证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张宁

  随着近期陆续出现房地产开发企业破产案例，监管部门近日加强信托公司窗口指导。而为了规避风险，信托公司也进一步提高中小房地产开发企业融资门槛。

  质押物标准升级

  随着浙江杭州、广东顺德等地相继出现房地产开发商公开申请破产，外界开始担忧房企资金链断裂将会影响有借贷关系的金融机构风控问题。

  证券时报记者从多家信托公司获悉，日前监管部门对部分信托公司进行窗口指导，再度强调对信托交易对手方资质审核，尤其是融资类业务，要符合“四三二”条件，即“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商有二级以上资质”等条件。

  利得财富研究员王文杰表示，从近日发行的房地产信托产品情况看，信托公司都普遍抬高了房地产开发商融资的门槛。例如，用于项目增信的质押物上，单纯的土地质押已经很难通过信托公司的风控规范，目前信托公司更多的是要求直接以项目开发公司股权做质押，以寻求在项目难以为继的情况下，直接掌控项目的后续事宜；或者要求开发商提供如现房等更具流动性的质押物业。

  而证券时报记者从上海某信托公司相关人士处了解到，该公司要求合作对手近两年内的销售收入必须稳定在10亿元以上，同时质押率要求为质押物评估价的40%。一般来说，质押物评估价要低于其市场价。

  上述信托公司人士认为，在资质要求和增信条件均有提升的情况下，普通的中小型开发商很难能通过信托方式融得资金。

  大开发商成募资主力

  虽然近期信托产品发行数量与规模均大幅增长，但从信托交易对手方看，大型开发商才是市场的主力。

  资料显示，包括万科、恒大、首创、保利、名流置业、滨江集团等企业近期均陆续借道信托融资。其中，万科为旗下深圳市万悦房地产开发有限公司发行的一款信托产品，拟募集的资金规模超过10亿元。同时万科承诺的预期收益率高达9.5%，这也比万科去年相应的数据有所提高。据记者不完全统计，3月份以来，房地产信托产品的平均预期收益率水平超过了11%，高于去年同期8.5%的水平。

  融资成本的攀升也在某种程度上反映了目前开发商融资环境的恶化。渣打银行4月初针对30家开发商进行的调研报告认为，对开发商来说，融资环境日趋紧张。

  该报告显示，在开发商的现金状况方面，接受调研的30家开发商中有24家表示很紧张或者担忧，这个数量与该行年初时调研的结果相同；有少数几家开发商表示非常担忧。但有6家开发商认为，如果3个月内销售状况不改善即将面临破产风险，这个数量是上期调研时的一倍。值得注意的是，在“为了缓解资金链压力，部分开发商出让土地或工程项目”一项的调查中，有19家调查对象表示知道有发生这样的事情。