证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网 。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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  １．３ 公司年度财务报告已经中瑞岳华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．４ 公司负责人沈东进、主管会计工作负责人聂焕新及会计机构负责人吴福军声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

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  ２．２ 联系人和联系方式

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  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元

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  ３．２ 主要财务指标

  单位：元

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  ３．３ 非经常性损益项目

  √ 适用 □ 不适用

  单位：元

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  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表

  单位：股

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  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析概要

  一、报告期内经营情况回顾

  截止２０１１年１２月３１日，公司总资产２５２，４５３．８３万元，归属于上市公司股东的净资产１４３，３４６．２２万元；２０１１年公司实现营业收入５０，５１５．０４万元，较２０１０年增加１７．０４％；实现利润总额８，９８９．３３万元，比２０１０年降低３５．０８ ％；实现归属于上市公司股东的净利润７，２２９．２３万元，比２０１０年降低４３．８０％ ％。２０１１年全年新开工面积共计１５．７１万平方米，全年施工面积共４２．０６万平方米，其中２０１１年竣工面积为１３．３７万平方米。

  ２０１１年，房地产行业形势极为严峻，国家对房地产强力调控已初见成效，全国房价快速上涨态势得到有力遏制，市场成交量明显萎缩，房地产市场面临较大风险。公司董事会会同经营班子全面分析了影响公司发展的内、外部因素，确定了２０１１年度公司发展总体思路：稳步推进在建项目，力争实现经营突破，奠定加速发展基础。围绕着２０１１年的工作思路，公司主要工作如下：一是抓好现有房地产项目开发经营，确保项目顺利推进；二是拓宽对外融资渠道，保证公司发展的资金需要；三是积极拓展新房地产项目，力求新项目拓展取得突破；四是积极调整公司资产结构，全力支持主营业发展。一年来，在公司的统一部署、领导下，各所属企业从实际出发，积极、主动地开展了全年经营工作。

  （一）稳步做好主业经营，确保现有项目顺利推进

  公司全资子公司修合公司在２０１１年围绕“加紧销售，快速回款，确保利润”的基本工作思路，在严峻的政策和低迷的市场状况下，通过严密关注和深入分析市场动向及政策趋势，正确把握供求形势、合理制定销售计划，通过调整定价策略、实施有效促销措施，加紧销售，快速回款。取得了较好的销售业绩，为公司全年业绩提供了有力的支撑。

  公司控股子公司兆嘉公司在２０１１年度进一步完善了组织架构，调整管理体系，以合同和预算管理为基础，严控费用支出，有效开展报批报建工作、推动产品优化设计、积极进行工程前期准备，为２０１２年的项目开工奠定扎实基础。

  公司全资子公司重庆重实房地产开发有限公司（以下简称“重庆公司”）在２０１１年市场低迷、资金紧缺的形势下，通力配合，准确判断市场，抢进度保质量，稳健推进项目施工进度，加强资金运作，严控成本，保证项目现金流的连续性，保证了工程建设各个节点的资金需求，实现了“当年开工、当年销售、当年回款”。

  公司全资子公司深圳汇智在２０１１年保持稳步经营，面对资金紧张、市场环境恶化、维修成本加大的困难，严控成本，提升物业管理水平，千方百计提高物业出租率，保证了园区出租率，费用收缴率均不低于９５％，保证了工业区的安全稳定，为公司全年业绩提供了有力支持．

  （二）积极拓宽融资渠道，满足公司发展资金需求。

  资金问题是阻碍公司发展的主要问题，在目前国家资金政策持续紧缩的情况下，公司在建项目存在较大的资金压力，为了满足在建项目的正常运转需求，保证资金链的健康良性运转，在公司有关股东及关联方的支持下，公司通过关联方借款、出售非主营业务股权等方式多方筹集资金，同时通过深入挖潜、盘活资金，加强资金运作严控成本，保证项目现金流的连续性，保证了工程建设各个节点的资金需求。

