证券时报多媒体数字报

本司及董事局全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

本司于２０１２年３月３１日披露了《关于深圳市南山区“南油工业区福华厂区”城市更新项目的合作开发协议》的事项，该事项将于２０１２年４月１６日提交本司２０１２年第１次临时股东大会审议，现根据深圳证券交易所《信息披露业务备忘录第１６号－－－－资产评估相关信息披露》的规定，将本司南油福华旧厂区资产评估情况披露如下：

一、福华旧厂区的账面原值１０，７１１万元，净值６，３５７万元人民币（账面原值是根据１９９３年深圳市政府对原公司进行重整时，以整体评估值入帐，未区分土地成本及建筑成本）。

二、评估机构：开元资产评估有限公司（具有证券、期货相关评估业务资格）。

三、评估基准日为２０１２年３月２３日。

四、评估方法为收益法，评估值为２０，０６６万元人民币。

五、资产评估结果汇总表：

六、评估测算过程

建筑物评估值测算（以福华厂区新厂房为例）：

①有效毛收入

开元资产评估有限公司估价人员通过走访调查目前工业厂房租赁市场，了解到估价对象所在区域类似物业的租金大约在６０元／平方米？月（２元／平方米？日），且承租人通常需缴纳二个月租金（按合同约定）作为租赁保证金。该区域厂房大多建成年代较早，目前已有稳定的承租对象，该区域厂房的出租率９５％－１００％，估价对象地理位置优越，邻近南油工业区，出租情况较好，本次出租率为９９％。

则估价对象年有效毛收入为＝年租金收入＋年押金利息

＝日租金×天数×出租率×建筑面积＋日租金×天数×建筑面积×利率×出租率

＝２×３６５×９９％×１４，４５８．４７＋２×３０×１４，４５８．４７×３．５％×９９％

＝１０，５０９，２５４．２７元

注：房屋面积为房屋建筑面积与分摊的公共配套建筑（锅炉房等）的面积之和。福华厂区新厂房近３年实际租金收入为１９８万元、２６９万元、３２２万元，实际出租率为６２％、７２％、９９％。

②年运营费用

开元资产评估有限公司估价人员结合估价对象的实际运营状况，通过分析估价对象所在城市及区域的同类房地产费用指出状况，确定估价对象的年运营费用。相关费用如下：

房产税：按年房地产有效毛收入的１２％征收；

营业税及附加：营业税金及附加为年房地产有效毛收入的５．６％；

管理费：指对出租房屋进行必要的管理所需的费用，一般按年房地产有效毛收入的２％确定；

维修费：指对出租房屋进行必要的维修的费用，一般按年房地产有效毛收入的２％确定；

保险费：按年房地产有效毛收入的０．１％计取；

城镇土地使用税：估价对象所在区域城镇土地使用税为３０元／平方米？年。（由于估价房屋尚未办理房产证，本次评估未取得房屋建筑物所分摊土地面积，经本司与开元资产评估有限公司沟通，确定估算委估的８项房屋所占土地面积的６０％左右，按照每项建筑面积所占建筑总面积比率分摊８项委估房屋所占的土地面积。）

按照上述要求计算：年运营费用为上述六项之和，共计２，６３３，９４５．０７元。

③年净收益

净收益为有效毛收入减去运营费用，估价对象年净收益为：

年净收益＝年有效毛收入－年运营费用

＝１０，５０９，２５４．２７－２，６３３，９４５．０７

＝７，８７５，３０９．２０元

④确定资本化率

资本化率采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险的资本投资利润率，以银行中长期存款利率为安全利率，考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合类似物业市场供求现状等因素，确定资本化率为６％。

⑤确定估价对象收益价格

根据本司与深圳市规土委签署的（２０１０）９９００６号增补协议书，估价对象所在宗地的到期日为２０３８年１月２日，至评估基准日，土地剩余使用年限为２５．８０年，故本次取剩余土地使用年期为估价对象的收益年限。

估价对象评估值＝Ａ÷Ｒ×［１－１÷（１＋Ｒ）Ｎ］

＝７，８７５，３０９．２０÷６％×［１－１÷（１＋６％）＾２５．８０］

＝１０２，０６５，８００．００元

同理可得其他估价对象的评估单价，详见开元资产评估有限公司出具的《评估说明》。

特此公告。

深圳世纪星源股份有限公司

董 事 局

二０一二年四月六日