证券时报多媒体数字报

§１重要提示

１．１本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于《中国证券报》、《证券时报》和《上海证券报》。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

１．２公司董事十四人，其中董事陈志升和和董事Ｂｉｌｌ Ｈｕａｎｇ因公务未能亲自出席会议，皆委托董事长凌克出席会议并行使表决权。其他十二位董事均亲自出席会议。

１．３德勤华永会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

１．４公司董事长凌克、总裁黄俊灿、财务总监韦传军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。

§２公司基本情况

２．１基本情况简介

２．２联系人和联系方式

§３会计数据和财务指标摘要

３．１主要会计数据

单位：元 币种：人民币

３．２主要财务指标

３．３非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

§４股东持股情况

４．１前１０名股东持股情况表

４．２公司与实际控制人之间的产权及控制关系

截止本报告期末公司无持股在百分之十以上的股东，无控股股东及实际控制人。公司的单一第一大股东是深圳市福田投资发展公司，持有公司股份３５１，０６０，８５４股，占公司总股份的７．８５％。

§５董事会报告

５．１管理层讨论与分析概要

５．１．１报告期内经营情况的回顾

（１）主要政策和市场变化

２０１１年，中国的房地产市场“限”字当头，在国家一系列限制行业非理性发展的调控政策作用下，行业一改２００９年以来快速复苏并迅猛发展的势头，开始限速缓行，一路高歌猛进的房价也开始触顶回落。

２０１１年，国家延续了２０１０年以来对房地产的从紧调控政策，从限购、限贷甚至限价等多方面对房地产行业进行规范调整。根据相关统计，２０１２年全国有超过１００个城市出台了房价调控目标，超过４０个大中城市出台了“限购令”，近１０ 个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；作为市场调控的另一个重要途径，银行信贷也同步紧缩，二套房信贷首付比例及利率均有显著提升，三套房全面停止贷款。

在国家从紧调控政策作用下，行业的非理性发展势头得到显著遏制，整个行业开始理性回归。

从市场成交情况来看，自２０１１年３月起，我们所监测的全国重点城市商品住宅成交量均有不同程度的下滑。根据中指月度成交数据汇总统计，北京、上海、广州和深圳２０１１年同比２０１０年商品住宅成交量分别下滑３２．５％、２５．４％、７．８％和１５．１５％，杭州、南京、天津、武汉、大连、西安和长沙成交量同比２０１０年分别下降４３．３％、２２．５％、１３．４％、４．２％、３６．１％、２８．３％和１６．５％。同时，一、二线城市房地产市场的量价调整也传导至三、四线城市，整个房地产行业在经历过０９、１０年的盛景后增速开始放缓。

从成交价格来看，从２０１１年８月份开始，因为成交量持续萎缩，企业因资金链压力凸显而普遍采取以价换量的销售策略，各地房价均出现一定幅度调整。全国重点城市２０１１年房地产价格开始止涨回落，地方政府指定的价格控制目标大部分都如期实现，国家控制房价过快上涨的目标已初步达成，促进房价合理回归的目标也在逐步实现中。

从市场交易的主体来看，２０１１年市场调控后需求主体开始快速向刚需和改善型需求转变，以往引起房价过快涨跌的投资投机性需求因受到政策强有力抑制而基本绝迹，刚需及首次改善型需求已成为支撑市场发展的核心力量，市场发展进一步走向健康、理性。

如果说２０１１年的房地产市场是调整之年，那么我们认为２０１２年的市场将进一步沿着２０１１年的调整之路前行：政策面从紧的态势短期内将很难改变，客户观望犹豫情绪在一定程度上很难得到缓解，房价还将处在理性回归的过程中。

同时，我们也预料２０１２年的市场将出现不同于２０１１年的变化：一方面，国家房地产行业调控的长效机制将会逐渐形成并带给行业更好、更长远的发展环境；另一方面，房价的合理回归必将大大改善普通老百姓住房购买能力，强劲的刚需和改善性需求将有力引导市场走出恐慌并得到适度发展。

管理层认为，市场调控并不可怕，我们将积极面对市场调控并努力适应市场的变化。对希望永续经营并稳步发展的企业而言，我们并不希望贪图一时一地的暴利而忽视行业存在的核心价值，即为更多的人建造更好的房子。尽管市场短期内调整的阵痛难以避免，但是我们认为中国未来相当长一段时间内的合理房地产需求仍然强劲，房地产企业未来发展空间仍然很大。

面对变化莫测的政策和市场环境，我们也将做好应对调控的长期性和艰巨性的准备，更好地建立并培养相应的能力，去适应当前市场的变化。如果说过去中国房地产企业更多地通过销售生产房屋来赚取平均利益，同时依靠土地资产的升值赚取超额收益，那么未来中国房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均收益，依靠企业的规模增长、效率提升来赚取超额收益。２０１２年及以后的金地，将在企业核心竞争能力培养，体系效率提升等方面付出更多的努力，以适应未来市场发展需要，在市场竞争中占据更为有利的位置。