  （三）广泛开展跟踪调研，加大新项目拓展力度。

  为了使公司项目开发形成滚动态势，确保公司快速、可持续发展，公司在确保目前在建的三个项目稳步推进的同时，成立了项目拓展小组，依托各方资源，先后奔赴全国各地进行市场考察及项目拓展调研，充实了公司项目资料库。

  （四）加大对非持续经营企业清理工作

  ２０１１年，公司积极开展北京汇星智房地产开发有限责任公司清算工作，对拟清算的江苏汇智房地产开发有限公司、上海中住置业开发有限公司展开清算的准备工作，制定下一步清理思路。

  二、报告期内公司开发项目进展情况

  截止２０１１年１２月３１日，公司各子公司或控股子公司所属开发项目进展情况如下：

  （一）中房·Ｆ联邦项目

  该项目由全资子公司修合公司负责开发，项目位于长沙市高新技术开发区麓谷基地麓云路１５９号，规划总用地面积约为１８万平方米，规划总建筑面积约为４４万平方米，其中住宅约３５．５万平方米，分两期进行建设。

  开发进度：报告期内，１～２０＃栋工程全部开工建设，其中一期１、２＃和５～８＃栋已于２０１０年完成交付。全年在施面积２６万平方米，其中二期工程３～４＃栋于８月３０日正式交付，９～１４＃栋于１１月３０日交付，合计竣工面积１３４８１０ ｍ２。其余在施的１５～２０＃工程正按施工组织计划展开，进度正常。

  销售情况：２０１１年度实现签约销售额４．４１亿元，签约销售面积８．９２万平方米，实现主营业务４６，３１８．２３万元

  （二）中房·瑞致国际（注：曾用案名中房·湘橘华府）

  该项目由公司控股子公司兆嘉公司开发，项目总建筑面积约１１６．３５万平方米，其中住宅建筑面积约７５．１８万平方米，公建面积约１９．７１万平方米，其它配套面积约３．３７万平方米。根据该项目总体规模，拟分四期滚动开发，项目建设期设定为六年。

  前期工作进展：已完成项目总体规划方案调整工作，制定项目总体开发方案，取得项目建设用地规划许可，项目一期工程规划许可证报批完成入窗手续。

  （三）中房·千寻项目

  该项目由全资子公司重庆公司开发，该项目位于重庆市沙坪坝区，项目规划建筑面积约１５．７１万平方米。

  开发进度：报告期内１－８＃楼栋全面施工，２０１１年９月份主体结构达到预售条件，完成项目售楼处及园林广场，保证了项目的如期开盘；报告期末１＃、２＃、７＃楼封顶； ３＃楼完成２７层主体结构、８＃楼完成２９层结构；４＃楼完成２５层主体结构，５＃楼完成３０层主体结构，６＃楼完成２９层主体结构。

  销售情况：项目１＃、６＃楼在报告期内对外销售。截止报告期末，实现签约销售额７，３４３万元，签约销售面积１．１６万平方米。

  此外，公司参股的盛世新业二期地块拆迁工作已进入尾声，二期地块上市手续正在加紧办理当中；报告期内，公司参股的瑞斯康达发展稳定。

  三、对公司未来发展的展望

  （一）外部市场环境及行业发展趋势

  ２０１２年，中国的房地产行业的发展环境中面临着更多的不确定性。政策方面，房地产行业已经经历了超过一年之久的严厉调控，２０１２年政策基调仍将持续，控房价、限购政策仍将继续；土地供应方面：土地供应总量会适度增加，但预计将向保障性住房倾斜，商品房市场的土地供应仍将趋紧；金融政策方面：商品房金融政策仍然是以从紧为主，商品房的开发贷款、按揭政策仍不会有明显松动。预计２０１２年的房地产市场形势仍然严峻，结构性调整的趋势会越来越明显，房地产企业机会与挑战并存。但不管形势如何变化，房地产企业只要掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，积极进行战略创新，通过打造个性化的产品建立自己的品牌，就能赢得可持续发展的优势。

