１年度、２０１０年度和２００９年度销售商品、提供劳务收到的现金占营业收入的比率分别１２２．１４％、１４７．２０％和１８１．９５％，表明公司主营业务现金比率较高，公司商品房市场销售状况良好。公司资金运转正常，发展态势良好，可以满足正常生产经营的资金需求，不存在影响公司持续经营的现象。

  公司２０１１年度、２０１０年度和２００９年度经营活动产生的现金流量净额分别为－４．９８亿元、－１９．３４亿元和２．５８亿元。公司２０１１年经营活动产生的现金流量净额为负值，与２０１０年净现金流相比负值减小，主要原因是公司２０１１年销售回款同比增加，购置土地及支付土地保证金金额同比２０１０年减少。扣除支付土地款及土地保证金因素最近三年经营活动现金流量净额分别为２９．９７亿元、４２．５３亿元、２７．４５亿元。

  ６、资产营运能力分析

  公司最近三年应收账款周转率和存货周转率情况如下：

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  公司２０１１年应收账款周转率比最近三年平均值降低了８．０５次，比２０１０年降低了１７．７３次。主要是由于２０１１年比２０１０年收入实现较大增长，但应收账款的增长幅度略大于收入增长幅度，因此应收账款周转率有一定的下降。

  公司２０１１年存货周转率与最近三年平均值持平，比２０１０年降低了０．０３次。主要是由于：本期存货增加比例略高于营业成本增加比例，因此存货周转率略有降低。

  公司控制和改善存货周转率主要通过以下几个方面：一是公司在土地投标前进行详细规划，缩短取得土地后的前期规划时间；二是公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城市，通过多年的开发经营，积累了丰富的经营管理经验，制定了严格有效的生产管理系统；三是公司开发项目产品性价比高，能够满足所在城市客户个性化需求，因此产品销售状况良好，资金回笼速度快。正确的战略定位和产品内在性能优势使得公司存货周转率保持在稳定水平。

  ７、公司在开发建设中采用新技术、新设备、新材料、新工艺的情况

  公司在房地产开发中一直以技术创新为工作方针，以用科学谨慎的态度，以提升产品品质和降低成本为导向，以创造效益为中心，以增强公司产品创新能力和市场竞争力为目标，加快高新技术和先进适用技术的推广应用，无论从户型还是室外园林环境无不经过精心设计。针对产品开发过程中设计和施工技术突出问题，通过开展技术创新，重点解决产品中的共性、关键性和前瞻性技术问题，并有效地促进技术创新成果转化为现实生产力，实现产品品质的提升，保障公司房地产开发产业持续快速健康发展。公司将技术创新与提升产品品质、控制成本有机结合起来，把技术创新与市场需求结合起来。通过引入、革新和研发新产品、新工艺、新材料、新设备等或采用新的生产方式，提高产品品质和工作效率，开发建设新的产品，提供新的服务，占据市场并实现市场价值。其内容包括：设计创新和研发（包括新户型的研发、结构体系优化、机电设备优化、外立面构件和门楼优化设计、地下车库停车位组合和结构优化等），施工工艺、工法的引入和革新，新材料、新设备的引入和应用等三方面。公司开发的小区在吸收传统建筑风格和国外先进设计理念的同时，兼顾弘扬地方文化特色，在项目开发上不盲目追求规模大、建筑高耸和华丽。着力在建筑的精细化、环境的优美化方面下功夫。同时，为了进一步提高住宅的品质，适应住宅产品升级换代的需要，增强产品的核心竞争力，本公司建立了建筑新技术、新设备、新材料和新工艺的推广及应用体系，从制度着手，通过加强对重要工程技术方案的制定、审核和优化，推行制定技术标准和质量通病防治措施，加强了实体检查力度，以及对新技术、新材料、新工艺和新设备等“四新”的推广运用等方面的技术管理，使得一些使用功能缺陷得到整改和优化加强设计和技术管理，同时，在设计过程中，通过加强设计中间过程控制及“两审“制度，优化了户型设计中影响使用功能及成本的的不合理因素；通过上述制度的推行，使产品更加合理且更具有市场竞争力，公司产品的建造质量和产品品质得到了较大的提升。具体情况如下：

  （１）建筑节能

  公司在住宅开发建设中采取了多项节能措施，主要有：

  ①因地制宜地使用地热辐射采暖，使室内升温均衡，采暖范围也可随房间使用情况分室控制，达到节能目的；

  ②利用清洁能源－－太阳能，在住宅开发中推广使用太阳能热水供应系统、户外太阳能照明系统，节能环保，同时提升了小区品位；

  ③采用断桥隔热铝合金中空玻璃门窗，大大降低了室内的热量损失，同时增大了室内采光面积，达到节能目的；

  ④采用中水处理系统，将生活污水和雨水分流进行处理后二次利用，使水资源得到了有效利用，环保效益不言而喻。

  ⑤在屋面、地面垫层等位置采用泡沫混凝土保温，应用该项技术后保温性能和防水效果显著，并获得业主好评。

  （２）建筑规划、设计方面

  ①为汲取国内外先进的设计理念，提升小区的品位，公司先后聘请了中国建筑设计研究院、澳洲Ｕ＆Ａ国际集团和巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司等国内外知名设计公司进行小区的整体规划。主要体现为：

