证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 张宁

  受制于房地产宏观调控，房企以现有项目引入前后期开发资金的传统模式难以延续。而饱受融资难困扰的开发商，开始尝试新的地产金融模式，提前加盟或自建资金合作联盟以“蓄水自救”。

  地产金融联盟面世

  证券时报记者日前获悉，一个由郑州金融机构、民间私募以及房地产开发商联合组建，为房地产开发项目提供全套融资服务的地产基金合作联盟正式开始运作。据该合作联盟中的一家发起机构——盛诺金基金相关人士介绍，目前接近封顶的郑州居易国际地产项目就在该合作联盟的主导下进行运作。公开资料显示，盛诺金基金为专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。

  据上述人士介绍，从组织形式看，这是一个半封闭、区域性的资金合作联盟。其宗旨是在当前限购、限贷、限价的政策环境下，利用社会资本、私募股权投资基金、信托资金提高郑州当地房地产企业的资本金总额，以便更高效地从银行获取一定比例的杠杆资金，缓解解除当前房地产企业自有资本金不足的压力。

  在这个合作联盟中，开发商提供的需要资金支持的开发项目，将由民间私募基金率先入驻，提供项目前期一级土地整理、二级开发联动所需资金。在通过前期的开发工作，顺利取得“四证”之后，相应的开发项目再向合作联盟中的信托、银行申请后期的项目贷款以及按揭等相关金融服务。在上述的郑州居易国际项目中，盛诺金、中原信托、中信银行郑州分行已在近日先后提供了项目所需资金。

  上述人士表示，这些金融服务只提供给加入合作联盟的开发商。这种联盟的形式，实际上是为合作成员拟开发项目建了“蓄水池”，在汇集了地产开发一般所需的前后期资金服务后，再等待开发项目介入。

  据透露，目前该合作联盟已汇集了郑州当地6家银行、2家信托公司以及32家房地产企业。而开发商要加入该合作联盟，需要由联盟成员组成的“提名委员会”审核通过。

  与此同时，国内开发商自建“蓄水池”的情况也越来越多。如首创置业正在联手国内其他一线房企及大型金融机构，探索打造“资金+政府资源+产业+专业分工”的地产基金合作开发模式；易居中国更是在近日准备联合50家房企发起成立“房企TOP50基金”，并计划募资180亿元，该计划已获得恒大地产、上海城开等房企的支持。

  超四成开发资金自筹

  事实上，房地产开发商之所以加紧筹建“蓄水池”，在于当前开发资金来源受限。统计数据表明，超过四成的开发资金需要开发商通过信托、债券及民间融资等方式自筹。

  海通证券的数据显示，从今年前3个月房地产资金来源看，国内贷款占21%，利用外资占1%，自筹资金占42%，其他资金占36%。从3月份资金来源构成看，国内贷款占18%，利用外资占比不到1%，自筹资金占44%，其他资金约占38%。

  3月份房地产开发融资规模环比缩水。数据显示，房地产资金来源中，当月国内贷款规模为1202亿元，环比锐减61%，同比略增4%；属于其他资金范畴的个人按揭贷款，3月规模达667亿元，环比减少48%，同比减少16%。