（２）公司战略实施

报告期内，公司“一体两翼”的战略架构进一步深化：住宅业务稳步发展，销售规模再创新高；稳盛投资定位转型顺利完成，实现了从房地产基金业务部到独立基金公司的转变；商业公司职能定位更加清晰、组织架构搭建完成、商业建设及运营能力初步形成；在“一体两翼”主体架构进一步深化的同时，公司在战略创新上继续前行，２０１１年在老年住宅和房地产金融业务等领域中进行了积极的探索和尝试，为公司未来十年的发展开辟了广阔的战略空间。

报告期内，公司进一步贯彻“智慧投资”理念，根据市场变化情况于２０１１年４月及时对投资策略进行了调整并坚决予以贯彻落实。公司２０１１年投资工作较好地抑制了投资冲动，新增投资在一定程度上改善了公司的产品结构，同时侧重于二、三线城市的投资布局也在一定程度上化解了市场调控风险，为公司后续发展积累了资源。

报告期内，公司的产品研发工作取得可喜成果。２０１１年，公司制定了金地产品战略规划，加大了产品系列化、标准化的实施，“引领人本生活”的品牌口号和“人文风格、人性功能、人情社区”的品牌内涵开始了广泛推广；“褐石、名仕、天境、世家”四大产品系列在具体项目上得到了实际应用，明确了 “经典、领先、一致、快速“的产品发展目标，提升了公司的品牌知名度和产品竞争力；同时，四大产品系列的有效应用提升了项目的研发效率，为公司未来的稳健发展提供了强有力的产品保障。

报告期内，公司注重人才培养和加强企业文化建设。２０１１年５月，公司专门设立了负责培训和企业文化建设的金地管理学院，标志着公司对于人才的培养、对于企业文化的建设进入了一个崭新的阶段；报告期初，公司启动了“人才梯队项目”，经过一年的努力，建立了一个更加适应金地战略与业务发展的人才标准，创新了一套选拔与发展人才的方法和工具，健全了符合业务发展战略的梯队建设体系。

报告期内，为提升公司整体的运营效率，公司启动经营系统信息化工作。公司已正式启动了产品研发、成本管理、经营分析、销售管理、计划管理以及客户服务六大系统的建设及升级工作，希望通过全业务系统化的ＩＴ系统建设，统一和规范公司的运营管理流程，建立统一的运营管理体系。这一举措正式启动了公司总体运营效率全面提升活动。

报告期内，稳盛投资进一步完善了组织架构、工作流程，成立了北京、上海、深圳三个分支机构；与广泛的金融机构、开发商、行业组织建立了合作关系，成立了稳盛会、智胜会，并在保障房、产业园基金、商业地产基金等方面进行了创造性的探索，为稳盛及集团未来业务的发展建立了坚实的基础和广泛的渠道。稳盛投资经过一年的发展，已经完成了从公司基金业务部到独立的基金公司的初步转型。

２０１１年，商业地产公司顺利完成组织建设，商业开发与运营能力初步形成：北京金地中心实现租赁收入２亿元，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到１００％。同时，金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进，积累了宝贵的商业开发和运营经验。

（３）公司各项目开发成果（项目列表详见年报全文）

２０１１年，公司面对调控政策带来的各地市场销量的下降，以及公司上半年库存不足的困难，多渠道下大力气促进销售，随着下半年推货量的增加，销售额在下半年逐步冲高，全年销售面积完成２２３．６０万平方米，比上年下降了２．３７％，销售金额完成３０９．２４亿元，比上年增长了９．１３％。

年内，公司各区域项目销售呈现均好性特点，其中销售面积居前五位的是沈阳滨河国际社区、西安湖城大境、上海艺境、南京自在城、杭州自在城，其中沈阳滨河国际社区销售面积超过了２２万平方米；销售金额居前五位的项目是西安湖城大境、上海艺境、杭州自在城、沈阳滨河国际社区、北京仰山，其中西安湖城大境销售额接近４０亿元。

报告期内，公司各地项目在所在城市市场份额逐步扩大，尤其是近年来发展较快的二线城市。经统计，２０１１年，从销售金额所占当地住宅市场份额看，公司在杭州、西安和沈阳的市场占有率分别达７．３６％、６．５９％和４．８４％，在上海、天津、武汉的市场占有率达到或者超过了３％。多个项目销售指标位居所在城市销售前列，如西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、杭州自在城、南京自在城、上海艺境，报告期内在所在城市单盘的销售金额或销售面积位居前三甲。

５．１．２公司主营业务及其经营状况

报告期内，公司房地产项目结算面积１８３．０４万平方米，同比增长１８．４３％；结算收入２３２．１４亿元，同比增长２１．９５％；房地产业务的营业利润率约为３９．３１％，比上年增加０．６９个百分点。

