证券时报多媒体数字报

  §１ 重要提示

  １．１ 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

  本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

  １．２ 如有董事未亲自出席董事会，应当单独列示其姓名

  １．３ 公司年度财务报告已经大信会计师事务有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

  １．４ 公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人朱铭新及会计机构负责人张曦声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

  §２ 公司基本情况

  ２．１ 基本情况简介

  ２．２ 联系人和联系方式

  §３ 会计数据和财务指标摘要

  ３．１ 主要会计数据

  单位：元 币种：人民币

  ３．２ 主要财务指标

  ３．３ 非经常性损益项目

  √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币

  §４ 股东持股情况和控制框图

  ４．１ 前１０名股东、前１０名无限售条件股东持股情况表 单位：股

  ４．２ 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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  §５ 董事会报告

  ５．１ 管理层讨论与分析

  （１）市场形势分析

  ２０１１年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求；另一方面，通过６次上调存款准备金率、３次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

  受政策调控影响，２０１１年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为１０．９９亿平方米和５．９１万亿元，同比保持小幅增长，但增速较２０１０年回落超过５个百分点且呈逐季放缓趋势，其中２０１１年四季度销售面积同比下降近７个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。２０１１年１２月，全国７０大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的３个增加至５２个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落２３个百分点至２．６％。

  随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

  ２０１１年末至２０１２年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为２０１２年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致２０１２年的房地产市场呈现波动调整格局。

  （２）报告期内经营情况回顾

  报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

  ①以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达７８％，其中１４４平方米以下的普通住宅成交套数占比达９０％。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额７３２．４２亿元，同比增长１０．６９％，销售签约面积达６５０．２９万平方米，年销售去化率超６８％。

  同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。２０１１年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等５个城市的销售额均超过５０亿元；公司已进驻城市的市场占有率为４．７％，其中当地市场占有率进入前三名的城市达１５个。

  ②降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在１．６％和２．７％的较低水平；房地产结算收入４５１．３２亿元，同比增长３０．０６％，结算毛利率３６．１７％，同比回升２．９５个百分点；全年实现营业收入４７０．３６亿元，实现净利润６５．３１亿元，同比分别增长３１．０４％和３２．７４％。

  ③等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等６个城市，新项目拓展２３个，新增规划容积率面积９３３万平方米，新增权益容积率面积６７７万平方米，新拓展项目平均楼面地价２５８２元／平方米。

  ④资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资６４７亿元，实现销售回笼６６０亿元，新增借款３６９亿元，期末货币资金余额１８１．５亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为７８．４３％，较２０１０年下降了０．５５个百分点；期末负债总额１５２９．５０亿元，其中预收账款７０９．２８亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为４２．０６％，较２０１０年降低了３．０８个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为１３９．２５亿元，占有息负债的２０．４２％，财务稳健，短期偿债压力较小。

  ⑤商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾１５０亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超８亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超５０万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

  ⑥品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。２０１１年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至１８４．５９亿元，较上年度增长３４．８５％，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值ＴＯＰ１０第二名，荣获 “２０１１中国主板上市公司最佳董事会（５０强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

  ⑦建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

  （３）公司面临的困难与挑战

  截至报告期末，公司已成为覆盖国内３９个大中型城市、总资产近２０００亿元、年销售签约额超７００亿元的大型房地产集团，如何及时准确地把握行业发展规律和节奏，保持企业持续平稳发展，是公司在未来发展中的关注重点。

  伴随行业调控的持续深入，行业政策和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，频繁的波动调整将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度；另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，预期不明朗、市场不确定，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，不利于公司充分发挥自身竞争优势做大做强。

