证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 公司全体董事出席董事会会议。

  １．３ 公司年度财务报告已经京都天华会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．４ 公司负责人刘希模、主管会计工作负责人邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）容宇声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

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  ２．２ 联系人和联系方式

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  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元 币种：人民币

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  ３．２ 主要财务指标

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  ３．３ 非经常性损益项目

  √适用 □不适用

  单位：元 币种：人民币

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  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  5.1 管理层讨论与分析概要

  1、报告期内经营情况的回顾

  （1）房地产行业宏观环境回顾

  2011年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，中央坚持实施相对积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。全国GDP增长9.2%，CPI数据持续下滑，通胀势头得到明显遏制。2011年1月-7月，央行6次上调存准率，3次加息，货币政策持续收紧。进入下半年后，随着物价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，央行从2011年11月至今两次下调存款准备金率，开始了稳健货币政策基调下的预调微调。

  2011年，房地产调控持续加码，限购措施进一步细化落实，并向广度和深度延伸。在持续了一年高压调控与监管措施下，全国房地产市场整体呈现低迷的状态，进入了名副其实的"寒冬"。一方面，包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合措施，直接导致主要城市成交量骤降，房价开始下降；另一方面，银行贷款、上市融资、房地产信托、境外发债等融资方式相继受到限制，行业资金供应空前紧张，部分开发商资金链面临日益严峻的压力。

  自中央经济工作会议以来，中央已明确要突出把握好"稳中求进"的工作总基调，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续加强保障性住房建设，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。在此政策形势下，调控效果将进一步显现，楼市可能陷入深度博弈，投资投机需求被抑制。一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一局面。

  （2）、公司总体经营情况回顾

  2011年是公司 "十二五"规划的开局之年，在房地产调控政策累计效应集中显现的情况下，公司审时度势，"促市场、练内功"，较好地经受住了销售市场低迷和资金链紧张的考验，取得了公司"十二五"发展规划的良好开局。主要经营业绩如下

  1）、公司实现营业收入90.42亿元，实现归属于上市公司股东的净利润18.77亿元，分别比上一年增长16.44％、39.58%。结转房屋销售面积46.65万平米，比上一年减少14.64%。截至2011年末，公司总资产617.92亿元，归属于上市公司股东的所有者权益120.32亿元，分别比上一年增长44.57％、14.88%。全年基本实现总体资金平衡。

  2）、公司实现销售面积85万平米，签约金额114亿元，分别比上一年增长16％和27%，公司在承受较大政策调控压力的情况下实现了销售面积和签约金额的稳定增长，特别是前几年公司向京外扩展取得的多个项目中，厦门、太原、福州等地项目在2011年均实现了开盘销售，京外销售收入的增加有力支持了公司签约金额的增长。

  3）、公司在建项目规模达683万平米，同比增长41%，新开工246万平米，同比下降19%，竣工98万平米，同比增长109%。公司经营规模持续扩大，持续发展能力得到加强。

  4）、公司秉承"责任地产"理念，继续大力介入保障房建设。报告期内实现通州区马驹桥回迁房和回龙观F05区限价商品房等保障房项目新开工13万平米，在施保障房面积达59万平米，小屯馨城限价商品房项目部分实现竣工5.3万平米。目前公司保障房在建拟建项目规模达170余万平米，为保障民生做出了应有的贡献。

  5）、2011年在中国沪深房地产上市公司TOP10研究评比中，公司名列"综合实力"第七名、"投资价值"第八名。在中国房地产上市公司测评研究中，公司荣获2011中国房地产上市公司"综合实力二十强（第十七名）"、"运营规模十强（第十名）"、"社会责任十强（第二名）"。在国家统计局主办的"2011第十届中国房地产与建筑业500强企业"中，公司主营业务总收入荣列中国房地产业10强。2011年7月1日股份公司成功入选上证公司治理板块。

  为落实"十二五"发展规划, 报告期内公司采取了以下主要经营举措：

  1）、加速项目周转，提高运作水平。在营销方面，公司实施积极灵活的定价策略，优化项目营销推广策略，合理安排销售节奏，注重情景销售；在前期规划设计方面，加大了产品标准化研究，严控大户型比例；在工程建设方面，继续加大成本控制力度，完善工程招标采购和材料设备集中采购，加强工程质量管理；在计划执行方面，加强组织领导，落实经营责任制，同时充分发挥绩效考核机制的作用。

