证券时报多媒体数字报

  近期披露的国内生产总值（GDP）增速、固定资产投资、进出口等指标尽管有所回落，但更多地指向了宏观经济整体依旧向好，而并非很多机构所说的“内外交困”之应有的景象。而微观主体的体会则完全不同：房地产销售极为疲软、建设活动十分缓慢、上游需求不断减弱、信贷需求已经放缓、中小企业饱受成本和物价的影响而投资意愿很低。事实上，这种宏微观的背离一则是“以完成额为统计对象”的滞后的统计规则在作怪，二则是政府在建投资高基数影响。但是，先行指标已经预示着经济增长可能出现较快下滑，固定资产投资的先行指标，如在建或续建总投资增速已经从2010年底的19.5%下滑到目前的11%；出口的先行指标长三角、珠三角出口新订单指数下滑到40左右，并有继续下滑的趋势；反映中小企业投资意愿的先行指标汇丰PMI迅速下滑到48.3%。同时，政府投资下滑已成定局，固定资产投资增速已经降到近年来最低水平，甚至低于2008年。

  形势预判是为储备政策服务的，政策如何做到适度宽松和预调微调在时下变得非常重要。在国内外概莫能外的是，房地产市场走向对整体经济走势尤为重要，特别是在经济萧条或启动阶段，往往成为促进或掣肘经济走出困境的关键因素。美国历史上几次经济复苏（如上世纪30年代中期和本世纪初）中，房地产发挥了举足轻重的作用；而当前美国经济之所以忽明忽暗，还是因为房地产市场走势阴晴不定所致。就我国而言，考虑到政策时滞和对冲悲观预期的需要，避免可能出现的经济失速，需要政策提前应对，这其中也要考虑房地产市场的影响。

  今年1-2月的房地产市场受季节性因素影响较大（今年1月和去年2月为春节所在月份），单独考察1月或2月成交量的同比和环比没有太多意义。做1-2月的成交量累计则扣除了季节性影响，主要城市的这一指标同比下跌40%左右，显示市场仍旧处于深度调整的过程中。周数据显示，从2月下旬开始的反弹为实质意义上的成交量增长，但值得注意的是这种反弹是开发商“以价换量”引致刚需发力的结果，并非楼市回暖的征兆。可以佐证这一点的是，从2011年10月到2012年2月，一线城市新房价格指数连续5个月环比下跌，平均跌幅达到29.4%。但是，在前期连续5个月实施降价策略和成交量持续增长后，3月份起开发商降价的动力已经不足，该月一线城市新房价格指数环比上涨7.8%，我们预计4-5月份的成交量将大概率弱于3月份，从而使得机构和媒体所认为的“回暖”将止步于3月份。

  如果反弹结束，首先触发的是开发商进一步下调开工规模和延缓在建进程，库存消化压力再次加大。顺着链条向上，将进一步恶化上游钢铁、建材、机械等行业本已严重的产能过剩，进而影响到再上游的原材料和能源行业。更为重要的是，这一链条上的所有行业均对银行信贷融资高度依赖，这一连锁收缩的行为不仅使得目前出现的信贷需求疲软迹象成为趋势（反映信贷需求的社会融资总额1-2月份同比减少了4089亿元），而且使得当前银行不良贷款反弹迹象成为趋势（全行业2011年四季度不良贷款规模和不良率自2005年以来首次双双反弹）。之前由银行自主信贷紧缩所传导的单向经济收缩，将演变为由银行信贷自主紧缩和实体经济融资需求紧缩所形成的通货紧缩，这将与目前欧盟和美国所面临的经济形势是完全一致的，即实体经济疲软导致信贷需求不足和银行信贷供给意愿不高产生通货紧缩，而国家货币干预的边际效率已经很低。退一步讲，即使经济不会失速或硬着陆，也并不影响房地产市场下滑和银行信贷紧缩对经济产生的共振。

  在叫板紧缩性房地产调控政策的一系列尝试被叫停后，延续既有政策和继续紧缩已经成为共识。当下，凡提出要松绑政策的，均被视为别有用心从而“不得人心”，这其实是一种情绪化的做法。我们认为当前房地产市场结构性的宽松或纠偏非常必要，主要是针对首次购房的自住性购房者：

  其一，应大幅提高对首套购房贷款的优惠幅度。当前尽管首套房贷利率已经由2011年四季度的上浮5%-10%回归到了基准和九五折到九折的优惠利率状态，但我们认为这是远远不够的，原因之一是商业性住房抵押贷款利率处于近年来的历史最高水平（5年期及以上房贷利率为7.05%），比2008年12月份的近年来最低水平（5年期及以上房贷利率为5.94%）上升接近20%，相当于房价上升20%；原因之二是2008年底至今主要城市房价上涨了70%以上（有的甚至翻了一番），而主要城市居民可支配收入2008年至今只增长了35%左右，这相当于居民住房支付能力下降或房价上涨了；原因之三是近几年消费者物价指数（CPI）涨幅远高于之前几年。

  其二，应降低首次购买二手住房所负担的营业税。这也符合降低综合税负的趋势和诉求。二手住房已经成为很多城市交易的主力，而目前上市供应的二手住房多为2007年和2009-2010年投机、投资性购房最为活跃的两个时期所交易的商品住房，这些住房大多距离上次交易短于5年，需要购房时一次性缴纳房屋交易总价5%的营业税，相当于房屋总价一次性上涨5%。

  类似于保障房，首套房销售一手连着投资，一手连着消费，对于延续当前市场反弹趋势和促进经济向以消费为主的内需转型具有重要意义。当然，很多人担心放松调控必然会引发房价上涨和调控成果功亏一篑，2009年的房价反转就是一例，但2009年房价反转是政策在执行中严重走样和极度宽松的货币政策造成的结果，如投资性购房借改善性购房登堂入室、降低开发项目资本金比率成了开发商享用土地市场盛宴和囤房的工具。而当前的大环境则是2009年无法比拟的。限购执行一年有余已经比较完善并将继续执行，加上6月份40个城市个人住房信息联网，这将进一步拒绝投资性购房，并保证优惠能真正惠及目标人群；开发贷款已经成为各银行回避的贷款标的了；今明两年保障房进入大规模分配阶段；今年监管当局主动下调货币增速到近年来的最低水平，而信贷需求也比较疲软。这些都为房地产领域适度宽松的政策创造了环境。  （作者单位：深圳市房地产评估发展中心）