  面对上述困难和挑战，公司将采取如下措施确保持续平稳发展：

  ①继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模；

  ②坚持快速周转策略，加快资金回笼速度，同时充分发挥银行信贷和房地产基金等多元化融资优势，拓宽资金来源；

  ③抓住市场机遇进一步优化拓展项目的产品和区域结构。

  （４）财务状况分析

  ①主要财务状况、经营成果指标比较情况  （单位：万元）

  ②现金流量比较情况： （单位：万元）

  ③主要供应商、客户情况 （单位：元）

  ④主要控股公司的经营情况及业绩 （单位：万元）

  ⑤总体财务状况分析

  报告期内，公司资产规模实现了稳健较快增长。截至２０１１年末，公司总资产达１９５０．１５亿元，较年初增加４２７亿元，增幅达２８．０２％。各区域子公司规模实力逐步增强，广州、上海、北京、成都、佛山、天津、浙江、江苏、重庆和武汉１０个区域子公司的总资产规模均超过１００亿元，较上年增加５个区域。

  报告期内，公司经济效益保持快速增长，盈利能力进一步提升。２０１１年公司实现营业收入４７０．３６亿元，同比增长３１．０４％；实现利润总额１００．７４亿元，同比增长３６．０５％，首次突破１００亿元；实现归属于母公司所有者的净利润６５．３１亿元，同比增长３２．７４％，为股东创造了较好的回报。２０１１年公司毛利率、净资产收益率等盈利能力指标均保持较高水平，且相比上年有较大幅度的提升，其中毛利率为３７．２０％，同比提高３．０８个百分点；净资产收益率（加权平均）为２０．２０％，同比提高２．１８个百分点。

  报告期内，公司资金收支平衡，负债比率有所下降，抗风险能力进一步提升。２０１１年，在严峻的市场销售环境中，公司仍取得了较好的销售及回笼成绩，全年实现销售回笼资金６６０亿元，同比增长１５．６５％，较好地满足了公司经营发展的资金需求。同时在信贷紧缩、房地产行业融资环境日趋严峻的情况下，公司凭借规模实力与良好信誉，全年新增借款３６９亿元，偿还借款２７８亿元，有效补充了公司经营资金需求，优化了债务结构。截至２０１１年末，公司资产负债率为７８．４３％，较年初下降０．５５个百分点；扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为４２．０６％，相比年初下降３．０８个百分点，公司财务状况的稳健程度明显提升。

  （５）公司２０１１年度房地产项目汇总表（详见年报全文）

  （６）２０１２年经营计划

  公司始终坚定看好房地产行业的中长期发展， 同时密切关注宏观经济和行业政策调控的影响，坚持以发展为主题，以经济效益为中心，顺应形势防控风险，坚定信心稳定发展，积极把握行业调控机遇，确保企业持续平稳健康发展。

  ２０１２年公司将以“促销售、降成本、强管理、提品质、重服务”为重点，做好以下工作：

  ①紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战，深入一线，以销定产，确保全年经营任务圆满完成。

  ②降本增效，切实提升企业盈利能力。公司将继续推行产品标准化，扩充集团采购范围和使用率，建立健全以目标成本为核心的成本管控体系，通过成本战略降本增效。

  ③强化内部控制，提高管理精细化水平。公司将针对经营管理中的薄弱环节和关键风险点，以完善内部管控机制为重点，以信息化为重要手段，进一步提高精细化管理水平。

  ④把握机遇，严控风险，保障企业稳中有进。公司将进一步加大销售回笼和信贷融资管理，创新融资模式，努力降低资产负债水平，确保公司财务安全；同时公司将把握市场机遇，优化投资结构，切实提高资源利用效率，提升客户满意度，强化公司品牌建设，保障企业稳中有进。

  ⑤构建专业平台，探索公司新的增长点。公司将完成商业公司平台搭建，推动养老地产在北京、上海、广州等地项目落实，积极提升物业管理整合力度，进一步提升品牌美誉度，同时大力促进专业公司发展，助力房地产主业做大做强。

  ⑥完善长效激励机制，培养学习型团队。公司将继续推进股票期权激励计划实施，健全公司长效激励机制，完善员工培训和发展体系，继承和发扬优秀企业文化，构建学习型团队组织。

  ５．２ 主营业务分行业情况表

  主营业务分行业情况表 单位：元 币种：人民币

  §６ 财务报告

  ６．１ 本报告期无会计政策、会计估计的变更

  ６．２ 本报告期无前期会计差错更正

  ６．３ 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

  本公司拥有半数或半数以下表决权而纳入合并范围的子公司：

  ６．４ 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

  □适用 √不适用