证券时报多媒体数字报

  证券时报记者 方丽

  近期吉林信托为南京牡丹园置业公司、中诚信托为北京华业地产前期发行的房地产信托产品到期无法兑付，由华融资产管理公司接盘而延期兑付，再度将房地产信托产品兑付问题推到风口浪尖，这也是房地产信托产品流动性风险的暴露。理财专家表示，目前1年期房地产信托预期收益率集中在9%至11%间，仍具有投资吸引力，建议投资者这个时点对这类产品投资谨慎，重点考察房地产开发商资质。

  现状：

  延期兑付背后是流动性风险

  近期吉林信托为南京牡丹园置业公司、中诚信托为北京华业地产前期发行的地产信托产品到期无法及时偿付的“违约”，前者于2011年3月末发行，规模为2亿元，期限1年；后者于2010年4月发行，规模为10亿元，期限为2年，这两只地产信托最终也均由华融资产管理公司接盘而将延期支付。这是多起信托产品延期兑付其中的两例，也是房地产信托流动性风险的“写照”。

  实际上，按照目前业内通常的做法，信托计划到期不能兑付的解决途径主要包括：延期兑付、借新还旧、第三方接盘（项目重组出售抵押资产偿还投资者）、自有资金接盘。目前，房地产固定信托还没有出现一例无法兑付的现象，而刚性支付仍在持续。

  值得注意的是，延期偿付行为不是严格意义上的违约。通常在项目合同中，考虑到后期可能面临的流动性问题，一般都会有一旦无法到期偿付，设立处置期的条款。处置期通常最多在3个月到半年期，应受益人大会同意，只要在此期间偿付就不能算违约，这也符合《信托法》的要求。

  启元财富分析师汪鹏对此认为，目前房地产信托产品出现延期兑付是意料之中的事情，这一延期兑付正是房地产信托流动性风险的暴露。从目前房地产信托项目看，之所以出现无法兑付，主要是地产成交低迷导致项目流动性不足，开发商没有足够资金给付，但是抵押物的价值并没有发生太大变化。

  业内人士也表示，自去年“限贷”以来房地产成交量严重萎缩，房地产信托产品的风险点集中在流动性上，并无系统性风险之忧。

  汪鹏认为，只要信托公司积极做好应对流动性风险的准备和预案，防止演变成系统性风险，对投资人来说并未发生实质性风险，信托公司依然满足了刚性支付，但投资者还是要防止极端情况出现。不过，好买基金研究员罗梦则表示，目前出现延期兑付，除了房地产企业本身的原因，信托公司风控没做好也有一定关系。

  趋势：整体兑付风险不大

  多位信托人士认为，房地产信托延期兑付的情况可能会蔓延，但是整体兑付风险并不大。数据显示，曾经在2010年、2011年大规模发展的房地产信托，在2012年5月迎来第一个兑付高峰。兑付压力比较大的时点主要有三个：2012年5月至7月、2013年3月至4月和2013年7月至8月。其中2012年预计到期信托规模2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。

  中金公司此前预计，有10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购。不少信托公司人士表示，未来房地产信托出现延期兑付的情况可能会增多，但是出现无法兑付的情况可能只是个案。而且，在目前地产信托存量6000多亿元的规模中，银信合作、开发商自己投入的、单一信托占一半以上，真正针对个人的集合理财地产信托规模不到一半。

  汪鹏表示，房地产信托产品的延期兑付情况可能会蔓延，但出现房地产信托大面积无法兑付的风险并不大。对于普通投资者来说，当初选择好的房地产信托产品就比较保障，“去年整体房地产百强企业的利润不错，但是今年销售量全面下降，因此当下选择房地产信托需要更为谨慎”。

  罗梦也表示，房地产信托的兑付风险主要是看项目。目前一些房地产项目提前清盘，部分原因也是房地产企业主动提出，为了减少未来在融资成本方面的压力。她认为，整个行业发展没有到头，但是未来竞争性肯定会加剧，尤其是对于资金的项目和管理上，小公司的风险会大很多。

  对策：重点看地产开发商资质

  目前投资房地产信托产品仍存较大风险，投资者要严格考察房地产开发商的资质。

  启元财富分析师汪鹏表示，目前购买房地产信托产品需保持谨慎态度，但不应该盲目回避。据他介绍，目前1年期房地产信托的预期收益率大多集中在9%至11%范围内，仍具有较高的吸引力。而且，房地产固定收益类信托，相当于信托贷款类产品，需要关注交易对手的质量，因此对房地产商的还款能力的考察，要重于考察房地产项目的本身价值。

  汪鹏认为，首先，投资者应该首选房地产业的全国百强企业所发行产品，这类企业抗风险能力更好。数据显示，2003年房地产百强企业市场占有率仅13.5%，而去年底该数据已经升至28.5%，行业集中度提升对大型开发商更有利。若是上市房地产企业更好，融资渠道更多；其次，最好选择目前推盘瞄准中低端刚性需求、或者快速开发快速周转的开发商，如万科、恒大、中海等生存能力较强现金流较好的开发商，对只推出豪宅、大盘等不能严格控制成本开发商要规避。第三，融资渠道比较丰富的开发商也值得关注，尤其是有些企业去海外融资，这样发生兑付风险更小。

  此外，他认为，目前房地产整体并没有出现大起色，销售量未明显上升，当下选择房产信托更需要谨慎。