  ａ：室外环境充分借鉴江南园林所蕴涵的“小桥流水、自然写意”的设计风格，采用大型水体设计，户户见水，步步有景，并在形态、布局和园林主题上独具特色，体现完美和谐的整体格调，构建自然、健康、人文的和谐社区。

  ｂ：户型设计凸显“错”的特点，体现出“动静分离”，更加符合现代居住理念；整体规划上打破了传统的兵营式排布格局，采用弧形和错落的规划布局，楼间距开阔，富于艺术想象力，不仅保证了通风，而且保证了房前屋后优美环境的整体贯通性；

  ｃ：经过多年研发，公司９０平米以下小三居户型的建设突破了房屋高度的限制，在行业内居于前列。

  ②根据工程特点主体结构设计采用异型框架、短肢剪力墙结构体系，便于房间布置，灵活分隔，增加室内使用面积；优先采用环保空心砌块、轻质隔墙板等多种围护和隔断结构，为业主创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。

  ③通过将原设计中２００厚剪力墙优化为１８０厚剪力墙，在符合设计规范的前提下，降低工程造价，同时增加了使用面积。

  ④推行建筑物限额设计，把限额设计作为设计管理工作的重要内容，明确限额设计目标值。以事先采取措施，防止设计突破限额，重点控制影响工程成本的钢筋和混凝土含量为主要因素。逐步形成限额设计的科学管理，优化设计方案，能提高各公司的设计管理工作效率，为规范化设计管理提供可操作性。

  ⑤应用抗拨桩解决地下结构物的抗浮，对地下水位比较高，地下水浮力比较大的结构物产生的效果比较明显。利用抗拔桩侧与土体之间的摩擦力，向下拉地下结构物来平衡结构物向上的浮力，达到结构物的整体平衡。在保证结构安全和使用功能的前提下，减少地下室顶板、底板和侧墙的厚度，减少钢筋和混凝土用量，明显降低工程成本。

  ⑥应用土工膜技术解决水系景观人工湖防渗处理，复合土工膜具有较大的抗拉强度和延伸率，能承受水压力和适应湖底的变形，起到防水防渗作用。

  （３）智能化方面

  构建智能化小区，满足人们对外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面的需要。目前，在公司已开发的锦绣家园、廊坊阿尔卡迪亚、蚌埠阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚等住宅小区，通过设立计算机自动化管理中心，将各分子系统（如小区周界防范、闭路电视监控、可视对讲系统、一卡通收费等）集成在一起；小区智能化由模拟式传输系统升级为技术先进和传输可靠的数字化系统，提高用户的使用感受，使业主的生活变得更加安全、舒适、便捷，实现了“小区智能化”。

  （二）对公司未来发展的展望

  １、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局

  过去几年房地产行业的过快发展，产生了一系列的社会问题，引起了管理层的高度重视。通过最近两年的调控，特别是“限购”、“限贷”政策的严格实施，使得行业的发展速度得到减缓，发展的根基更为扎实。随着调控效果的加强，管理层也适时调整了对行业调控的目标，从２０１１年初“遏制房价过快上涨”到三季度的“促使房价合理回归”，再到２０１２年初的“促使房价合理回归、促进房地产市场长期、稳定、健康发展”，显示了管理层对行业长期发展前景的认可

  公司认为，２０１０年以来的宏观调控，给公司的生产经营带来了比较大的压力，导致２０１１年公司销售、回款未能完成年初计划，公司的产品库存上升，资金压力进一步加大，公司面临着更为严峻的竞争形势。

  ２０１２年３月５日，温家宝总理在《政府工作报告》中指出，“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促使房价合理回归”，显示出中央政府继续保持对房地产调控的决心。

  公司管理层认为，２０１２年，政府对房地产行业的宏观调控仍将不会放松，行业的外部形势依然严峻。但由于支撑房地产行业长期发展的主要因素仍然保持，在可以预见的未来，房地产行业仍将保持稳定发展的势头。

  第一，中国经济在未来一段时期还将保持良好发展，增长速度可能会有所下降，但是由于经济总量不断增加，每年新增的社会财富将会非常可观，从而为房地产市场提供充足的购买力。

  第二，中国城市化将进入加速期。２０１１年底，中国城市化率首次超出５０％，按照西方的成熟经验，未来将进入城市化的加速期，每年大约增加１个百分点，从而为房地产行业创造出充足的需求。

  第三，人民币升值和通货膨胀预期短期内还将持续，基于保值增值的需要以及投资渠道的狭小，国民财富仍将主要以房产的方式存在。

  第四，随着房地产市场长期制度化建设的推进，政府对于解决全国居民住房问题的思路不断明确，保障房建设的提速和规范，房产税试点的扩大，都有利于从制度层面上根本解决“一调就死，一放就乱”的局面，形成稳定的市场预期，为房地产市场的长期、健康发展奠定基础。