  （二）公司主要优势、困难以及应对措施

  １．公司的主要优势在于：

  （１）公司财务状况良好，资产负债率较低，财务结构比较稳健。

  （２）公司主要股东和关联方在资金等方面给予了公司有力的支持，为公司在建项目的顺利推进提供有力支撑。

  （３）公司拥有完善的治理结构和决策议事和内部管理制度，运营规范，为公司经营活动的有序开展提供了有力保障。

  ２．公司面临的主要困难及应对措施：

  （１）市场风险：预计未来较长一段时间内房地产调控政策都不会放松，这将使得市场继续保持低迷态势，进而影响到潜在客户的购买力和购买意愿。

  应对措施：关注政策，贴近市场，采取灵活的销售价格和销售策略，实施更为灵活的付款策略，促进销售。

  （２）资金紧张，在货币政策紧缩及房地产市场宏观调控加大的外部环境下，公司明年在建项目及新项目拓展的资金需求量加大。

  应对措施：积极促进销售，实现销售资金回笼；充分拓展融资渠道；继续争取股东和关联方资金支持；通过上述方式实现资金渠道多元化，确保公司资金有效运转。

  （３）土地储备不足，公司必须新增相当量的土地储备，才能实现公司加速发展总体目标。

  应对措施：在做好现有项目开发的基础上，抓紧进行市场考察及项目拓展调研，积极落实新项目。

  （４）公司现有的人才队伍不能满足主业快速发展的需求，需要更多的复合型人才、工程及财务等专业性人才，以更好地实现对各项目公司的纵深管理。

  应对措施：公司将加强人才培养机制，对下属各企业的经营管理人员加强培训和相应调整，提高员工的相关业务知识和项目操作水平，重点培养一批年富力强、有一定专业素养的复合型人才，形成若干支能打硬仗的团队。

  （三）２０１２年经营发展计划

  １．大力推进在建项目建设，保证在建项目开发进度

  ２０１２年度里，公司将继续严格控制工程质量，合理安排工程进度，确保在建的中房·Ｆ联邦、中房·千寻项目按计划进行开发；加快前期工作，确保中房·瑞致国际在２０１２年内开始施工。

  ２．做好新项目土地储备工作，为公司可持续发展奠定基础

  为保障公司未来的可持续经营，公司将克服资金紧张的困难，充分挖掘项目资源，把握国家土地政策的细微变化，积极应对未来市场供应要求，尽最大所能加大土地储备力度；同时考虑通过股权收购、参股等方式拓宽项目取得途径。

  ３．做好资金规划及融资工作，确保资金链的安全

  一方面做好资金整体规划和年度需求筹划，保证资金的使用效率，并以较好的资金周转率实现公司资金良性运转；另一方面想方设法融资，在争取现有融资渠道畅通的情况下，充分拓展其他融资渠道，为公司融资提供更多可能性。

  ４．做好非持续性经营资产的清理、优化资产结构，做好资产处置工作

  继续做好对北京汇星智房地产开发有限责任公司、江苏汇智房地产开发有限责任公司、上海中住置业开发有限公司等公司的清理工作。为保证资金良性运转，给企业发展提供有力支撑，公司将加快对非主营业务资产的处置。督导盛世新业加快砖厂村二期土地的一级开发工作，力争本年度完成全部土地一级开发任务并将剩余土地入市交易，收回公司投入资金及投资收益。

  ５．２ 主营业务分行业、产品情况表

  单位：万元

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  ５．３ 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

  √ 适用 □ 不适用

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  §６ 财务报告

  ６．１ 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．２ 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

  □ 适用 √ 不适用

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  □ 适用 √ 不适用

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □ 适用 √ 不适用

  重庆国际实业投资股份有限公司董事会

  二○一二年三月二十八日