（１）主营业务分行业情况表详见５．２。

（２）报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额为零。

（３）主要控股公司的经营情况及业绩

单位：万元 币种：人民币

（４）主要供应商、客户情况

①２０１１年前五位供应商的采购金额约为１０，６４４．３３万元，占公司采购总额的比例为１０．１７％。

②２０１１年前五名客户营业收入总额为人民币１６，６２３万元，占全部营业收入的比例为０．６９％。

（５）主要财务状况、经营成果指标及现金流量比较情况

单位：人民币元

５．１．３对公司未来发展的展望

（１）公司２０１２年经营策略

基于我们对２０１２年以及未来市场形势的研判，房地产行业将改变过去１０多年来高成长的局面，企业的发展将主要来自于自身综合开发能力的提高，以及行业分化与整合带来的效率的提高。公司２０１２年将加强精细化经营模式，进一步提升组织效率和运营体系效率，尤其要在区域布局、产品定位、管控模式以及成本管理、客服体系、物业管理等方面，进一步强化竞争优势。具体体现在以下主要方面：

销售方面，公司将区别刚需产品和偏高端产品，重点考核子公司回款和去化两项指标。针对公司产品结构中偏高端产品占比较大的状况，公司会密切关注影响高端产品去化的政策调整和变化趋势，研究高端客户消费心理，同时保障高端产品始终如一的产品品质，争取提升高端产品的资产周转率。

资本支出方面，公司将以“以销定产、量入为出”为原则，以“调结构、求发展”为方向，在保证生存的前提下，尽可能地积攒和有效利用各种资源，把握土地投资时机，在获取较好土地资源的同时调整未来产品结构；通过加大加快中小户型产品的新开工规模，调整短期的产品结构。同时，公司将以“降成本、控费用”为手段，优化产品成本配置、严控各项费用开支，促进现金流的改善。

融资方面，在２０１２年将继续拓展银行贷款、企业债、项目股权合作、房地产基金、信托等融资渠道，同时优化债务结构，控制财务成本。

企业管理体系和运营效率提升方面，公司将在产品研发、人力资源建设及经营系统信息化建设等多方面推广深化，使公司的运营管理更加适应当前的激烈的竞争市场。２０１２年，公司将继续加大产品标准化的研发与推广力度，力争完成新的产品线的研发和应用，进一步挖掘中端客户的潜在需求，提升公司在目前市场上的产品竞争力，缩短研发周期；继续开展员工培训和人才梯队体系建设，提升员工战斗力；通过全业务的ＩＴ平台和工具的建设，进一步规范和统一公司的运营流程，全面提升公司运营效率，提升市场应变能力。

商业地产发展方面，公司将大力发展与零售紧密相关的商业地产，特别是重点城市核心地段的优质物业，以及结合住宅项目的区域级商业物业，提高此类商业地产租金占公司全部营业收入的比重；加强现有商业项目打造，如金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的建设；利用消费升级的机会，继续尝试并深化在养老住宅、养老服务等衍生领域的试点。

公司将大力提高房地产金融业务的市场竞争力，配合公司总体战略，为住宅开发、商业地产提供有力的融资支持。同时，利用我国金融市场快速发展的历史机遇，积极探索新的业务模式和盈利增长点。

（２）２０１２年经营计划

２０１２年，公司主要开发项目共４４个，计划新开工面积２５３．９０万平方米、计划竣工面积２７８．８３万平方米。计划开发的主要项目列表详见年报全文。

５．２主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

注：此处营业利润率（毛利率）＝（营业收入－营业成本）／营业收入。

§６财务报告

６．１本报告期无会计政策、会计估计和核算方法的变化。

６．２本报告期无前期会计差错更正。

６．３与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

６．３．１本年新纳入合并范围的子公司

单位：人民币元

６．３．２本年不再纳入合并范围的子公司

单位：人民币元

注１：２０１１年６月２４日，公司之子公司金地集团上海房地产发展有限公司对外转让所持有的上海定鼎投资有限公司１００％股权，处置对价为人民币５００，０００元。公司不再将上海定鼎投资有限公司纳入２０１１年１２月３１日的合并资产负债表范围，而上海定鼎投资有限公司自２０１１年１月１日至处置日止的经营成果和现金流量仍然反映在本报告期的合并利润表和合并现金流量表中。

注２：广州市江岸房地产开发有限公司经股东会决议解散，并于２０１１年１２月２０日清算完毕。故公司不再将广州市江岸房地产开发有限公司纳入２０１１年１２月３１日的合并资产负债表范围，而广州市江岸房地产开发有限公司自２０１１年１月１日至清算完成日止的经营成果和现金流量仍然反映在本报告期的合并利润表和合并现金流量表中。

６．４董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用

董事长：凌克

金地（集团）股份有限公司

２０１２年４月２３日