  第五，保障性住房比例虽然有所提高，但总体比例仍然很低，大部分居民的住房需求还将通过市场的方式来解决。

  第六，最新出台的户籍制度改革政策，将对三线城市的城镇化进程及房地产市场产生积极的影响，公司将从中获益。

  ２、２０１２年度公司发展展望

  未来二、三线城市房地产市场的竞争，主要依靠品牌、技术、差异化产品、管理水平及融资渠道。公司将进一步提升自身的既有优势，加强品牌建设的力度，挖掘项目价值，满足客户现实和潜在的住房需求，在竞争中不断壮大。

  ３、公司年度业务计划

  （１）公司发展战略

  ２０１２年公司将加强对经济形势和市场走势的把控力度，以销售为核心，以“快回款、抓融资、加速资金回笼”及“控成本、精费用，节约资金支出”为着力点，力保充足稳健的现金流，规避营运风险；以产品为主导，做好土地购置，项目建设、物业服务和宣传推广工作，力促品牌规划落地；狠抓项目进度，为销售任务的完成奠定基础、创造条件；做优辅业业绩，全面提升企业价值；通过发展质量及效率的双重提升，增强公司的核心竞争力，保证经营业绩持续稳定增长。

  （２）２０１２年度开、竣工计划（单位：万平方米）

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  注：１、上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。

  （３）公司项目拓展计划：２０１２年，公司将顺应调控形势，有选择的市场拓展战略，加大对现有城市的投资密度，做大、做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。２０１２年度公司计划新获取建筑面积３５０万平米左右的项目资源。

  （４）公司融资计划：２０１２年融资工作面临着比往年更加复杂的形势。公司继续以项目开发贷款融资为主，以信托及其他新型融资方式为辅，紧抓合作契机，拓宽合作渠道。同时，在资本市场允许的情况下，研究最优方案进行股权融资。２０１２年公司计划贷款融资７７．４０亿元，净增１５亿元。

  （５）公司品牌推广计划

  ２０１２年，公司将根据已制定的品牌战略发展三年规划纲要，搭建品牌传播体系，拓宽传播渠道，持续扩大影响力和影响范围。第一，通过慈善追踪、政企互动、商业赞助、宣传包装等立体化推广手段，借助事件影响力传播公司品牌，提升公司知名度。第二，出具企业新版宣传片和宣传手册，以稳定的业绩增长展示公司综合实力。第三，完善盛客会管理架构，借助公司上市四周年全国同步启动，客户关系管理拉开序幕。第四，搭建客户接触点体系，为后续产品与服务展示提供依据与范本，并使营销体验区成为传播公司品牌的重要阵地。

  ４、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源

  根据公司２０１２年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：

  （１）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，２０１２年度计划销售回笼资金约１５０亿元人民币；

  （２）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发资金，２０１２年公司计划贷款融资７７．４０亿元；

  （３）公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。

  ５、公司未来面临的主要风险

  一是宏观政策风险。２０１２年公司基于对去年全球经济出现的滑坡、国家对２０１２年经济增速的预期以及政府对坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展的决心，不排除在现有调控政策的基础上出台新的调控政策的可能性，公司面临一定的宏观政策风险。

  二是市场风险。虽然公司已经顺应形势和市场调整了开发进度，但在政策风险的压力下有可能出现产品销售不畅，回款缓慢的现象，将发生产品库存增加可能。

  三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆，如果出台更加严厉的调控措施，或者金融机构采取更为严格的信贷控制政策，公司将面临一定的财务风险。

  四是技术风险。在项目开发中，为满足客户不断追求高品质楼盘的需求，公司不仅要解决一般性的工程技术难题，还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用，这不仅会增加项目的开发成本，还会引致一定的技术风险。

  ６、２０１２年公司为应对市场风险将采取的主要对策

  随着中央政府对房地产行业一系列宏观调控政策的出台及逐步落实，公司管理层预计２０１２年行业将面临严峻的市场形势，为此，公司将采取以下策略，应对市场可能发生的不利变化：

  第一，２０１２年，公司将以销售为重点，加快推盘速度，采取更加积极、灵活的销售、推广方式、定价策略，加速销售、加快资金回笼。

  第二，公司将进一步加强对产品及户型的研究，更多的推出面向“刚需”的产品。

  第三，公司将适当控制发展节奏，对于新项目的拓展将会采取审慎的态度，要根据销售情况确定项目开发、建设的进度。

  第四，要进一步拓展新的融资渠道，在确保商业银行开发贷的基础上，积极与市场各方联系沟通，创新运作方式，拓宽融资渠道，为公司筹集生产经营所需的资金。

  第五，要研究市场及政策变化带来的市场机遇，拓展新的业务增长点。

  ５．２ 主营业务分行业、产品、地区情况表

  单位：万元

  ■

  单位：万元

  ■

  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  □ 适用 √ 不适用

  §６ 财务报告

  ６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

  □ 适用 √ 不适用

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  √ 适用 □ 不适用

  ■

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．５ 对２０１２年１－３月经营业绩的预计

  □ 适用 √ 不适用

  荣盛房地产发展股份有限公司

  董事长：耿建明

  ２０１２年３月１７日