证券时报多媒体数字报

  经过长期深入研究及多次实地调研，可以清晰探明美国房地产信托凭证（REITs）的三大“黄金定律”：供求关系、位置和管理层。

  变幻莫测的房地产市场背后隐藏着一条亘古不变的规律，那就是供求定律。作为美国REITs三大子行业之一的出租公寓，由于美国就业率上升以及有利的人口因素，该子行业持续享有强劲的供求基本面。需求方面，美国次贷危机后按揭贷款门槛越来越高，房屋拥有率从2006年最高峰时的69%持续下降到现在的65.4%，从历史数据来看，房屋拥有率每降一个百分点将会带来接近100万新租户。另外，租房的灵活性及未来房价的不确定性也让越来越多的年轻家庭选择租房而不是买房。

  需求不断上升，新增供给却相当有限：2011年美国仅新增8万套公寓单位，是近20年的最低水平；公寓的空置率已降至4.9%，过去30年公寓子行业仅有3次空置率降至5%以下。供不应求的状况让公寓类REITs在2011年大幅度提高租金，预计未来几年年轻人对租房的需求会越来越大。

  类似的情况同样出现在养老院REITs市场。目前美国80岁以上人口数量已经超过900万，这其中约有1/8选择居住在养老院，预计未来这个比率还会增加。另外，2011年已有近8000万美国婴儿人口潮进入65岁，随着他们步入老年期，他们对养老院的需求会逐渐增大。

  供给方面，由于融资限制，过去5年养老院新建项目非常有限，预计2012年供给会增加2%，而需求增加将超过4%。

  对于商业房地产来说位置一直是最重要的定价因素。目前纽约写字楼空置率已经下降到9％，这被视为一个稳定的水平，在该水平上公司将有能力提高租金。区位良好的纽约写字楼一直都有强劲的需求。位置优越的房地产往往在经济衰退期间也表现出非凡的韧性和防御性，而且随着空置率持续下降，写字楼REITs有进一步提高租金的空间。位置也是酒店REITs取得成功的一个关键因素。酒店品牌并不是最重要的，枢纽城市如纽约、波士顿、旧金山和洛杉矶的酒店一般都能够收取比别的地方更高的价格。位置是商业房地产市场一个非常重要、具有决定性的因素，优越的地理位置确保了REITs稳定的现金收入与长期资本增值。

  在公司治理、物业管理、企业收购及资本循环等方面，经验丰富的管理团队往往能给REITs带来非同寻常的收益。管理层丰富的管理知识、敏锐的商业头脑和多年的行业经验使得他们为股东创造丰厚的回报。

  (作者单位：鹏华基金国际业务部)