证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张宁

  在收购项目“无米下锅”的窘境之下，四大资产管理公司（AMC）加快了收购房地产信托“不良”项目的步伐。近期随着房地产信托兑付高峰的来临，部分项目已经取得进展，在政府层面对房地产调控并未改向的大背景下，AMC的这一举动颇具意味。

  优先考虑“流动性”

  近日证券时报记者从某资产管理公司高管处获悉，与坊间盛传的监管层可能会叫停AMC收购房地产信托的说法不同，相关业务仍在进行。

  该人士表示，在目前AMC的操作中，信托产品标的物——即房地产项目的“流动性”是收购时需优先考虑的因素。以该人士所在公司为例，要求合作项目至少要满足“住房项目要已封顶、原为股权项目的要能顺利转成债权”等要求。

  新华信托某人士则认为，对于前者，目前市场上的现有项目大多能够满足这个要求。而对于后者，目前到期的主要为2010年~2011年这一时段的房地产项目，当时多为债权和假股权类项目。

  值得注意的是，除了抓紧搜集到期的、可能要转让的项目外，部分AMC正代信托公司“未雨绸缪”，在信托公司进行产品设计之初，就加入由AMC接盘的条款。

  据上述资产管理公司人士介绍，在此类模式中，房地产信托产品引入AMC作为信托产品的增信方，即承诺一旦该信托计划到期未能兑付，则整体打包“出售”给AMC。这使得原有投资人得以按约定的预期收益率退出，信托计划将继续延期，AMC成为新的投资人。

  在该模式中，AMC收益来源至少有三重保障。其中显而易见的一部分是项目融资方提供的担保收益。

  另一种潜在收益则是在项目延期时，因融资方违约延期而收取的罚息。举例来说，如某产品原预期年收益率为10%，而因融资方违约（未如期兑付）导致的延期，罚息可达15%。而这一部分资金成本的价差就将为AMC所得。

  最后一项潜在收益来源于AMC的老本行，即房地产资产处置的收入。目前多数到期房地产信托产品都有要求开发商以项目土地或者其他实物物业质押的相应条款。按照普遍50%的质押率计算，接盘方相当于以1元钱的价格得到价值2元钱的物业。因此在进行最终的拍卖转让中，其投资安全性和收益是可得到保障的。

  折射AMC新业务来源窘境

  业内人士认为，AMC对于房地产信托“不良”项目的渴求以及所尝试的商业化创新，某种程度上也折射了AMC目前在不良资产收购上面临的“无米下锅”的窘境。

  据AMC人士介绍，在完成政策性不良资产处置后，其发展主线已经全面向商业化转型。但从目前公司运行的情况看，主业仍是存量不良资产的处置。然而，随着商业银行越来越倾向于自行清收不良资产，乃至在部分项目如平台贷款中也存在展期、借新还旧等的方式推延不良贷款的确认时点，AMC获得新业务的机会也越来很少。

  虽然目前也有观点认为，因为前几年存在的信贷扩张期，未来将可能有较多的不良贷款集中出现。但上述人士认为，这些贷款风险的释放会存在着一定的滞后性，且预计推出的资产包质量堪忧。总体来说，在不良资产的处置业务上，AMC正迫切需要寻找新的项目。