  2）、坚持现金安全，多种途径开源节流，缓解资金紧张局面。公司充分利用商业银行和信托融资渠道，2011年完成新增贷款23亿元，同时公司抓住丰台区分钟寺项目立项的政策机遇，创新融资渠道，成功注册发行50亿元私募债。公司通过内部银行以及使用部分闲置募集资金补充流动资金等措施整合资金优势，提高了公司资金使用效率。

  3）、坚持管理创新，深化市场化转型力度。人力资源管理方面，公司积极落实完善以激励基金为主的中长期激励制度，建立健全市场化用人育人机制；品牌管理方面，公司研究推出"首开地产"品牌，确立了"践行责任，构筑美好"的核心品牌理念，并基本形成了"国风"系列和"熙悦"系列的项目品牌；公司加大信息化建设力度，基本形成了以项目管理信息系统为平台的信息化管控模式，为开发项目全过程精细化管理提供了技术支持。

  4）、稳健拓展后续项目，推进商业地产业务，提高公司持续发展能力。根据区域发展战略，公司采用多种形式扩大后续项目规模。先后取得北京通州区于家务乡、通州区宋庄镇、丰台区分钟寺、福州、沈阳、苏州、廊坊、葫芦岛等京内外8宗土地项目，总建筑规模395余万平方米，其中京内项目90余万平方米，京外项目305万平方米左右。商业地产业务方面公司确立了以子公司京华房产有限公司为平台，成功引进两家战略投资者，为后续商业地产业务的整合与推进奠定了基础。

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  （３）报告期内公司总体财务情况：

  １）报告期内公司资产构成同比发生较大变动的说明

  单位：万元

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  ２）报告期内利润表数据同比发生变动的情况说明

  单位：万元

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  ３）报告期内公司现金流量表同比发生变动的情况说明

  单位：万元

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  ４）公司主要控股、参股公司的经营情况及业绩

  单位：万元

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  2、公司未来发展展望

  （1）、公司所处的行业发展趋势及市场格局

  展望未来，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求低迷，价格下行压力加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

  但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；若房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识，一系列的变化也为企业今后的发展和变革提供了契机。

  （2）、公司当前存在的主要问题和应对措施

  1）在提升项目周转速度方面，力求有所突破；

  2）市场调研、前期定位、规划设计等关键环节的专业化、标准化、精细化运作水平必须继续强化提升；

  3）强化资金预算与控制，确保公司资金安全；

  4）进一步提升公司基础管理水平。

  解决这些问题的关键，就是要迅速适应外部环境的变化，加速市场化转型，不断完善激励机制，加大人才引进力度，加强市场调研，提升产品品质和标准化水平，促进企业加速升级。

  （3）、公司2012年业务发展计划

  1）总体发展思路：坚持以公司"十二五"发展规划为导向，以"现金为王、销售为先、效率为本"为公司过冬准则和生存之道，严格实行"促营销、广合作、慎扩张、控风险"的经营策略，确保公司稳定和持续发展。

  2）主要经营指标：2012年，公司计划实现开复工面积794万平米，新开工210万平米，竣工118万平米。

  3）重点工作：

  i）抓现金保安全，统筹资金管理，通过广泛的项目合作，拓宽融资渠道；

  ii）抓销售促周转，加强存量可售资源的去化力度，强化市场定位和规划设计，严格管理项目开发周期；

  iii）抓转型强管理，提升全面预算管理、强化核心人才激励约束机制建立健全人才管理与培养机制、强化各项基础管理制度的执行力；

  iv）抓机遇促发展，大力发展商业地产业务，审慎拓展新增后续项目，加强企业战略发展研究，探索建立战略规划动态管理机制，深化品牌战略管理。

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  5．2 主营业务分行业、产品情况表

  单位：元 币种：人民币

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  §6 财务报告

  6．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

  6．２ 本报告期无前期会计差错更正

  6．３与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  （１）持有半数及半数以上表决权比例，但未纳入合并范围的公司

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  （２）持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的子公司

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  6．４董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  监事会对会计师事务所非标意见的独立意见

  京都天华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

  董事长：刘希模

  北京首都开发股份有限公司

  ２０１２年３月２１日